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  • 2022-09-16
    미국주식 투자, 빅데이터 도구를 이용하라![안석훈 미국주식 강의4-마지막]
    제가 오늘 세 가지 도구를 말씀을 드리려고 해요. 당신의 투자를 위한 도우미, 무료 도구인데요. 첫 번째는 이 세 가지 모두 빅데이터를 기반으로 하는 얘기입니다. 사람이 얘기하는 게 아니에요. 객관적이고 이성적으로 접근할 수 있는 정보다, 이런 말씀을 드리는데. 첫 번째는 크래프트 테크놀로지라는 AI 기반 자산운용사가 있습니다. 우리나라 회사고요. 미국의 AI 관련 ETF 3개 종목을 상장한 회사예요. 이 회사가 한 주 동안 미국 주식 시장에 대한 상태를 얘기해줍니다. 붐쇼크지수라고 해서 지금 시장 상황이 어떤지 얘기해줘요. 일요일 오후 늦게 붐쇼크지수로 확인하시면 되겠습니다.(네이버 뉴스 검색창에서 붐쇼크지수로 검색하면 기사로 나옴) 얘는 숫자가 크면 안 좋습니다. 숫자가 작은 게 좋아요. 숫자가 작을수록 현금 비중을 줄이라는 얘기에요. 여기서 발표하는 지수를 토대로 투자를 한 결과 SP500 지수보다 수익률이 좋더라는 내용이 있고요. 다시 한 번 말씀드리는데 제가 얘기하는 게 아닙니다. 인공지능이 얘기해 주는 겁니다. 객관적인 지수니까 여러분들이 매매를 하실 때 꼭 확인을 하시고 매매를 하시면 좋겠습니다. 빅데이터 기반의 도구 두 번째 있습니다. 저희 키움증권에서 매매하시는 분들은 키움증권의 종목 정보 보실 때 모닝스타에서 제공하는 리포트가 두 가지가 있습니다. 하나는 모닝스타의 애널리스트들이 쓰는 리포트가 있고요. 다른 하나는 AI가 발간하는 리포트가 있습니다. 그러니까 애널리스트가 발간한 리포트 외에 AI가 발간하는 빅데이터를 분석해서 그 내용을 정리해서 제출하는 레포트가 있는데 그 내용도 한 번씩 봐주시면 좋을 것 같아요. 여기서 포인트는 적정 주가라는 거를 이야기를 합니다. 이 빨간 게 적정 주가고요 이 검은 게 현재 현재 실제 주가예요. 그러니까 빅데이터를 분석했을 때 현재 애플은 적정 주가보다 현재 주가가 좀 높은 상태죠. 그러니까 투자를 고민하실 때 이것도 꼭 한번 확인하시면서 투자를 하시면 좋겠다. 제가 옥시덴털 페트롤리움을 좀 가지고 와봤어요. 실제로 옥시덴털 페트롤리움은 적정 가치는 56달러 정도 되는데 최근에 종가 65달러 얘도 조금 높은 상황이죠. 이런 내용을 보시면서 투자 판단에 활용을 하셨으면 좋겠다. 사람이 하는 얘기가 아니고 기계가 하는 이야기니까 객관적으로 투자에 활용하시면 좋겠다는 말씀을 드리고요. 이거는 키움증권의 글로벌 영웅문에서 화면을 통해서 확인하시면 되겠습니다. 그리고 세 번째 도구 설명드릴게요. 이건 뭐냐 하면 미국 주식을 빅데이터를 활용해서 100점 만점에 몇 점인지 점수로 표현해 주는 데이터입니다. 이건 뉴지랭크US의 종목 진단이라는 화면인데요. 제가 증권사에 근무하다가 박차고 나가서 합류했던 핀테크 회사에서 개발한 내용입니다. 국내도 있고요. 중국도 있고 미국도 있습니다. 미국에 대해서 제가 커스터마이징 작업을 했는데 지금 애플 같은 경우 전체 100점 중에 얘는 한 70 정도 된다. 이거는 지금 괜찮다. 이렇게 판단할 수 있는 기준을 제시를 해드립니다. 이 내용은 조금 어려워하실 수도 있지만 제가 이걸 이 텍스트로 다 풀어서 만들어 놨거든요. 이런 점을 좀 검토하셔서 투자 판단하시고 의사결정하실 때 활용하시면 좋겠습니다. 이거는 검색창에서 뉴지랭크US 검색하시면 확인 가능합니다. 무료니까 편안하게 살펴보시면 되겠고요 마찬가지로 옥시덴털 페트롤리움이 오히려 지금 점수가 더 높죠. 82점까지 가까이 되기 때문에 투자에 좀 긍정적으로 판단을 하시면 좋을 것 같습니다. 제가 포인트 몇 가지 짚어드렸고요. 질문을 받겠습니다. (청중) 질문 두 가지가 있는데요. 첫 번째 질문은 적정 주가를 산정할 때 저희가 PER, PSR 같은 같은 많은 방식을 사용하는데 혹시 어떤 방법이 가장 많이 쓰이고 효율적인지 알 수 있을까요. (안석훈)지금 말씀해 주신 지수는 대부분 다 사용을 하고요. 보통 가장 기본적으로 사용하는 건 PER 정도를 본다고 말씀드릴 수 있고요. 요즘에 얘기 많이 하는 거 재무제표 중에 EBITA 얘기 많이 들어보셨을 겁니다. EBITA는 이제 기업이 영업 활동에서 순수하게 벌어들이는 돈이에요. EBITA가 좋으면 이 기업이 영업을 잘하는구나 보시면 돼요. 대신에 EBITA가 좋아도 은행에 이자 갖다 주고 뭐 세금 내고 하다 보면 수익이 마이너스가 날 수 있거든요. 그러면 수익이 마이너스 난다고 마냥 나쁜 거냐, 이렇게 또 볼 수가 없는 거라서, 다양한 지표가 있으니까 그중에 개인적으로 중요하다고 생각하시는 포인트를 가장 우선해서 보시면 좋을 거고요. 기본적으로는 PER을 먼저 보시면 어떨까 싶습니다. (청중)감사합니다. 두 번째 질문은 개인적 질문인데 증권가나 금융 쪽에서 일하고 싶은데 혹시 뭐 준비해야 될 자격증이나 아니면 이걸 하면 좋겠다는 그런 거를 알려주실 수 있을까요. (안석훈)저도 사실 증권으로 시작을 하지 않았고요. 저는 창업도 했었고 서비스 컨설팅도 했었고. 제가 애경산업 마케팅팀에 근무하다가 증권사로 이직을 했었습니다. 여러 가지 기회가 있어서 옮기게 됐고요. 증권사 근무하시려면 일단 기본적으로는 자격증 준비 좀 하셔야 되고 그리고 시장에 대한 이해를 많이 하시는 게 좋을 것 같아요. 특히 최근에는 해외 시장에 대한 이해를 많이 하시는 게 도움이 되지 않을까 싶습니다. 물론 도전을 많이 하시면 되고요. *이 콘텐츠는 2022 동아재테크핀테크쇼에서 안석훈 키움증권 리서치센터 글로벌리서치팀장이 한 강연의 일부입니다. 안석훈 팀장의 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만나실 수 있습니다.
  • 2022-09-16
    크루즈, 페이팔 아직 사지 마! 관심 가질 종목은?[안석훈 미국주식 강의3]
    미국 주식 동향 살펴드리도록 하겠습니다. 이거는 지난 8월 10일 기준인데 지금도 큰 차이는 없어요.미국 다우존스 연간 기준으로 8% 넘게 하락했고 나스닥이 18%, SP500이 12% 하락을 하고 있습니다. 건 많이 올라온 상태예요. 한동안 미국 SP500이 베어마켓에 들었다, 수익률이 한 20% 이상 꺾어지면서 이제 침체장이다라고 들었는데 최근에 많이 또 올라오는 상황이에요. 그래서 아마 한 한 달 동안은 마음이 편하셨을 거예요. 근데 이번 주 들어서 또 빠지기 시작을 했어요. 섹터별로 좀 살펴보면 올해 들어서 상승한 섹터는 에너지하고 유틸리티밖에 없습니다. 나머지는 다 하락을 했고. 국내 투자자들이 좋아하는 IT 15% 하락했고요. 또 커뮤니케이션 서비스도 일부 IT 종목들이라고 보시면 되는데 거의 4분의 1이 날아갔죠. 그러다 보니까 국내 투자자분들은 많이 손실을 본 상황입니다. 하지만 관심 없는 에너지, 유틸리티는 여전히 상승세를 보이고 있고요 이 중에서도 우리 눈에 띄는 종목들 선택하실 수 있습니다. 앞서 팁 하나 드렸죠. 옥시덴털 페트롤리움 향후에 계속 살펴보시면 좋겠습니다. 올해 많이 오른 종목들을 살펴보겠습니다. 톱텐을 제가 뽑았는데 에너지 회사가 대부분 차지를 했는데요. 이 와중에 또 튀는 종목들 태양광, 비료, 제약, 유. 이런 업체들이 떴습니다. 비료 업체는 아시는 것처럼 러시아 우크라이나 전쟁이 터지면서 농산물 가격이 많이 오르고 그러면서 비료 가격이 많이 올랐죠. 그 영향으로 주가가 많이 올랐고요. 빠진 종목들을 좀 살펴볼까요. 많이 아프죠. 넷플릭스 62% 가까이 빠졌고요. 그다음에 치아 교정장치 업체 얼라인테크놀로지 58%. 이거 왜 빠졌나 잠깐 생각해 보시면 알 거예요. 팬데믹 터지고 마스크를 쓰고 다니면서 사람들이 뭘 많이 했냐면요. 치아 교정을 그렇게 많이 했습니다. 안 보이거든요. 근데 팬데믹이 끝나고 이제 마스크를 벗을 때가 되니까 서서히 수요가 줄어요. 그러면서 실적이 조금 꺾였거든요. 그러면서 주가가 많이 빠졌습니다. 크루즈 많이 가지고 계실지 모르겠습니다. 사지 마십시오. 크루즈 지금 싸다고 들어가지 마시고요. 내년이나 한번 다시 기회가 되면 말씀드리겠습니다. 그리고 스탠리블랙앤데커. 공구업체인데 미국은 미국은 팬데믹이 터지면서 남자들이 집에서 집을 고쳤습니다. 할 게 없거든요. 밖에 안 나가고 재택근무하고 하다 보니까 집에서 집을 그렇게 고치더니 주가 수익률이 엄청나게 올라왔는데 올해부터는 다시 출근도 해야 되고 바빠요. 사회생활 하느라고. 그러면서 실적이 조금 빠지니까 주가도 같이 빠지더라. 그리고 배스앤바디웍스, 카지노, 페이팔. 페이팔 가지신 분들도 아마 계실 건데 페이팔 싸다고 들어가지 마시고요. 미국 주식 포인트 전략. 오늘 팁 두 번째인데요. 지금 시장 상황은 베어마켓 랠리라고 보시면 됩니다. 지금 올해 들어서 계속 빠지다가 한 한 달 정도 반짝 올라갔어요. 하지만 이번 주 빠졌고요 다음 주 불안합니다. 9월 FOMC 전까지는 시장이 좀 불안한 상황이에요. 하지만 이럴 때도 기회를 보시면 나쁘지는 않습니다.그럼 접근을 어떻게 해야 될까 9월 FOMC 전까지는 단기 매매 전략에 유효하다. 단타, 저 이런 표현 되게 좋아하지 않지만 짧게 매매하시는 게 나쁘지 않습니다. 저는 궁극적으로 장기 투자를 계속 말씀드리고 있습니다. 가급적이면 그냥 쭉 보고 실적이 좋은 기업 주가가 상대적으로 낮은 기업에 투자하시는 게 맞습니다. 근데 이 얘기 누구나 할 수 있죠 저도 할 수 있고 여러분도 할 수 있어요. 근데 그 근거를 찾아야 되겠죠. 그리고 제일 중요한 거. 미국 시장은 연준에 맞서지 말 것. 그리고 중국 시장은 공산당에 맞서지 말 것. 두 가지 꼭 유의하시면 되겠습니다. 트렌드에 대해서 접근하고 싶으시죠. 리오프닝. 리오프닝도 힘들어요. 보지 마시고요. 지금 볼 수 있는 거 태양광. 지금 미국에서 여러 가지 바이든 대통령이 이번에 인플레이션 감축 법안 통과시키면서 각광받고 있는 여러 가지 섹터가 있는데 그런 섹터에 대한 투자는 개별 종목보다는 ETF를 통해서 접근하시는 게 유효하다고 말씀드리겠습니다. *이 콘텐츠는 2022 동아재테크핀테크쇼에서 안석훈 키움증권 리서치센터 글로벌리서치팀장이 한 강연의 일부입니다. 안석훈 팀장의 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만나실 수 있습니다.
  • 2022-09-16
    당신이 주식투자에 실패한 이유[안석훈 미국주식 강의2]
    이제 여러분의 투자 습성하고 좀 비교해서 설명을 해보겠습니다. 여러분들 주식 투자 왜 하십니까? 여러 가지 이유가 있겠지만 젊은 분들은 은퇴를 좀 빨리 하고 싶다. 그리고 어르신 분들은 노후를 위해서 투자를 한다 말씀을 많이 하실 거예요. 하지만 실제로 그렇게 생각하는 이상을 현실화하는 분들은 극히 드물죠. 특히나 암호화폐를 통해서 뭐 몇억씩 벌었다는 사람들은 뭐 언론에는 참 많이 나오는데 실제로 주위에는 돈을 잃었다는 사람밖에 없습니다. 그만큼 쉽지 않은 게 주식이고 또 투자라는 건데요. 개인적으로는 어 암호화폐는 전혀 투자를 하고 있지 않구요. 5년 전부터 암호화폐에 대한 투자는 적절하지 않다고 계속 말씀을 드려왔습니다. 워런 버핏과 버크셔해서웨이의 찰리 멍거 부회장이 암호화폐를 뭐라고 말씀하시냐면 똥이라고 그래요, 똥. 아무 짝에도 쓸데없다. 물론 암호화폐를 가지고 투자하시는 거는 개인의 판단이구요. 거기서 수익을 내시면 훨씬 좋은데 쉽지 않은 내용이기 때문에 가급적이면 투자는 지향하시면 좋겠다. 가급적이면 그것보다는 실적을 확인할 수 있는 주식에 투자하시는 것, 기업에 투자하시는 것을 좀 말씀을 드리고 싶습니다. 첫 번째 현실과 이상의 괴리에 대해서 말씀드리면 단타에 대한 환상은 누구나 있습니다. 인생 역전 가능한 분들이 간혹 있죠. 근데 저는 그것보다는 차라리 그러면 연금 복권이나 로또가 낫지 않을까 확률이 그런 생각을 해봅니다. 오늘 돌아가시는 길에 오랜만에 로또 한번 사보시는 것도 어떨까 싶습니다. 로또가 오히려 쉽지 않을까 싶어요. 당첨 확률이. 영끌이라는 용어도 나왔었고, 마켓 타이밍이 중요하다는 얘기 많이 하죠. 제가 지금 옥시덴털 페트롤리움 말씀드렸잖아요. 그러면 내일 마음 속에 갖고 계시다가 이제 사야지 하고 샀는데 주가가 빠져. 그러면 일부는 그래 그럴 수 있지 하겠지만 어떤 분들은 저를 욕하겠죠. 안석훈 팀장이 얘기해줘서 샀는데 빠지더라. 근데 그런 게 바로 마켓 타이밍이거든요. 주가가 많이 오르면 여러분 다 경험하셨겠지만 어느 정도 가면 또 주가가 좀 빠지는 경향이 있습니다. 차익 매물도 나오고요. 실적이 나쁘면 주가가 떨어지는 경향이 있죠. 그런 부분까지 다 감안을 하셔야 한다는 거. 그리고 인생 한 방 좋죠. 저도 가끔 생각합니다. 제가 테슬라를 2017년인가에 2주 샀어요. 당시 150달러였거든요. 그 주식이 2020년에 500달러까지 가다가 재작년 가을에 일론 머스크가 팟캐스트에 나와서 우리 회사 상장 폐지시킬 거야라는 소리를 했습니다. 그러면서 그러면서 주가가 다시 150 달러까지 빠진 적이 있어요. 그래서 저도 그때 무슨 생각을 했냐 미친 x, 나도 주식을 그냥 팔까 하다가. 처음에 제가 테슬라 2주를 샀던 이유가 뭐였냐 하면 전기자동차의 상징과 같은 회사, 그리고 계속 실적이 나아지고 있는 회사. 이 두 가지 포인트라서 샀어요. 그래서 그래 뭐 없는 셈 치자, 내가 참고 한번 보지 뭐, 하고 놔뒀더니. 기가 팩토리를 지금 몇 개를 갖고 있죠? 5개. 올해 하나 또 오픈 예정일 거고, 미국에 또 짓고 있고, 아시아에서도 중국 외에 인도 아마 준비하고 있는 것 같은데요. 지금 900달러예요. 근데 이 900달러가 주식 분할을 한 번 하고 나서 900달러거든요. 그리고 다음 주 말 되면 또 1주를 3주로 쪼개요. 그럼 제가 지금 가지고 있는 주식이 저 2주로 시작했는데 저번에 1주를 5주로 쪼개면서 저는 지금 10주를 갖고 있고요. 다음 주가 되면 30주로 늘어납니다. 주가가 그럼에도 불구하고 계속 올라가는 건 테슬라가 계속적으로 실적을 내고 또 여러 가지 비즈니스에서 성과를 내고 있기 때문이에요. 지금 테슬라로 들어가기엔 부담스럽다는 생각을 많이 하시잖아요. 작년에도 그랬고 재작년에도 그랬고 재재작년에도 그랬습니다. 대신에 테슬라에 투자하고자 하시는 분들은 명확하게 테슬라의 그 성과와 향후에 일런 머스크가 그리고 있는 그림을 좀 이해하고 투자를 하셨으면 좋겠습니다. 참고로 제가 일런 머스크는 지구인이 아니라는 말씀을 자주 드립니다. 화성인이라는 말씀을 드리는데 일런 머스크가 화성에 갈 때까지는 테슬라 주가는 가지 않을까, 농담반 진담반으로 이렇게 말씀 드리고 있습니다. 인간은 제한적으로 합리적인 동물이에요. 제가 뭔가 막 말씀드리는데 나름대로 막 합리적으로 계산을 하고 매매를 해야 되겠다 계산을 생각을 하시지만 본인한테 이롭거나 불리하면 생각을 바꾸죠. 쉽게 말씀드리면 A라는 주식을 샀는데 투자 수익률 목표 10%를 했어요. 근데 얘가 한 8%, 9% 올라왔어. 그럼 얜 더 갈 것 같은데 목표를 15%로 바꿀까. 많이 해보셨죠. 그렇게 바꾸면 어떻게 돼요. 그게 마이너스로 가요. 사람이 그렇습니다. 그리고 내가 목표했던 수익률을 못 이루고 마이너스가 나는 주식 B라는 주식이 있어요. 얘가 나는 그래 10% 마이너스 나오면 손절해야지 했어. 마이너스 8%, 9% 되죠. 그럼 얘를 팔까 말까 고민하다가 못 팔죠, 아까워서. 그러면 걔가 또 어떻게 돼요. 마이너스 20%, 30% 되죠 .그러면 못 만져요. 그 다음부터는 MTS를 안 보시죠. 잊어버리죠. 그러다가 기억이 나서 보면 또 화가 치밀어 오르고. 본인한테 화를 내셨으면 좋겠습니다. 다른 사람한테 돌리지 마시고. 본인의 판단에 따른 겁니다. 모든 것이 그러니까 제한적으로 합리적이기 때문에 그래요. 처음에 정했던 원칙을 지켰더라면 수익을 제한하고 또 손실을 제한할 수 있겠지만 마음은 편하실 텐데 그렇지 않습니다. 두 번째 전업 투자에 대한 동경이 있습니다. 젊은 분들 내가 시드머니만 빠방하면 돈 3000 내가 금방 3억 만들 수 있어. 누구나 그런 생각 할 수 있죠. 저도 옛날에 했습니다. 안 되더라고요. 앞서 말씀드린 것처럼 인생 한 방 꿈꾸면서 하는데 안 돼요. 꿈에 황금돼지가 한 100마리 정도 나오면 될까. 그런 꿈 꾸시면 모르겠습니다. 그게 아니면 어렵다고 보고요. 연예인들이 사업을 많이 하죠. 왜 하는지 생각해 보신 분 계세요. 쟤는 티비만 나오면 얼마든지 돈 벌 거 같은데 왜 뭔 사업을 하다 맨날 말아먹었다고 하지. 대부분 연예인들 하는 게 음식 장사입니다. 대부분 망했다는 얘기로 많이 나오죠. 성공하신 분들도 있어요. 물론 저도 과거에 음식 장사를 해본 경험이 있는데 음식 장사 정말 힘들어요. 쉴 수도 없고. 제가 늘 우리 후배들이나 직장생활 하시는 분들한테 말씀드리는 거는 그래서 직장생활이 제일 쉽다. 남의 돈 월 정기적으로 따박따박 받고 좀 욕 먹고 회사 다니는 게 훨씬 좋다. 사업 힘듭니다. 안정적인 급여를 활용한 장기 투자의 가치가 점점 커지는 상황이에요. 그러다 보니까 대신에 한 방 생각하시면 안 되고요. 주기적으로 정기적으로 투자를 하시는 게 가장 좋다. 예를 들면 미국에는 리츠가 상당히 잘 되어 있습니다. 국내도 최근에 리치가 잘 돌아가고 있는데 월배당 리츠가 있거든요. 매월 배당을 주는 리츠주가 있어요. 안정적인 상대적으로 그런 주식을 가지고 계속 현금 흐름을 만들어 가시는 게 정말 좋습니다. 매월 한 주씩 사서 계속 배당받으면서 생활하시면 나중에 큰 도움이 되실 거라고 봐요. 연예인들이 사업을 하는 이유는 정기적인 수입이 없기 때문에 그 대신에 정기적인 수입을 만들기 위해서 사업을 합니다. 쉽지 않죠. 여러분도 마찬가지입니다. 세 번째는 시드머니에 대한 환상이 있습니다. 좀 전에 말씀드렸지만 내 계좌에 3000만원만 있으면 아니면 5000만원 있으면 내가 하루에 1억, 2억 금방 해. 말이 쉽지 해보신 분들은 아십니다. 말이 안 돼요. 이성적으로 합리적으로 생각을 해주시면 좋겠고요. 이기는 투자 그러니까 잃지 않는 투자의 기본은 시간과 복리 효과입니다. 앞서 말씀드렸지만 배당과 월 정기적인 실적에 따른 주가 수익률이 가장 큰 투자의 매력이라고 보시면 되고요. 이걸 얻을 수 있는 거는 시간이에요. 월급쟁이들은 시간이 많습니다. 그 얘기는 뭐냐 하면 월급을 직장생활을 어느 정도 안정적으로 하시는 분들이라면 꾸준히 수입이 발생하잖아요. 그중에 일부를 가지고 계속 적은 금액이지만 정기적으로 투자를 하시는 게 투자에는 가장 좋은 방법이라는 말씀을 드리겠습니다.국내 투자에 대한 집착도 요즘에 많이 희석이 되긴 했는데 여전히 해외 주식 어렵고 요즘에 수익률도 안 좋다고 하시는 분들이 많은데요. 이거는 홈바이어스라고 해서 자국 편향은 어디에나 있습니다. 저도 사실 미국 주식 업무를 맡기 전까지만 해도 미국 주식에 대해서는 관심이 별로 없었어요. 근데 일을 해야 되다 보니까 이 자리까지 왔습니다. 해외 주식에 대해서는 여러 가지 상황에서 본인의 투자 포트폴리오를 넓히는 측면에서 좀 적극적으로 고려를 해주시면 좋겠습니다. 변동성을 줄이는 방법이기도 하고요. 다섯 번째 현실과 이상의 괴리, 투자 본질에 대해서 간과하시면 안 되겠습니다. 재무적인 자유를 누리는 게 투자의 근본적인 목적이에요. 그러니까 노후 편안하게 그리고 돈 걱정 없이 사는 게 사실 사람의 제일 기본적인 목표가 되겠죠. 저도 마찬가지고요. 그러기 위해서는 장기적인 관점에서 꾸준한 투자가 필요합니다. *이 콘텐츠는 2022 동아재테크핀테크쇼에서 안석훈 키움증권 리서치센터 글로벌리서치팀장이 한 강연의 일부입니다. 안석훈 팀장의 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만나실 수 있습니다.
  • 2022-09-16
    애플 걱정? 세상 쓸데없다![안석훈 미국주식 강의1]
    안녕하세요. 제가 작년에는 실패하지 않는 미국 주식 투자라는 제목으로 강연을 했고, 이번에는 잃지 않는 미국 주식 투자라는 제목으로 말씀을 좀 드리려고 합니다. 여러 가지 고민이 많이 있으실 거고요. 이런 강연회에 참여하시는 경우에는 대부분 두 가지 목적을 가지고 오십니다. 첫 번째는 심리적인 안정감. 특히나 지금 같은 경우에는 워낙 주식이 많이 빠졌기 때문에 안정감을 갖는데 도움되지 않을까 해서 찾으신 분들이 많으시고요. 두번째는 남들은 뭐하나, 그게 궁금해서 오시는 분들이 대부분일 겁니다. 국내 주식 투자에 익숙하신 분들이 대부분 애플 말씀드리면 굳이 왜? 그거 말고 다른 거 얘기해달라고 많이 하시잖아요. 근데 명확하게 말씀드리면 그냥 애플에 투자만 하셔도 꾸준한 수익률을 가져가실 수 있다. 참고로 저를 불러주신 이 행사 담당자분께서도 제가 그때 애플에 대해서 말씀을 드렸는데, 그때 애플에 투자할 걸 그랬습니다라고 하실 정도로 애플에 대해서는 딱히 더 드릴 말씀이 없고요. 제가 요즘에 자주 하는 얘기가 뭐냐 하면 세상에서 걱정할 필요 없는 것, 세상에 쓸데없는 걱정 두 가지가 있다고 제가 말씀드리고 있습니다. 첫 번째는 연예인 걱정, 두 번째가 애플 주식 걱정. 이렇게 두 개 말씀드리고 있습니다. 제가 그 정도로 말씀드린다는 건 그만큼 애플이 성장성뿐만 아니라 안정성에서도 어느 정도 여러분들한테 큰 도움을 드릴 수 있다는 점을 포인트로 말씀드리고요. 제가 이번엔 미국 주식 중 중소형주를 소개하는 책을 준비 중입니다. 왜 그런 책을 준비했냐면, 애플을 매번 말씀드리면 식상하다고 별로 안 좋아하시거든요. 다른 주식을 자꾸 말씀해달라고 하세요. 그러면 뭘 말씀드릴까. 대형주 말씀드리면 재미없다고 하시고, 그러면 향후에 성장성이 기대되는 주식들을 좀 말씀드리면 좋겠다 해서 정리를 하고 있습니다. 근데 미국 주식 시장이요. 나스닥을 포함해서 한 7000여 개 종목이 상장이 되어 있습니다. 그 중에서 앞으로 정말 성장이 기대되는 종목을 뽑는다는 게 쉽지가 않은데, 저와 함께 공동 저자분들이 힘을 모아서 한 25개 정도 종목을 지금 뽑았고요. 2020년에 출간했던 스몰캡 인사이드라는 책에서도 당시에는 상장이 안 됐던 종목까지 해서 지금 24개 종목을 소개했었는데 그 종목들도 지금 수익률이 상당히 좋은 상태예요. 좀 더 객관적인 투자 정보를 전해드리기 위해서 책을 발간을 하고 있습니다. 인터넷 보시면 특히 유튜브 보시면 엄청나게 많은 미국 주식 관련 정보를 보실 수가 있습니다. 근데 대부분은 아시겠지만 아시는 바와 같이 좀 후킹 한다고 하죠. 약간의 그냥 매력적으로 보이는 멘트를 이용해서 일부 종목에 좀 너무 집중하거나 좀 뭐랄까 많이 한쪽으로 치우쳐 있는 경향이 많이 있습니다. 그런 부분은 좀 걸러서 들어주셨으면 하는 바람이 있는데 쉽지가 않죠. 논리적으로 별 무리가 없으면 그런가 보다 괜찮은가 보다 하시는데, 제일 중요하게 보셔야 할 것은 미국 주식에서 국내도 마찬가지지만 실적이 받쳐주느냐. 실적을 가장 중요하게 생각을 하셨으면 좋겠습니다. 그런 차원에서 애플은 가장 좋은 주식이라고 할 수가 있겠습니다. 애플은 신제품이 나오고 그 직후에 발표하는 실적이 항상 좋아요. 신제품을 출시하고 나서 신제품이 이제 실어 나를 거 아니에요. 판매에 들어가면 실적이 항상 좋기 때문에 연간으로 봤을 때 애플 주식은 연초에 사서 연말에 파시는 게 가장 좋은 흐름을 탈 수 있다. 근데 이렇게 제가 말씀드리는 그 근거는 빅데이터를 통해서 말씀을 드리는 내용입니다. 뒤에서 다시 말씀을 드릴 거고요. 제가 계속 미국 주식 관련 책을 쓰는 이유 객관적인 투자 정보를 미국 주식에 투자하고자 하는 분들에게 알려드리기 위한 건데요. 7년 동안에 저도 투자를 하고 있어요. 수익률을 하나하나 말씀을 드린다면 좋겠지만 이렇게 너무 공개된 자리라서, 제가 나중에 소규모 자리에 오시면 말씀을 드리도록 하겠습니다. 제가 처음 투자했던 종목이 월트디즈니입니다. 2016년 월트디즈니가 95달러 할 때였어요. 그 당시에 바들바들 떨면서 했습니다. 95달러면 당시에 환율이 한 1100원 정도 됐으니까. 제가 5주를 샀거든요. 처음 미국 주식을 샀던 게 월트디즈니였는데요. 제가 질문을 좀 해도 될까요. 넷플릭스 보유하고 계신 분 계세요? 더 말씀 안 드리겠습니다. 넷플릭스 가진 분들은 되게 아프실 거예요. 아파서 말씀 못하시는 분들 많을 건데 넷플릭스가 올해 들어와서만 수익률이 마이너스 60%. 표정들이 안 좋아지십니다. 갑자기 죄송합니다. 그 정도로 많이 안 좋은데, 하지만 작년에 되게 좋았잖아요. 제가 2020년 초반에 팬데믹 터지기 전에 넷플릭스에 대해서 물어보시는 분들한테 넷플릭스에 대해서는 좀 투자를 지양하셨으면 좋겠다고 했습니다. 제가 지금 이렇게 돼서 얘기한다고 하면, 뭐 그랬겠어라고 하실 텐데. 그 당시에 제가 부정적으로 본 이유는 뭐였냐면 2020년 초반만 해도 넷플릭스가 어느 정도 구독자 수가 전 세계적으로 거의 뭐 2억 명 가까이 되면서 야 그럼 이제 더 이상 누가 볼 거냐, 더 볼 사람이 있을까라는 점에서 말씀을 많이 드렸어요. 근데 팬데믹이 터졌죠. 코로나19가 터지면서 다들 집 밖에 못 나가니까 집에서 뭐 하셨습니까. OTT 보셨죠. 넷플릭스는 요즘에 미국에서는 TV를 켜면 그냥 우리나라 공중파처럼 틀어놓는 채널이 됐습니다. 그러면서 주가가 거의 600달러까지 갔습니다. 그런데 찍고 내려오기 시작해서 올해 거의 300달러 밑까지 떨어지면서 60% 이상 하락했다가 좀 올라온 상태예요. 근데 월트디즈니도 디즈니 플러스라고 해서 OTT서비스를 시작을 했잖아요. 그게 작년 초반에 예상보다 빠른 구독자 수가 모이면서 주가가 200달러를 넘은 적이 있습니다. 깜짝 놀랐죠. 95달러를 샀는데 따블이 났으니까. 그래 역시 미국 주식은 훌륭하다, 실적이 받쳐주면 간다. 그런 확신을 가졌고 대신에 이후에 OTT 시장이 좀 경쟁이 심화되면서 주가가 많이 빠졌고. 월트디즈니는 영화도 있지만 다 아시겠지만 디즈니랜드가 있어요. 디즈니랜드가 손님을 못 받았죠. 전반적으로 월트디즈니에서 차지하는 포션이 상당히 큰 비중을 차지하고 있습니다. 디즈니랜드가 손님을 못 받으니까 매출이 급감하면서 아무리 디즈니 플러스가 계속 고객을 늘려간다고 해도 수익성은 아직 나오지 않은 상황이기 때문에 주가가 다시 반토막이 돼서 90달러까지 떨어졌다가 최근에 실적 발표에서 괜찮은 모습을 보이면서 다시 120달러까지 올라가는 모습을 보였어요. 그러니까 저는 95달러에 샀는데 그게 200달러 넘게 가다가 제가 샀던 가격보다 떨어졌다가 지금 다시 올라간 상태입니다. 근데 그만큼 주식이 변동성이 팬데믹 때문에 오긴 했지만 미국의 우량한 주식만큼 실적이 받쳐주면 주가가 반등할 수 있는 주식이 국내에 얼마나 있을까, 그런 차원에서 좀 접근을 많이 하고 있고요. 전 세계 주식시장의 비중을 금액 기준으로 보면 현재 미국이 전체의 50%를 넘게 차지하고 있어요. 국내는 얼마인지 아세요. 국내는 제가 3년 전만 해도 2%라고 자신 있게 말씀드렸는데 최근에는 1%대로 떨어졌습니다. 쉽게 말씀드리면 대한민국의 최고 주식은 뭐라고 생각하세요. 삼성전자로 보시죠 삼성전자로 하면 만약에 우리나라가 전 세계 주식시장에서 1%다 그럼 미국이 50%다, 그러면 50배죠. 그럼 미국에는 삼성전자와 같은 주식이 최소한 오십 개가 있다. 단순하게 보면 그만큼 우량한 회사의 주식을 매매하실 수 있고 투자하실 수 있는 기회가 미국 시장에 더 많다 그런 차원에서 말씀을 계속 드리고 있습니다. 제가 미국 주식 투자 지도라는 책을 시리즈로 지금 세 번째 내고 있습니다. 한 101개 종목을 계속 뽑아서 책을 내고 있는데 우량한 주식 위주로 내고 있습니다. 여기에 제가 중국 ADR을 다 뺐어요. 그전에 제 책에는 중국 주식이 다 있었는데 작년 책에는 중국 주식을 다 뺐습니다. 이유는 미국과 중국의 갈등도 있고 미국 증권거래위원회가 중국 주식에 대해서 상당히 엄격한 재무제표를 요구하는데 중국 공산당은 그걸 해줄 생각이 별로 없었거든요. 그래서 변동성이 커질 걸로 봐서 중국 주식을 다 뺐었습니다. 그러고 났더니 중국 주식이 급전직하로 많이 하락을 했죠. 그런 차원에서 보면 전 세계에서 미국 시장 다음으로 큰 시장은 일본 시장 보시면 되는데 우리나라는 일본에 별로 관심이 없습니다. 일본은 매매 수량이나 단위도 되게 세서 일본 주식은 사실 별로 관심 없으세요. 그 다음에 많이 하는 곳이 중국 시장이 되는데 중국 시장은 공산당이 다 좌지우지하기 때문에 공산당에게 맞서는 경우에는 한마디로 날아갑니다. 작살이 나는 거죠. 알리바바 가지고 계신 분 계십니까? 알리바바로 많이 아프신 분들 계실 겁니다. 이 알리바바도 거의 300달러 넘다가 지금은 100달러 대까지 떨어져가지고 많이 힘들어하셨고요. 알리바바는 정말 좋은 회사라고 보시면 돼요. 중국의 대표적인 전자상거래 업체이고요. 우리나라의 쿠팡 같은 회사고 사실 비교가 안 됩니다 사이즈가. 그리고 아마존에 필적할 만한 회사다 이렇게 평가를 받고 있지만 실제로 잘 아시겠지만 그 알리바바 회장님이 잭마 회장이시잖아요. 이분이 중국 공산당에 반하는 이야기를 몇 번 했다가 실종이 됐던 게 한 번 두어 번 되고 유럽 어디에 가서 조용히 계시다는 얘기를 들었습니다. 그 잭마 회장이 실종되면서 주가가 30%씩 빠지다가 다시 언론상에 나타나시면 주가가 10% 오르고 이런 상황이 계속 반복되고 있는데 이런 측면에서 보면 중국 주식이 상당히 불확실성이 더 크다. 변동성이 더 크기 때문에 안정감이 좀 떨어져요. 그래서 많이들 힘들어 하시고요. 올해 들어와서 많이 오르다가 최근에 많이 힘든 상황이기도 합니다. 그래서 제가 7년 동안의 경험을 보면 바이 앤드 홀드 전략이 가장 적합한 시장이 미국 시장이라는 말씀을 드리고 싶습니다. 버크셔 해서웨이 회장이 누군지는 다 아시죠. 옥시덴털 페트롤리움이라고 들어보셨죠? 종합 에너지 회사입니다. 쉽게 말씀드리면 엑스모빌이나 쉐브론 같은 회사인데요. 규모가 좀 작아요. 대신에 종합 에너지 업체라서 모든 업무를 다 하고 있습니다. 근데 이 회사를 버크셔해서웨이가 작년 말부터 야금야금 주식을 사고 있어요. 그래서 옥시덴털 페트롤리움 지분을 한 20% 정도 인수를 했다고 밝혔습니다. 그 사이에 옥시덴털 페트롤리움 주가가 얼마나 올랐냐 하면 거의 50%가 올랐습니다. 워런 버핏의 효과도 물론 있고요 대신에 에너지주가 많이 올라갔기 때문에 그 영향이 있죠. 근데 버크셔해서웨이가 미국 에너지 관련 기구에 요청을 하나 했대요. 옥시덴털 페트롤리움의 지분을 50%까지 인수하게 해줘, 우리가 50%까지 살게 회사 지분을. 근데 해당 기구에서 승인을 해줬다고 합니다. 그래서 오늘 옥시덴털 페트롤리움 주가가 얼마가 올랐냐. 9.88% 급등하면서 SP500 중에 가장 높은 상승률을 기록을 했습니다. 오늘 몇 가지 투자 아이디어를 드릴 건데 초반에 먼저 하나 드리면 옥시덴털 페트롤리움은 향후에 주가가 괜찮겠다. 팁 하나 먼저 드렸습니다. *이 콘텐츠는 2022 동아재테크핀테크쇼에서 안석훈 키움증권 리서치센터 글로벌리서치팀장이 한 강연의 일부입니다. 안석훈 팀장의 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만나실 수 있습니다.
  • 2022-09-15
    버핏처럼 하이 퀄리티 주식을 담아라![하재석 투자전략 강의3-마지막회]
    미국 주식 같은 경우에는 지금 상황이 좀 안 좋긴 한데 앞으로 계속 안 좋지는 않겠죠. 앞으로 회복될 겁니다. 그렇기 때문에 앞으로 회복을 보고 우리가 투자를 하면 되는데 다만 좀 조심해야 될 점이 있다는 거죠. 뭐냐면 지금은 금리가 조금 올라왔다가 여기서 이제 살짝 주춤한 상황이고 물가가 이제 9%를 찍고 8%대로 떨어졌는데 앞으로 조금 조금씩 떨어질 거예요. 근데 어쨌거나 물가는 굉장히 높은데 이런 상황이 기업 입장에서는 굉장히 어렵죠. 과거 사례를 좀 보면 1970년대 두 차례 오일 쇼크 파동이 있던 시기가 지금이랑 일견 좀 비슷한 면이 많습니다. 물가 상승률이 굉장히 높았고 그 당시에 미국은 기준금리를 10% 넘게 올렸었어요. 그리고 정치적인 리스크도 굉장히 컸고. 근데 재밌는 건 뭐냐면 그럼 70년대는 주식시장이 무조건 개박살 났냐. 그렇지가 않다는 거죠. 안 좋았던 해가 분명히 있는데 전반적으로 보면 70년대에 통틀어도 주식은, 특히나 이제 굉장히 그 펀더멘탈이 좋은 주식은 많이 올랐다는 거고요. 이때 좋았던 주식이 뭐냐면 우리가 워렌 버핏이라는 굉장히 정말 훌륭한 투자자, 이분의 얘기를 많이 하는데 이분이 1970년대에 어떤 일을 했냐면 이 당시만 해도 지금과 같은 정말 거부까지는 아니었어요. 이분이 70년대 했던 가장 큰 딜 중에 하나가 시즈 캔디라는 이 초콜릿 사탕 만드는 회사를 인수한 건데 이 시즈 캔디가 1970년대 매년 초콜릿 가격을 올립니다. 물가 상승률이 이렇게 높았는데도 물가 상승률보다 더 많이 제품 가격을 올려요. 우리나라 라면 가격 올리고 맥도날드 가격 올리고 콜라 가격 오르고 이런 것처럼 매년 올립니다. 예를 들어서 물가 상승률이 9%인데 초콜릿 가격을 10% 올리면 이 회사는 이익이 물가 상승률을 제외하고도 계속 늘어나는 거죠. 근데 우리가 모든 회사가 이렇게 할 수가 있는 게 아니잖아요. 제가 예를 들어볼게요. 라면 가격을 계속 올린다. 근데 예를 들어서 a 회사가 가격을 올리는데 b회사는 안 올린다고 그러면 아무리 a 회사 가격이 라면이 맛있어도 어느 정도까지는 a 회사를 사겠지만 그 이상이 되면 b회사 라면을 살 거 아니에요. 아무나 이렇게 할 수 있는 게 아니에요. 소비자가 제품 가격을 웬만큼 올려도 사겠다는 확신이 드는 회사만 가능한 겁니다. 그래서 이런 유형의 주식을 투자하게 되면 인플레이션 상황에서도 장기적으로는 성과가 굉장히 좋을 수가 있다는 거고. 이게 최근에 워렌 버핏의 버크셔 헤서웨이라는 회사가 들고 있는 종목 포트폴리오입니다. 심플합니다. 이렇게 큰 자산을 운용하는데도 불구하고 전체 자산의 40%를 애플을 들고 있어요. 그리고 나머지는 금융회사 그리고 에너지 회사, 소비재 회사를 들고 있는데 소비재 회사는 코카콜라, 크래프트하인즈 케첩 회사죠, 그리고 펩시 이런 회사를 들고 있습니다. 이 회사들은 공통점이 있어요. 애플 같은 경우에는 IT업종에 속합니다. 근데 애플을 본질을 뜯어보면 IT보다는 소비자에 좀 더 가까워요. 예를 들어서 저희 회사에 저는 이제 갤럭시를 쓰는데 아이폰을 쓰는 친구들이 좀 있단 말이죠. 아이폰 가격이 지금 한 한국에서 150만 원 정도 하나 봐요. 근데 아이폰이 200만 원대여도 쓰겠냐고 물으면 쓴대요. 얼마까지 오르면 쓰겠냐고 물어봤는데 어떤 친구가 그러더라고요. 나 아이폰 얼마인지도 모르고 할부금 한 10만 원 나가는 것 같은데 그냥 할부금 15만 원 20만 원 내고 쓸 거래요. 애플은 그런 회사라는 거죠. 그래서 이 애플 같은 회사를 많이 들고 있는 거고 에너지 회사나 금융회사는 유가 오르고 그리고 금리 오르면 이익이 늘어나기 때문에 가만히 있어도 이익이 늘어나고 소비재 중 코카 콜라 이런 회사들은 콜라 가격 계속 올려도 산다는 거죠. 그래서 이런 유형의 포트폴리오가 그냥 중장기적으로 보면 굉장히 메리트가 있는 포트폴리오라는 그런 얘기고 이게 좀 전문적인 용어로 하면 하이 퀄리티 기업이라고 해요. 퀄리티라는 게 뭐냐면 그 기업의 재무제표에 영업이익률, 이런 지표들이 있잖아요. 근데 영업이익률이 계속 일정하게 유지가 되는 회사들은 어떤 글로벌 경기 환경에서도 자기네 회사의 매출이나 이익은 꾸준하게 늘어나는 회사라는 의미거든요. 그런 이익률이나 이런 것들이 계속 유지가 되는 회사에 투자를 하는 게 이제 하이 퀄리티 기업 투자예요. 이런 유형이 앞서 워렌 버핏이 투자하는 회사들을 주로 투자를 하고 있는 그런 펀드라고 보시면 되고, 이런 것들에 투자를 하시게 되면 시장이 좀 일시적으로 흔들릴 수 있어도 계속 들고 가시면 이익이 날 수 있는 그런 이제 회사라고 보시면 됩니다. 오늘 원래 연금 말씀을 드리는 시간이었잖아요. 연금 얘기를 조금만 드리고 마무리 짓겠습니다. 연금 투자는 장기투자잖아요. 10년에서 30년 혹은 40년까지 장기 투자는 다른 것보다 자산을 어떻게 배분하느냐가 제일 중요해요. 그래서 연금 투자는 욕심을 너무 크게 부리지 않고 어떤 자산을 잘 배분하는 거에 포커스를 맞춰야 되거든요. 주식 채권 원자재 혹은 부동산 이런 여러 자산이라는 거는 항상 성과에 사이클이 있어요. 어떤 시기에는 주식이 좋고 어떤 시기에는 채권이 좋고 어떤 시기에는 부동산이 좋고 이렇게 사이클이 있어서 그 사이클에 맞게 자산을 잘 투자를 하면 굉장히 좋거든요. 근데 이거를 맞추기는 사실은 굉장히 어려워요. 그래서 제가 오늘은 어떤 얘기를 드리고 싶냐면 이런 걸 맞추려고 하지 말고 그냥 딱 배분을 해놓고 기다리는 방법을 말씀을 드리려고 해요. 뭐냐면 6040인데 주식에 60%, 채권에 40%를 투자를 해놓고 아무것도 안 하고 가만히 있는 그런 겁니다. 정말 쉽죠. 근데 이렇게 실제로 구현을 하는 미국의 ETF가 있어요. 이 ETF가 2008년에 나왔는데 지금 작년까지 대략적으로 한 13년 동안 연 평균 5.5%에서 10% 정도의 성과를 기록을 합니다. 리스크 성향에 따라 달라요. 제일 수익률이 낮은 거는 3070이에요. 주식 30 채권 70. 그리고 제일 수익률이 좋은 거는 8020. 주식 80 채권 20. 본인의 리스크 성향에 따라서 주식과 채권을 그냥 딱 고정시켜놓고 아무것도 안 해도 이 정도 성과는 나온다는 겁니다. 이게 다 수수료 제외한 성과예요. 그러니까 뭔가를 열심히 안 하고도 이 정도까지는 나올 수 있다는 얘기는 우리가 연금 투자 수익률을 6~7%면 장기적으로 굉장히 나쁘지 않은 우수한 수준입니다. 이 정도는 우리가 충분히 손쉽게 할 수 있다는 얘기인데 그래서 주식 이왕이면 미국 주식에 내가 한 70%나 60% 투자를 하고 나머지 채권에 한 40%를 투자를 해서 이 비중만 잘 유지를 해주셔도 연금 투자에 소기의 성과는 기대할 수 있다. 이런 말씀이고 그것조차 좀 하기 힘드시다 하는 분들은 아예 그 주식이랑 채권을 섞어서 고정으로 만들어주는 펀드도 있습니다. 이게 연금 계좌에서 투자 가능한 ETF예요. 이런 거를 그냥 투자를 하셔도 괜찮은 거고요. 최근에 나오는 타겟데이트펀드 TDF라는 게 있는데, 20대분들께서는 이왕이면 주식 비중이 좀 높은 게 좋을 거고 은퇴가 얼마 안 남으신 50대 분들은 좀 안전하게 지금까지 모아둔 연금 자산을 보존하기 위해서 채권 비중이 높아야 되는데, 이런 비중을 은퇴까지 남은 시점에 따라서 알아서 조절하는 펀드가 TDF라는 게 있고요. 이거를 그냥 투자를 하셔도 연금 계좌에서 일정 수준의 성과를 기대를 하실 수가 있습니다. *이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 하재석 NH투자증권 팀장이 한 강연의 일부입니다. 하재석 팀장 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-15
    장기국채,우량 회사채에 관심 가질 때. 환율은?[하재석 투자전략 강의2]
    금리가 되게 중요해요. 자산 가격은 금리라는 거를 기준으로 해서 프라이싱을 합니다. 예를 들어서 만약에 여기서 금리가 두 배로 올라간다면 그냥 아무것도 안 해도 코스피는 공정 가치가 떨어지는 거예요. 왜냐하면 이 금리라는 거는 자산 가격의 할인율이거든요. 그렇기 때문에 주가가 빠지게 되는데 지금 자산 가격을 결정하는 이 표준 금리는 미국 국채 10년 만기 금리입니다. 이게 올해 고점이 한 3.47%였는데 지금 한 3% 정도 돼요. 조금 빠졌어요.이 미국채 10년물 금리를 결정하는 요소는 두 가지입니다. 한가지는 미국 연준의 기준금리이고, 두 번째는 경기예요. 10년물이면 만기가 꽤 길거든요. 이거는 장기 금리이기 때문에 단순히 연준이 기준금리를 올린다고 장기 금리가 무조건 올라가지 않습니다. 근데 단기 금리, 예를 들어서 2년물 금리 이런 것들은 기준금리에 굉장히 큰 영향을 받아요. 그래서 우리가 이제 사실 실생활에서 주택담보대출이나 이런 것들은 기준금리의 영향이 제일 크다고 보시면 되고, 장기 국채 금리나 이런 것들은 단순히 기준금리가 높다고 높은 게 아니라 요즘에 보면 기준금리가 막 올라가는데도 장기 금리가 빠지는 게 앞으로 경기가 안 좋아질 거라는 예상이 시장에서 들어가기 때문에 그 장기 금리가 빠지는 거예요. 그래서 지금은 앞으로 경기가 좀 부진할 거다 이런 예상이 나오면서 장기 금리는 좀 빠지고 있고요. 저희가 봤을 때는 한국 10년물 국고채 금리가 3.3이에요. 미 국채가 3%고 한국이 조금 높죠. 근데 지금 앞으로 기준금리 인상을 조금 더 할 텐데 아마 미국이 기준금리 인상 사이클 끝날 때 딱 보면 우리나라보다 높을 거예요. 한 0.5 정도는 높을 거거든요. 거기에다가 한국이 지금 중국 영향이 좀 있어서 미국보다 조금 더 경기가 안 좋은 상황이기 때문에 한국 장기국채 쪽에는 우리가 투자를 하셔도 괜찮은 상황입니다. 그리고 요즘에 우리나라 회사채 중에 굉장히 우량한 회사인데, 얼마 전에 한 5% 이런 회사채가 좀 나왔었어요. 이게 나오자마자 순식간에 동이 나거든요. 그런 게 나오면 투자하셔도 괜찮습니다. 한 5%짜리가 혹시 나올지는 모르겠어요. 이런 것들은 해도 괜찮은 상황이에요. 왜냐면 경기가 조금 더 안 좋아질 가능성이 높기 때문에 장기 금리가 여기서 더 올라가기는 쉽지는 않은 상황이라고 보면 조금 금리가 좋은 우량한 회사채 같은 것들, 그리고 연금 투자 입장에서 한국 국고채 10년물, 이런 것들은 지금 시점에서 투자를 해볼 만한 그런 상황입니다. 최근에 미국 주식 투자 같은 거 많이 하실 거예요. 애플, 테슬라, 이런 거 많이 하시는데 최근에 주가가 좀 많이 반등을 했었어요. 많이 반등을 했는데 여기서 좀 느껴지는 게 뭐냐면 상반기에 워낙 안 좋은 게 많았어요. 전쟁 났고, 물가가 높으니까 금리 올리고, 경기도 안 좋아진다고 그러고 이러니까 주가가 많이 빠졌는데. 이제 안 좋은 얘기는 이미 다 나왔다고 생각이 들어서 다시 주가가 오른 건데. 여기서 보시면 우리나라도 그렇고 미국도 지금 실적 기업들의 실적 발표가 웬만큼 마무리가 됐는데 1분기하고 2분기하고 달라진 점이 뭐냐면, 1분기 때는 미국의 실적 발표를 하고 나서 기업들이 실적이 조금 향후에 안 좋아질 거다 이런 기업들이 얘기를 하게 되면 주가가 급락을 했었어요. 근데 2분기에는 실적이 안 좋아도 주가가 빠지지 않아요. 지금은 그러니까 투자자들의 심리는 조금 개선이 된 것 같아요. 다만 문제가 뭐냐면 최근에 주가가 많이 오르는 과정에서 코인 가격도 굉장히 많이 반등을 했고 거기에다가 미국의 나스닥에 상장된 주식 중에서 애플이나 마이크로소프트 이런 굉장히 우량한 기업들 말고 돈을 못 버는 기업들이 있어요. 돈을 잘 못 버는 기업이나 돈을 조금 버는 기업들이 있는데 얘네들이 주가가 많이 올랐어요. 근데 얘네들의 특징은 뭐냐면 시중의 유동성이 자산 시장으로 들어갈 때 가격이 급격하게 오르는 애들이에요. 반대로 얘기하면 시중의 유동성이 빠지게 되면 가격이 급격하게 빠지는 애들이거든요. 최근에 이런 유동성 자산들이 많이 올랐다는 건데 지금은 미국의 연준이 그동안 사들였던 채권을 이제 줄이고 있고요, 금리를 올리고 있기 때문에 시중 유동성은 줄어드는 국면입니다. 그러니까 이런 유동성에 민감한 자산들은 굉장히 위험합니다. 이런 것들은 조심을 해야 될 것 같고요. 주식을 지금 무조건 다 팔고 아무것도 안 하자 이런 말씀을 드리는 건 아닌데 유동성에 좌지우지되는 자산은 굉장히 좀 위험한 상황이다. 이렇게 좀 말씀을 드리겠고요. 우리나라 투자자 입장에서 중요한 게 환율이잖아요. 환율이 굉장히 중요한데 해외 투자도 많이 하시고 하잖아요. 국내 주식 시장도 환율이 중요합니다. 근데 한국의 환율은 굉장히 글로벌 경기 환경에 민감하게 반응을 합니다. 왜냐하면 우리나라가 수출을 많이 하는 국가이기 때문이기도 하고요 두 번째는 우리나라처럼 수출을 많이 하는 이런 신흥국 중에서 환율 시장이 우리나라처럼 개방돼 있는 데가 없어요. 우리나라만큼 중국이 수출 많이만 중국 위안화 정부에서 결정해요. 고시하는 거거든요. 그리고 대만도 그렇고요. 여러 우리나라랑 좀 비슷한 피어 있는 국가들 중에서 환율 시장이 이렇게 자유롭게 결정되는 게 우리나라밖에 없기 때문에 원화가 글로벌 경기에 굉장히 민감하게 반응합니다. 근데 지금 경기가 어찌 됐건 간에 당분간은 조금 안 좋아지는 국면에 있는 데다가 문제는 이제 우리나라는 원유를 굉장히 많이 수입하는 국가예요. 가스랑 오일을 굉장히 많이 수입합니다. 오일을 수입을 해서 정제해서 이제 팔기도 하고 화학 회사들이 이거를 이제 또 제품으로 가공을 해서 팔고 이러거든요. 근데 유가가 굉장히 비싸잖아요. 그러니까 수출은 사실은 여전히 잘 돼요. 수출 증가율은 떨어지는데 어찌 됐건 간에 금액은 계속 수출 금액은 늘어나거든요. 근데 수입 금액이 너무나 커져서 원자재 가격이 올라서 지금 우리나라 무역수지 적자가 계속해서 누적이 되고 있어요. 그러니까 지금과 같은 환경에서는 원화가 원 달러 환율이 1300원 아래로 내려가기가 그렇게 쉽지가 않습니다. 그래서 저희는 적어도 올해는1300원 밑으로 가기는 어렵고 1350원 위쪽을 갈 거라는 생각을 하고 있어요. 그렇기 때문에 우리가 이제 원달러 환율 측면에서는 당분간은 조금 이제 원화 강세를 보기는 좀 어렵다. 이렇게 좀 말씀을 드리고. 연금 투자 관점에서 같은 말씀을 드리면 요즘에 연금 계좌에서 ETF투자를 하시는 분들이 많이 늘어났는데 펀드도 사실은 그렇고 해외 투자를 또 많이 하셔요. 해외 투자하시면 좋아요. 여기 보시면 두 가지 미국 투자 ETF가 있어요. 펀드인데 하나는 가로 치고 h라고 붙어 있고 하나는 그런 게 안 붙어 있잖아요. h라고 붙어 있는 게 원 달러 환헤지를 한 상품입니다. 그리고 붙어 있지 않은 거는 헤지를 하지 않아요. 미국 주식에 투자를 한다는 얘기는 우리가 달러 자산을 보유한다는 얘기거든요. 헤지를 하지 않은 펀드가 헤지를 한 펀드보다 올해 작년부터 해서 성과가 훨씬 좋죠. 길게 봤을 때, 원화를 갖고 있는 투자자 입장에서 달러를 보유하게 되는 장점은 금융시장 환경이 굉장히 안 좋을 때 원화가치가 하락하고 달러 가치가 올라가면서 그만큼 내가 만약에 달러 주식을 투자를 했을 때 주식이 빠져도 달러 가치가 올라가면서 메이크업 되는 부분이 있습니다. 그래서 해외 자산 투자, 특히 달러 자산 투자는 저는 이제 장기적으로 연금 투자하시는 분들 입장에서는 그냥 달러 오픈형으로 투자하시는 게 조금 더 낫다고 보는 입장이고요. 실제로 그래서 최근에는 우리나라에서 미국이라든지 해외 주식 펀드들도 이렇게 헤지를 안 하는 상품들이 굉장히 많아요. 예전에는 100이면 100 다 환헤지를 했어요. 왜냐면 우리나라가 과거에는 금리가 미국보다 항상 높았어요. 그래서 원 달러 헤지를 하면 이자 같은 게 조금씩 생겼어요. 1년에 1~2%씩. 근데 지금은 1년에 1 2%씩 근데 지금은 그렇지가 않아요. 지금은 오히려 미국이 금리가 더 높아질 가능성이 높은 상황이고, 향후에 상황이 바뀌어도 한국의 금리가 무조건 높지가 않습니다. 그러니까 원 달러 헤지의 이점이 거의 사라졌어요. 그래서 오픈된 상품으로 투자를 하시면 좋을 것 같고요. *이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 하재석 NH투자증권 팀장이 한 강연의 일부입니다. 하재석 팀장 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-15
    앞으로 자산 가격은 성장률에 달려있다! [하재석 투자전략 강의1]
    안녕하십니까. NH투자증권 리서치에서 근무하는 하재석입니다. 금융시장에 대해 말씀 드릴 텐데, 사실 요즘 금융시장이 정치적 이슈와 복잡하게 연결돼 있어요. 저희도 쉽게 전망하기 어려운 상황인데, 이 시장의 큰 파도의 흐름은 알고 뭘 해야 되지 않겠습니다. 그 큰 흐름을 짚으시는 데 좀 도움이 됐으면 합니다. 최근 한 2~3년 정도 동안 있었던 일을 되짚어보면 코로나19 사태로 인해서 주요국가가 금리를 내리고 돈을 많이 풀었어요. 이 돈이 많이 퍼지면서 사람들이 작년까지는 그렇게까지 막 되게 힘들다는 느낌을 많이 못 받았습니다. 특히 미국 사람들은 그래요. 왜냐면 원래 일하던 사람들이 집에서 쉬는데 일하던 만큼 월급을 다 나라에서 그냥 돈으로 줬어요. 그러니까 막상 코로나 터졌다고 하는데 실제로 나는 크게 어려움이 없었던 거죠. 근데 이제 막상 돈을 막 풀었더니 어떤 일이 일어났냐. 이분들이 집에서 주식 투자하시고 코인 투자하시고 또 부동산도 그렇고 자산 쪽으로 투자를 많이 하셨습니다. 그러면서 자산 가격이 많이 올라갔죠. 우측에 있는 그림을 보시면 이게 뭐냐면 미국입니다. 미국은 가계자산에서 주식이 차지하는 비중이 커요. 코로나 이전에 2010년부터 2019년까지 10년 동안 각 자산이 얼마큼 늘어났는지가 이 연보라색 차트이고, 코로나 이후에 2020년 6월부터 2021년 9월까지 1년 3개월 동안 이 자산이 얼마큼 늘어나는지가 파란색 차트로 보여지는데, 10년 동안 자산 가격이 올라간 것만큼 그게 못지않게 1년 3개월 동안 자산 가격이 올라갔어요. 그러니까 사실 1년 3개월 동안 사람들이 굉장히 해피했죠. 내 자산이 갑자기 굉장히 많이 늘어났기 때문에 부자가 된 것 같고, 그래서 이제 물건도 많이 샀죠. 그런데 작년 말부터 상황이 좀 바뀌었습니다. 물가가 갑자기 많이 올라가기 시작을 해요. 미국의 소비자 물가 지수를 보통 많이 보는데 이 미국 소비자 물가 지수가 여기 차트를 보시면 이 파란색 차트가 물가 상승률이라고 보시면 되는데, 2010년부터 2019년 동안 미국 소비자 물가지수가 평균 18% 올랐습니다. 10년 동안 전년 대비 평균 1.8% 오른 거죠. 2%가 안 되는 물가 상승률을 기록을 했었는데, 갑자기 지금 뭐 아시겠지만 9%가 나왔어요. 올해 9%. 작년 12월에 7%대가 나왔는데, 그 전에 마지막으로 7자를 본 게 40년 전이었습니다. 82년이었거든요. 그러니까 사람들이 처음에 이렇게 얘기를 했었어요. 소비자 물가 지수가 7%가 나온 거는 일시적이다. 왜냐하면 이거는 코로나19라는 특수한 상황 때문에 그런 거고 그동안 사람들이 집에 있다가 갑자기 나오게 되면 기름값도 오르고 했기 때문에 일시적인 거다라고 했습니다. 근데 막상 지나고 보니까 올해 상반기 쭉 보니까 이게 계속 높아요. 물가가 지금 8%대, 9%대가 나온 거거든요. 그래서 더 이상은 일시적이라는 얘기를 아무도 하지 않게 됐고요. 큰일 났다, 이제 물가가 너무 높아서 큰일 났다, 이러면서 미국의 중앙은행이 금리를 굉장히 빠르게 올리기 시작한 게 이제 올해 상반기의 상황입니다. 미국이 금리를 올리니까 당연히 우리나라는 올릴 수밖에 없죠. 미국이라는 이런 큰 국가가 올라가면 한국이 안 올릴 수가 없습니다. 왜냐하면 미국이 금리를 올리는데 우리나라가 안 오르게 되면 우리나라가 미국보다 금리가 낮잖아요. 그러면 흔히 말하는 외화 유출 이런 가능성이 생기기 때문에 원달러 환율이 올라가고 이런 것 때문에 우리나라도 어느 정도 보조를 맞춰야 됩니다. 그래서 한국은행도 지금 금리를 많이 올렸고요. 좀 큰 그림에서 보시면 1980년대 초부터 2008년 금융위기 직전까지 보시면 미국 물가 상승률이 쭉 낮아집니다. 이 원인은 중국에 있어요. 중국이라는 큰 나라가 저렴한 노동력으로 공산품을 만들어서 전 세계에 수출을 하면서 공산품 가격이 많이 낮춰졌어요. 중국이 낮은 가격으로 물건을 수출해주면서 우리가 물건을 싸게 살 수 있게 된 거죠. 그래서 금융위기 전까지는 중국의 역할이 굉장히 컸고요. 2010년대에는 중국도 인건비가 많이 올라서 더 이상은 중국의 싼 노동력이 공산품 가격을 낮추는 역할을 하는 게 한계가 있었죠. 그럼 2010년대에는 왜 물가가 낮았냐면 그 아마존이나 이런 인터넷 플랫폼 기업들, 구글, 그리고 우리나라의 네이버, 카카오, 이런 회사들이 플랫폼 기업들이 하는 일들이 뭐냐면 다른 회사나 다른 사람의 비용을 낮춰줍니다. 지금은 물건 살 때 인터넷으로 최저가로 사시잖아요. 그러니까 이런 다른 사람의 비용을 낮춰주는 일들을 플랫폼 기업들이 하셨어요. 그래서 2010년대에는 이 플랫폼 기업이 물가를 낮춰서 일종의 어떤 장기 디플레이션 국면이 이어졌던 겁니다. 근데 지금은 코로나19라는 특수한 상황이 끝나가지만 인플레이션이 굉장히 높거든요. 그리고 이제 저희가 예상을 하기로는 내년도 상반기에도 미국의 물가 상승률이 3~4%대는 나올 거라고 보고 있고 내년 말이 돼야 2% 후반 정도를 보지 않을까라는 조심스러운 생각을 하고 있거든요. 2% 후반이 만약에 간다고 하더라도 코로나 이전 10년 동안 1.8%이었기 때문에 그것보다 훨씬 높은 거예요. 그러니까 앞으로는 아마도 굉장히 낮은 물가 수준이 장기간 유지됐던 이런 국면에서는 변화가 좀 있을 거다. 그러니까 앞으로 코로나19 효과가 완전히 사라지고 시간이 조금 지난다고 하더라도 1%대 물가를 보기는 당분간은 좀 쉽지 않을 거다. 이제 이런 생각을 할 수밖에 없습니다. 올해 상반기에 굉장히 힘들었어요. 올해는 유가 빼면 웬만한 자산은 다 빠졌다고 보시면 됩니다. 금리가 올라서 금리가 오르면 채권 가격이 떨어지거든요. 그래서 채권도 빠지고 미국 국채가 10% 이상 빠졌습니다. 그리고 주식은 뭐 말할 것도 없고요. 그러니까 어떤 자산에 투자를 해도 성과를 내기가 어려운 상황이었다는 거죠. 근데 이게 왜 그런지를 좀 아실 필요가 있는데 자산 가격이 사실은 영향을 여러 가지 요인을 받지만 제일 중요한 두 가지를 꼽으라고 하면 물가하고 성장입니다. 근데 올해 상반기에는 갑자기 인플레이션이 굉장히 높게 나오면서 이 물가가 자산 가격의 모든 움직임을 거의 좌지우지했어요. 거기에다가 예상치 못하게 우크라이나 러시아 전쟁까지 터지면서 이 두 국가의 전쟁 때문에 유가라든지 가스 가격이 또 많이 올라가는 일들이 있었지 않습니까. 물가가 높으면 금리를 갑자기 급속도로 올리고, 거기에 따라서 시장 금리가 올라가기 때문에 시장 금리가 올라가면 채권 가격이 떨어지고요. 주식이라든지 이런 위험 자산들 혹은 부동산도 그런데. 국채 금리가 올라가면 우리가 상대적인 거예요. 예를 들어서 국채 금리가 5%라고 만약에 가정을 하면 부동산 투자를 하기가 그렇게 쉽지가 않습니다. 일반적인 기관 투자자들이 부동산 실물자산 투자를 할 때 연평균 목표 수익률을 5~6% 정도 잡고 들어가거든요. 근데 만약에 국채 금리가 5%면 이런 물건을 투자할 이유가 없어져요. 왜냐하면 안전자산인 국채가 5%가 나오는데 부동산의 6% 보고 안 들어가거든요. 그러니까 가격이 빠질 수밖에 없는 거예요. 주식 시장은 말할 것도 없죠. 예를 들어서 배당주들 있잖아요. 배당을 많이 주는 주식들, 우리나라에는 포스코나 이런 것도 배당을 많이 주고요 금융주들이 배당을 많이 줘요. 금융회사들이 배당을 굉장히 많이 주는데 이게 과거에 배당주가 배당 수익률이 5%라고 했을 땐 이 배당을 보고 들어가시는 분이 계시지만, 지금은 예를 들어서 정기 예금 금리가 4%다 그러면 누가 배당주를 투자를 하겠습니까. 은행으로 가죠. 그런 상황이 올해 상반기에 굉장히 두드러지게 나타났던 거고요. 그렇기 때문에 웬만한 자산이 다 빠졌고 원자재 특히 유가 정도만 가격이 올랐다고 보시면 돼요. 지금은 어떤 상황이냐면 물가가 굉장히 높습니다. 물가가 굉장히 높으니까 이 물가를 잡기 위해서는 뭐든 해야 되는데 중앙은행이 할 수 있는 일은 한계가 있습니다. 기준금리를 굉장히 많이 올리게 되면 수요가 꺾이죠. 미국의 예를 들자면, 미국의 시간당 임금 상승률이 지금 굉장히 높아요. 미국의 고용시장이 되게 좋습니다. 그게 작년 대비해서 5.2% 임금 상승률이 요즘에 나와요 미국이. 근데 제가 물가 상승률이 8%, 9%라고 말씀드렸잖아요. 내가 월급이 5% 올랐는데 물가가 8% 오르면 내 구매력은 3% 포인트만큼 떨어집니다. 그러니까 소비 여력이 떨어져요. 그러니까 이게 수요가 꺾이게 됩니다. 그래서 중앙은행이 할 수 있는 일은 금리를 많이 올려서 수요를 꺾는 거 이상으로 할 수가 없어요. 예를 들어서 원유 공급을 늘리고 혹은 어떤 다른 어떤 제품의 어떤 공급을 원활하게 하고 이런 것들은 중앙은행이 할 수 있는 일이 아닙니다. 이런 것들은 기업체나 혹은 중동 국가들이 해야 되는데 이게 만만치가 않죠. 그러다 보니까 무슨 일이 일어나냐면 물가는 지금 잘 안 떨어지는데 소비 여력은 지금 떨어지고 있거든요. 근데 미국은 그나마 괜찮은데 유럽이 정말 큰일입니다. 영국 물가 상승률이 10.1%가 나왔어요. 미국은 그나마 상황이 괜찮아서 월급이라도 5%씩 오르는데 유럽 쪽은 월급도 많이 안 올라요. 그러니까 유럽 사람들은 조금 과장은 있을 수 있지만 뉴스 보시면 인터뷰 막 나오는데 지금 전기를 못 쓰고 있다. 유럽의 전기 요금이 엄청나게 지금 올랐거든요. 전기를 못 쓰고 있다고 그러고 지금 아기가 있는데 냉방을 못 한다 혹은 겨울에 난방을 못한다, 세 끼 먹어야 되는데 한 끼 먹고 있다, 이런 얘기가 나와요. 조금 과장은 있을 수 있지만 실제로 유럽은 이런 상황에 지금 직면해 있습니다. 지금부터는 이 물가 상승률은 여전히 높지만 어쨌든 고점을 보고 조금씩 조금씩 떨어질 수밖에 없어요. 왜냐면 이 물가 상승률이라는 거는 작년 대비해서 얼마나 올랐느냐를 보기 때문에 이게 이미 많이 오른 상황에서 더 많이 오를 수는 없잖아요. 계속 무한대로 많이 오를 수 없거든요. 그렇기 때문에 매우 더디지만 조금씩 조금씩 떨어질 겁니다. 그러면 이제 앞으로 전반적인 경기 둔화 쪽으로 갈 수밖에 없고요. 그래서 앞으로 자산 가격의 움직임을 결정하는 요소는 아마 성장률이 될 거예요. 유럽 말씀을 좀 드렸는데 유럽이 되게 지금 심각해요. 우리나라는 한국전력이 사실상 정부의 전기요금 가격 통제를 받기 때문에 우리가 지금 현재 체감상 전기요금에 대해서 부담을 느끼지는 않고 있잖아요. 근데 유럽 같은 경우에는 전기요금이 정말 어마어마하게 올랐습니다. 3배 이상 올랐어요. 유럽은 전기를 마음대로 쓸 수가 없고 거기에다가 지금 가스도 러시아 때문에 부족해진 상황이어서 독일에서 공장 가동 시간을 줄이고 있는 그런 상황이거든요. 에너지 위기 때문에 공장 가동을 줄이니까 경기는 더 안 좋아질 거고 그 전기 요금은 비싸니까 사람들이 살기는 더 어려워지고. 이런 상황이 지금 유럽에서 발생하고 있어서 유럽은 앞으로 굉장히 더 안 좋은 상황에 빠질 가능성이 높습니다. 사실 한국은 한국전력이 올해 적자가 지금 예상치가 30조~40조 이렇게 나와요. 어마어마한 거죠. 유가가 오르고 가스 가격이 올랐기 때문에 전기요금도 올릴 수밖에 없는데 우리나라는 가격을 못 올리기 때문에 한국전력이 혼자 적자를 뒤집어 쓰고 있거든요. 그만큼 어떤 삼성전자나 다른 기업들은 전기요금을 싸게 쓰면서 이익을 낼 수가 있는 거죠. 한국전력의 희생 때문에. 근데 유럽은 그렇지 않다는 얘기고요. 그다음에 우리나라 입장에서 또 굉장히 큰 문제가 중국입니다. 중국이 지금 굉장히 안 좋아요. 지금 경기가 정말 안 좋은데 중국의 시진핑이 올해 가을 중국의 당 대회가 있는데 아마 시진핑이 연임할 거라고 보고 있지만 그 과정에서 코로나19를 통제하는 데 굉장히 포커스를 많이 두고 있습니다. 그런데 우리도 알다시피 막을 수 없잖아요. 백신을 맞고 나서 어느 정도 퍼지는 거는 불가피하다고 보고 있는데 중국은 대내적으로 우리가 코로나19를 굉장히 잘 통제하고 있다는 거를 선전을 많이 하고 있기 때문에 코로나19 확진자가 조금만 나와도 다 막아버립니다. 그러니까 경기가 곤두박질을 치고 있고요. 올해 말까지는 이를 포기하기는 상당히 힘들 거라고 보고 있습니다.중국 경제가 굉장히 안 좋은데 문제는 우리나라는 대중국 수출 비중이 상당히 높은 국가란 말이죠. 한국은 중국의 영향 때문에 지금보다 경기가 조금 더 안 좋아질 가능성이 높아진 거고 우리나라는 중국과 그 다음에 미국이나 이런 유럽 같은 선진국에 다 수출을 하기 때문에 둘 다 엮여 있는데 그 한 축인 중국 쪽은 지금 확실히 안 좋기 때문에 영향을 받을 수밖에 없는 그런 상황이죠. 그래서 전반적으로 경기 지표들은 굉장히 다 안 좋아지고 있는데, 그나마 제일 나은 건 미국이고요. 우리나라는 중간 정도고, 중국이나 유럽 쪽은 굉장히 안 좋은 상황이라고 보시면 되겠습니다. *이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 하재석 NH투자증권 팀장이 한 강연의 일부입니다. 하재석 팀장 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-14
    재초환이란 벽...20년 보고 투자한다면?[김제경 재건축 강의3-마지막회]
    앞에서 재건축의 안전 진단을 이렇게 길게 설명한 이유가 있어요. 재건축 초과이익 환수는 솔직히 (규제 완화가) 조금 어려워요. 이 재초환 때문에 문제가 많습니다. 최근에 동부이천동에서도 7억 7000만원 터진다, 이런 얘기 나오죠. 2018년도에 나왔었던 재초환 국토부에서 시뮬레이션에서 8억4000 단지가 어디일까요. 전문가들은 다딜 이게 반포 주공 1단지 3주구라고 보고 있어요. 근데 반포 주공 1단지 3주구 재초환 부담금 얼마라고 얘기하고 있어요? 4억 대라고 얘기하고 있잖아요. 18년도에 계산한 것도 8억이었어요. 지금 집값이 얼마나 더 올랐는데 10억 넘게 나올 수도 있는 거거든요. 물론 모르죠. 이게 규제를 완화되면 바뀔 수도 있는 건데. 근데 이게 완화가 되기가 좋을까요? 역시 816 부동산 대책 나왔을 때 보니까 이것도 세부안이 9월달에 조금 나온다고 하지만 이거는 법률 개정으로 뜯어고쳐야 되는 사항이 정말 많습니다. 시행령으로 바꿀 수 있는 게 많지 않아요. 그래서 이게 조금 쉽지 않거든요. 재건축 투자 같은 경우는 저는 이렇게 이야기합니다. 바로 무엇이 있느냐 차라리 극 초기로 가세요. 재개발과는 포인트가 달라요. 저는 재개발은 아예 안전한 데 관리처분인가 이후, 이런 식으로 얘기를 했는데 이 관리처분인가 이후로 가자니 재건축은 비싸죠. 그렇다 보니까 어중간한 애들이 문제예요. 보통 단계가 조합 설립인가, 사업인가, 관리처분인가, 이런 식으로 가는데 재건축 단지들이 우리 사업 인가도 받고 관리 처분을 준비하고 있어요. 그러면 속도가 빠르다는 이유로 비싸겠죠. 근데 재건축 분담금이 솔직히 몇 억이 터질지 몰라요. 9월달에 어떻게 바뀌는지 봐야 되겠지만 제가 봤었을 때는 솔직히 실망스러울 거라고 보고 있어요. 그러면 지금 규제 완화가 명확한 게 어디죠? 안전진단이죠. 안전진단을 바라보고 있는 단지들, 아직 안전진단 통과 못 했었던 데들 어디에요. 상동, 중계동, 목동 그리고 1기 신도시. 그리고 또 어디 뭐 많죠. 개포동에도 많고, 여의도에도 많고. 이런 데들이 다 통과될 거라는 거예요. 그런 애들을 차라리 길게 보고. 왜? 솔직히 걔네들 언제 입주할까요. 15년에서 20년이에요. 빨리 가도 15년입니다. 조합 설립인가로부터 입주까지도 진짜 빨리 가야 8년. 뭐 하다 보면 10년. 또 사건 사고 터졌다 하면 15년 20년. 이렇게 가니까 어차피 내가 안전 진단 받아보고 있는 거 샀다 하더라도 관리처분 인가까지만 해도 그냥 8년에서 10년 그냥 지나가요. 그러면 정권이 두세 번은 더 보는 거죠. 그러면 이 재건축 초과이익 환수제가 현 정권에서 어려울 수 있어도 언젠가는 바뀔 수가 있지 않을까요. 그런 식으로 접근해 보면서 길게 봐야 되는 것이고요. 그럼 여러분 여기서 결론 나왔죠. 이 재건축 초기 단계를 내가 살려고 하면 여러분 게 아니에요. 여러분들 환갑 잔치할 때 칠순 잔치할 때 입주 못할 수 있어요. 어차피 자녀 겁니다. 그러면 누구한테 사줘야 된다? 우리 애들한테. 시간도 이제 곧 돈이거든요. 아까 안전 마진 얘기 했잖아요. 즉 우리 애가 아직 어려요. 그러면 우리 애한테 목동 신시가지 하나 사주고 아니면 개포동에 뭐 하나 조금 비싸긴 한데 재개발이든 우리가 좀 초기 지역들 사줬다가 시간이 지나서 신축이 되면 신혼집으로 신축 아파트 입주하면 얼마나 좋아요. 그런 식으로 바라보면서 가야 된다 이렇게 우리가 재건축 투자를 바라봐야 된다라고 정리해 보았습니다. 그래서 재건축 투자와 관련해서 제가 정리를 해보자면 이거예요. 결국 핵심은 규제 완화의 틀이 어떤 쪽으로 가느냐를 한번 보셔야 되는 것이고요 그리고 규제 완화가 진짜 된다고 가정하고 투자한다고 하더라도 라이프 사이클을 항상 고려하라는 얘기를 항상 해드립니다. 그렇다 보면 우리 애들한테 사줄 생각이 있으신 분들도 있었고 없으신 분들도 있었겠지만 차라리 이제 시간이 곧 돈이 되는 장에서 이렇게 투자 방향성도 검토해보면 좋지 않을까 이렇게 마무리해 보도록 하겠습니다. 감사합니다.*이 콘텐츠는 '2022동아재테크핀테크쇼'에서 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 한 강연의 일부입니다. 김제경 소장 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-14
    드디어 풀린다! 안전진단 총정리 [김제경 재건축 강의2]
    그럼 두 번째, 재개발 재건축 투자 같은 경우는 일명 안전 마진이 존재한다라고 표현을 해요. 이 안전 마진이 무엇이냐. 오히려 지금 같은 장에서 더욱더 주목해봐야 되는 상황인 거죠. 우리가 부동산 경기가 다 올라갈 때는 그냥 재개발이고 재건축이고 아파트고 뭐고 그냥 다 올라가요. 대세 상승장 때는 상품을 가리지 않습니다. 근데 오히려 지금은 부동산 가격이 아까 올라간다라고 생각하신 분들 손 들어보세요 하니까 없었었죠. 좀 위험해요라고 하시는 분들이 많았었고요. 그러면 제가 또 반대로 물어볼게요 잘 모르겠다, 혹은 횡보할 것 같다? 이렇게 손 드신 분들이 있는데 이분들 같은 경우도 횡보한다라고 하면 부동산 투자를 역시 해야 돼요, 말아야 돼요? 안 되죠. 예를 들어볼게요 내가 13억짜리 아파트를 어떻게든 샀어요. 샀는데 5년 동안 계속 13억이야. 그럼 여러분 이거 취득세 냈지 재산세 내야 되지 여러분 또 대출 받았었다고 하면 대출 이자 내야 되지. 투자가 성공했다라고 하기에는 조금 그렇죠. 그냥 내가 계속 전월세 사는 것보다 그냥 내 집에서 그냥 편안하게 산다, 이 정도밖에 안 되는 거지 뭔가 투자로서는 솔직히 조금 마이너스죠. 그런데 이런 횡보하는 장에서도 재개발 재건축은 돈을 법니다. 한번 볼까요. 우리가 신축 아파트 가격이 13억이라고 가정을 해볼게요. 내가 재개발 재건축에 투자하려고 했었더니, 여기 투자 금액, 우리가 총 매매 가격이라고 보통 얘기를 해요. 이게 무엇이냐 내가 매입 금액이 있겠죠. 매입금액에서 감정평가 금액을 프리미엄을 나누게 되는데 이 감정가 즉 비례율을 곱하게 되면 권리가가 되고요. 이 권리가에서 조합원 분양가 여기에서 차이 분담금액을 더하게 되면 우리가 총매가가 나오게 됩니다. 어렵죠. 그냥 총 매매 금액이 8억이라고 해볼게요. 그러면 결국 이건 무엇이냐 내가 지금 당장 매수한 금액이 예를 들어 5억에 내가 샀어요. 근데 분담 금액을 3억을 더 했어요. 총매가가 예를 들어 8억이에요. 그런데 지금 나는 이 8억짜리의 재건축을 샀는데 이게 시간이 지났습니다. 5년이 지났더니 신축 아파트가 되겠죠. 신축 아파트가 되면 인근 시세에 맞춰 가겠죠. 13억으로. 그러면 여기서의 핵심은 무엇이냐. 이 13억짜리 아파트가 5년 동안 1원도 안 올라갈 동안 나는 이 재개발 재건축을 샀더니 시간이 지나가면서 이제 사업시행인가를 받고 그다음에 관리처분 인가를 받고 이주 철거해서 착공 준공해서 입주를 하고 나니까 신축 아파트가 완성이 됐죠. 그러면 나는 그동안 허름한 재개발 지역의 빌라 아니면 재건축 아파트가 아니라 신축 아파트가 되다 보니까 이 시세를 따라가게 된다라는 것입니다. 이 시세로 끝나느냐 오히려 신축이 되게 되면 더 비싸지죠. 신축 아파트가 예전에는 이 신축이 13억이었지만 이제 시간이 지나가게 되면 얘는 준신축 혹은 구축으로 가게 되고 내가 신축 대장이 되잖아요. 그러면 오히려 더 비싸지는 것들. 여러분도 한번 생각해볼까요. 마포의 대장이 어디였나요. 마포 래미안 푸르지오가 오랫동안 대장이었었지만 대장 타이틀이 작년부터 뺏겼습니다. 신촌 그랑자이가 뺏어갔었고요 지금은 또 새롭게 입주한 아파트 마프자, 마포 프레스티지 자이 여기가 2억~3억이 더 비싸요. 그런 것들을 생각해보면 내가 생각한 것보다 더 올라가겠네 라는 걸 생각해 볼 수 있고요 또 그럼 이렇게 횡보장에서도 재개발 재건축은 단계만 밟아 나간다 하더라도 돈을 벌 수 있겠다. 근데 극단적으로 우리 진짜 하락장이 온다고 가정해 볼게요 하락장이 온다고 했었을 때 얼마나 떨어질까요. 더군다나 여기서 말하는 가정이 구축 아파트 빌라 이런 게 아니라 신축 아파트잖아요. 신축 아파트가 빠져봤자 얼마 빠질까요. 한 3억 빠질까요. 3억 빠진다고 가정해 볼게요 13억짜리가 3억 빠져도 솔직히 피눈물 나죠. 그랬는데 내가 재개발 재건축에 투자했다고 하면 이 13억짜리 신축 아파트가 10억까지 무너졌어요. 그래도 나는 안전 마진 5억 보고 들어갔다가 5억 벌 줄 알고 투자했는데 2억 밖에 못 벌었네 이거죠. 즉 제가 얘기 드리고 싶은 게 무엇이냐 우리가 부동산 투자라는 게 멈추지는 않는다는 얘기를 해드렸었는데 즉 이렇게 장이 안 좋을 때 지금 주식 어렵죠. 비트코인 박살 났죠. 근데 내가 현금 가지고 있어봤자 예금 넣는 건 아닌 것 같아. 근데 인플레이션은 답이 안 나와. 어디론가 투자하긴 해야 되는데 어디를 넣어야 될지 모르겠다. 이럴 때 아이러니하게도 제일 안전한 것 중 하나가 재개발 재건축의 안전 마진 보고 들어간다는 겁니다. 그런 식으로 가는 게 이게 재개발 재건축 투자의 안전 마진은 이해해 보시면 좋을 것 같아요. 제가 재개발 재건축을 왜 주목하는지를 얘기해 드렸는데 이렇게만 말하면 솔직히 함정이 있습니다. 바로 무엇이냐 부동산 가격이 진짜 하락장에 왔을 때는 재개발 재건축은 더 떨어져요. 더 빨리 떨어지고요 더 많이 떨어지고요. 왜 실사용 가치가 없으니까. 거의 없죠. 왜냐, 신축 아파트는 전월세라도 잘 놓을 수 있잖아요. 내가 살면 되는데 재건축 40년 된 아파트 녹물 나와, 주차 힘들어. 살기 어렵죠. 극단적으로 재개발 같은 경우 한남 뉴타운 매매 금액은 25억씩 하는데 전세는 1~2억밖에 안 해요. 그러면 더 무너져요. 안전 마진 얘기해 놓고서 더 떨어진데? 여기서 그러면 여러분들 주목해봐야 되는 건 뭘까요. 진짜 확실하게 안전한 거. 재개발 재건축 얘기했을 때, 멀리 가는 애들보다도 확실하게 관리처분 인가도 나오고 이주 철거까지 끝난 애들은 입주가 머지 않았죠. 그런 애들 같은 경우는 진짜 흔들리지 않습니다. 오히려 그런 애들을 주목해보는 것도 방법이라고 얘기해 볼 수 있습니다. 재개발과 재건축의 차이점을 여러분들은 막연하게는 알고 있을 겁니다. 빌라 단독주택 이런 애들을 정비하는 게 재개발. 아파트를 다시 신축하는 게 재건축. 이렇게는 알고 있겠지만 조금 어려워도 법률적인 얘기 조금 할게요.재개발 재건축의 바이블이 도시 및 주거환경 정비법, 일명 도전법이라고 하는데 도전법 2호에 정의가 돼 있습니다. 이 재개발의 정의와 재건축의 정의가 어떤 차이점이 있느냐. 둘 다 노후 불량 건축물이라는 건 동일하지만 재개발 같은 경우는 기반시설이 열악한 곳, 재개발 기반 시설이 양호한 곳은 재건축이에요. 단적으로 한번 생각해 볼게요. 압구정 현대아파트, 동부 이촌동, 여의도. 기반 시설 어때요. 너무 훌륭하죠. 아파트만 오래됐어요. 목동 신시가지 너무 좋죠. 근데 오래돼서 신축을 하고 싶은 거예요. 근데 한남뉴타운. 위치는 너무 좋지만 여기 불 나면 큰일 납니다. 소방차가 못 들어가요. 그래서 사실 국가가 주도적으로도 정비를 지원해줘야 되는 게 재개발이에요. 그래서 재개발은 상대적으로 규제가 덜 했었고 재건축이 정말 심각했었죠. 그래서 전 정권에서는 재건축을 정말 못 살게 굴었던 것 중 하나가 야 너네 살 만한데 공익성이라고 솔직히 일도 없잖아요. 너네도 욕심이야 투기야라고 보는데 뭐 하러 그렇게 해라고 하면서 규제를 했었던 게 재건축인데, 이 재건축에 대한 규제가 정말 높았었죠. 근데 이 규제들이 현 정권 와서는 풀려나간다라는 게 포인트입니다. 그럼 어떤 식으로 풀려나가느냐라는 거를 얘기하기에 앞서서 일단은 여러분 이거는 조금 알아두셔야 돼서 하나 설명드리도록 하자면. 실제적으로 이런 재건축 투자를 하려고 할 때 1번, 투기과열지구 내에서 조합설립 인가한 재건축은 전매가 안 됩니다. 소유권 이전 등기시까지 전매가 안 돼요. 그리고 재개발 같은 경우는 관리처분 인가로부터 소유권 이전 등기 시까지 전매 금지입니다. 다만 예외 사항들이 있죠. 대표적인 게 1세대 1주택자인데 10년 보유 5년 거주 요건. 재건축 같은 경우도 거래되는데요라고 하는 데들은 보다 보면 이런 특수한 요건이라든가, 아니면 조합 설립 인가로부터 3년 동안 사업 시행 인가 신청을 안 했다든가, 사업 시행 인가로부터 3년 동안 착공을 안 했다든가, 착공 후 3년 동안 준공을 안 한 물건들, 그런 물건들을 사야지 입주권이 나오지. 그냥 동네 부동산에서 이거 나와요라고 했는데 내가 잘 안 알아보고 그냥 샀다. 근데 이거 특수한 요건 못 맞췄다라고 하면 현금 청산 대상자가 됩니다. 그러니까 이런 것들은 좀 주의하실 필요가 있고요. 재개발은 오늘 주제랑은 논외이긴 하지만 관리처분 인가 나도 거래가 되는 지역들이 되게 많아요. 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시 인가 신청한 재개발 지역들은 거래가 가능하다라는 것도 참고해 보면 좋을 것 같습니다. 그래서 이제 현 정권에서 공약들이 정말 많았었죠. 재건축 규제를 푼다라고 했는데 어떤 식으로 풀려나가느냐 가장 중요한 거는 안전 진단입니다. 이 안전진단이라는 규제가 2018년도에 강화된 이후로 서울 시내에서 2차 정밀안전진단까지 통과된 단지가 단 5 군데밖에 없어요. 어마어마하죠. 그러니까 제가 전 정권에서는 재건축 투자하지 말라고 했었어요. 왜? 안 되니까. 그리고 실제로 목동 뭐 얘기해보면 뭐예요. 6단지 빼고 안전진단 통과된 데가 하나도 없었죠. 그러니까 재건축은 안 됐었어요. 그리고 현 정권이 지금은 정권이 바뀌었지만 솔직히 (득표율) 0.7%포인트 차이였죠. 이게 민주당 정권이 한 번 더 들어갔었으면 재건축도 5년 동안 안녕~할 수도 있었었거든요. 그러니까 재건축 투자라고 뭐라고 말하기가 어려웠었던 거예요. 그랬는데 이게 정권이 바뀌니까 달라진다. 그러면 어떤 식으로 달라질 것이냐. 일단 안전 진단을 여러분들이 조금 알아두실 필요성이 있어요. 디테일하게. 왜? 안전진단이야말로 진짜 풀리니까. 여러분들이 그 얘기들은 들어본 적 있을 거예요. 막 목동 같은 경우는 맨날 얘기하죠. 안전 진단 가중치가 어쩌고저쩌고 해도 1차 안전 진단이랑 2차 안전진단 가중치는 똑같거든요. 근데 왜 1차는 통과되고 2차는 떨어질까요. 이유는 법에 있습니다. 도시 및 주거환경 정비법 12조를 보게 되면 이 안전진단에 대한 규정이 정해져 있습니다. 그런데 시행령으로 가게 되면 이 안전진단을 행할 수 있는 주체들이 정해져 있는데 1번 한국건설기술연구원, 2번 국토안전관리원, 3번 안전진단 전문기관인데 안전진단 전문기관이 민간이에요. 민간에서 안전 진단을 할 수 있다 보니까 솔직히 이런 얘기 하면 조금 그렇긴 하지만 오더가 내려오면 돈 받는 입장에서 조금 너무 과하지 않게끔 잘 통과시켜주겠죠. 그래서 D등급들이 나오는 데들이 많아요. 물론 1차에서 떨어진 애들도 있긴 하지만 보통 1차는 대부분 통과돼요 그 이유가 1차는 민간에서 하니까. 근데 2차는 왜 떨어질까요. 2차 정밀 안전진단은 우리가 기사에서 보면 2차 정밀 안전진단이라고 말하는데 정확한 용어는 2차 정밀 안전진단이라는 용어는 없습니다. 이거는 도정법 13조를 보게 되면 안전진단 결과의 적정성 검토예요. 안전 진단이 예비 안전 진단이 있고요 그다음에 정밀 안전진단이 있어요. 근데 이 정밀 안전진단을 제대로 했냐 안 했냐를 적정성 검토를 하겠다는 건데 이렇게 얘기하면 여러분들 잘 모르죠. 그러니까 그냥 2차 안전진단이라고 통칭 얘기하는 게 현실입니다. 근데 이 2차 안전진단을 보게 되면 안전진단 기관이 두 군데로 줄어듭니다. 국토안전관리원과 한국건설기술연구원. 이렇게 두 군데로 줄다 보니까 어떻게 될까요. 민간이 없어졌죠. 이 도정법의 13조가 원래 없었어요. 적정성 검토가 18년도에 새롭게 신설됐습니다. 그래서 민간에서 안전 진단을 한 거를 한 번 재검토할 거야 이렇게 해서 만든 게 2차 안전 진단이고 여기 두 기관은 본인들은 아니라고 하지만 국토부 입김이 적용이 안 됐을까요? 안 됐었다면 이렇게 5개밖에 통과가 되지 않았었겠죠. 본인들은 아니라고 주장을 합니다. 솔직히 모르는 거죠. 그런데 이게 입김이 작용했다라고 다들 보고 있어요. 그러니까 통과가 안 됐었던 건데 이게 바뀔 것이다. 이미 국회에 이제 올라간 상황들 보다 보면 뭐 예를 들어서 내진 설계가 안 돼 있다든가, 소방 시설이 어렵다든가, 이런 데들은 2차 정밀 안전진단을 면제해 주도록 하자라는 게 입안 돼 있었지만 솔직히 통과가 안 되죠. 국회의원분들이 관심 없습니다. 근데 이게 어떤 식으로 바뀔 거냐. 가장 중요한 거는 안전 진단 가중치예요. 이 안전진단 가중치가 어떻게 바뀔 거냐면 2018년도가 기준점이에요. 그전에 15년도만 한다 하더라도 안전진단이라는 게 쟁점 사항이 아니었습니다. 왜냐 다 통과였으니까 그냥 다 통과였어요. 안전진단이 노무현 전 정권 때 정말 강했었다가 쭉 낮춰서 가장 낮았을 때가 15년도였거든요. 이때 구조 안정성에 대한 비율이 20%밖에 안 됐던 거를 전 정권에서 50%로 늘렸어요. 그러니까 이게 답이 안 나오는 거예요. 그러니까 다 떨어지는 거죠. 목동 신시가지 주거 환경이 너무 하면서 막 소방차 못 들어와요, 내진 설계 안 됐어요. 이게 중요한 게 아니라 천길 콘크리트 튼튼하잖아, 콘크리트 100년 간다는데. 이러니까 안 되는 거예요. 이러니까 주거 환경에 대한 가중치가 정말 낮잖아요. 그렇게 되다 보니까 2차 정밀 안전진단에서 줄줄이 떨어진 이유가 이거였는데 여기서 중요한 거는 이 안전진단 가중치는 잘 보시면 법이 아니에요. 국토교통부 고시 사항입니다. 이게 중요한 포인트 왜냐. 법률 개정은 국회 통과 사항이에요. 그래서 어려워요. 그래서 가장 최근에 예를 들어서 종합부동산세 같은 경우도 다주택자 중과를 없애겠다라고 했었죠. 이거 국회 통과 사항이거든요. 될 수 있을까요. 조금 어렵겠다. 진짜 되는지 안 되는지 지켜봐야 되는 건데, 이게 아까 봤었던 도시 및 주거환경 정비법 13조 이걸 뜯어 고치려고 하면 어렵겠지만 안전 진단 가중치는 그냥 고시 시행령은 국무회의 통해서 그냥 바꿀 수 있어요. 근데 고시사항은 국무회의도 필요 없어요. 그냥 국토교통부 장관이 우리 이거 바꿀까 해서 고시만 하면 돼요. 그러니까 이거 바꾸기가 정말 쉽다라는 것이고요 이게 정말 낮아지게 되면 2차 정밀 안전진단도 이 기준으로 가게 되죠. 그래서 쉬워진다. 그리고 우리가 이 내진 설계를 조금 주요 포인트로 볼 필요성이 있어요. 왜냐하면 저는 그렇게 종종 얘기합니다. 목동에서 맨날 우리 맨날 떨어져서 이거 말도 안 된다, 1차랑 2차랑 기준이 똑같은데 너네 뭐 했냐, 막 이렇게 싸우잖아요. 포인트를 잘못 짚었어요. 무엇이냐 내진 설계 가지고 걸고 넘어져야 돼요. 그분들은 잘 모르니까 맨날 왜 우리 2차 떨어졌어요, 6단지는 통과됐는데 우리는 왜 안 돼요, 이런 식으로 얘기하는데 그게 아니라 구조 안정성 50% 오케이 이해하겠어 근데 목동 같은 경우는 내진 설계가 안 돼 있어요. 내진 설계가 법적으로 의무화된 게 88년도 8월 이후거든요. 그럼 목동이라든지 상계동 중계동 이런 데들은 내진 설계가 안 돼 있습니다. 아무리 철근 콘크리트 튼튼하면 뭐예요. 대한민국도 이제 지진 사각지대가 아니라고 하잖아요. 그래서 정부가 주도적으로 내진 설계하라고 장려하지 못할 망정. 어디 미국에서 아파트 무너졌었잖아요. 그러니까 이런 내진 설계가 안 돼서 우리는 무서워서 못 살겠습니다라고 얘기를 하면 그거는 합당한 거죠. 구조 안정성이라는 게 뭐예요. 이런 거잖아요. 그래서 이 내진 설계가 안 돼 있는 단지들은 안전진단 통과 가능성이 매우 높을 것이다. 그래서 여러분의 안전 진단 포인트는 이것도 하나 잡아보면 좋을 것 같고요 또 최근에 발표 나왔었죠. 8.16 부동산 대책에서 이 안전 진단 가중치 실제로 바꾸겠습니다라고 얘기가 나왔어요. 그런데 이 안전 진단 가중치 바꾸는 거는 다들 예상했었던 거예요. 이것보다 좀 더 획기적인 게 하나 나왔습니다. 뭐냐. 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가 항목 배점을 조정할 수 있고, 의무적으로 받았던 공공기관 적정성 검토 아까 말했었던 한국건설기술연구원 국토안전관리원 얘네들을 지자체 요청 시에만 시행하도록 바꾸겠다고 했죠. 이게 핵심이에요. 그러면 한번 생각해 볼게요. 목동 신시가지를 계속 예를 들었지만 여기는 여야가 없어요. 구의원이든 시의원이든 아니면 지자체장이든 국회의원이든 다 맨날 목동 가면 뭐라고 해요. 재건축 추진 이렇게 가죠. 야 너는 살 만하잖아 이러면 뺨 맞습니다. 그러면 지자체장이 과연 1차 안전진단 통과됐어요. 2차 안전진단 너는 받아야 돼라고 할 수 있을까요. 양천구청장이 정밀안전진단 통과했는데 적정성 검토 받아야 돼라고 할까요. 안 한다는 거죠. 이게 유명무실화될 수 있는 가능성이 있다는 거고요 그럼 이게 법률 개정 사항이면 조금 어려울 수 있겠지만 이게 고시 개정 사항이에요. 2018년도에 재건축 안전진단 기준을 갖다가 강화했었는데 이 부분은 어떤 걸 바꾸느냐 이제 이것도 보시면 알겠죠. 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 국토교통부 고시입니다. 이것 때문에 사실상 2차 정밀 안전진단이 의무사항으로 바뀐 거예요. 그래서 2차 정밀안전진단 관련해서 13조를 보면 한국건설기술원 국토 안전 관련 있지만 잘 보면 끝에 이 적정성 검토를 무조건 해야 된다라고는 안 했는데 이 고시사항 때문에 사실상 의무 사항으로 바뀌었던 거예요. 근데 이거를 바꾸겠다라고 하면 2차 정밀 안전 진단이 유명 무실화될 가능성이 매우 높다라는 겁니다. 그러면 이제 안전진단은 쟁점이 아니라는 거예요. 그래서 안전진단 같은 경우는 ABCDE등급이 있는데 ABC까지는 재건축 불허, D등급은 조건부죠. 그래서 검토를 받아야 되는 거고 E등급은 즉시 시행이지만 E등급은 솔직히 내주기 어렵습니다. 좀 부담되죠. 근데 이 D등급만 봐도 이제 다 통과될 수 있는 상황이 온다라는 것이죠.*이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 한 강연의 일부입니다. 김제경 소장 강연 풀영상은 동아인사이트에서 만나실 수 있습니다.
  • 2022-09-14
    부동산 투자는 멈추는 게 아니다[김제경 재건축 강의1]
    여러분들은 지금 부동산 시장이 어떻다라고 생각하시나요. 부동산 시장이 괜찮은 것 같다는 분? 없죠. 부동산 시장이 안 좋다고 보는 분이 많긴 한데, 잘 모르겠다는 분도 많네요. 그럼 궁금한 건 지금 부동산 시장이 안 좋다고 생각하신 분들은 이 자리에 왜 오셨어요? 안 좋긴 한데, 들어보고 괜찮으면 또 투자하시려고요? 되게 재미있는 것 중 하나가 지금 언론에서 부동산 경기가 정말 안 좋다 안 좋다 이렇게 얘기를 하는데 지금 와중에도 움직이는 시장들이 존재한다. 그러면 이 시장에서 정말 중요한 건 또 무엇이냐. 대세 상승장이라고 말하기는 조금 어려운 부분들이 있어요. 왜냐 금리가 너무 올라가다 보니까. 이제는 양극화라는 표현으로도 조금 부족합니다. 초양극화 시대다라고 말을 하고 있습니다. 한번 보도록 할까요. 지금도 서초 강남 용산 여기는 신고가를 갱신하고 있거든요. 이런 지역들은 대출 받아서 살 수 있나요. 없습니다. 왜냐. 15억 초과 고가 주택은 LTV가 0이에요. 그렇기 때문에 대출을 받고 싶어도 받을 수가 없어요. 지금은 대출 받아서 사는 시장은 아니에요. 그러면 바로 무엇이냐 현금을 가지고 있는데 이 현금을 그대로 가지고 있기보다는 조금 굴려야 된다. 왜? 여러분들이 지금 고금리 고금리 이렇게 말은 하긴 하지만 이 대출 금리가 지금 몇 퍼센트까지 가 있을까요. 언론에서는 극단적인 경우는 무슨 6%, 7%도 말하긴 하지만 일반적으로 주택담보대출 같은 경우는 4%대 중반 정도로 받을 수 있습니다. 그런데 예금 금리 몇 퍼센트일까요. 예금 금리가 한 아직도 2% 정도밖에 안 돼요 2%대 예금 금리 가지고서 뭘 할 수 있을까. 애초에 예금도 안 해놓죠. 예적금이 있다 하더라도 비율이 얼마 안 돼요. 일단 은행에 넣어놨을 때 돈이 안 된다는 거는 다들 인지하고 있는 상태에서 지금 마지막 포인트가 나옵니다. 인플레이션이 지금 몇 퍼센트까지 갈까요. 지금 현재 7%를 향해 가고 있어요. 그러면 우리가 화폐 가치가 떨어진 게 눈에 보인다라는 거예요. 내가 설령 예금의 저축을 해놨다. 하더라도 지금 인플레이션 7%에서 예금 금리 2%라고 하면 내 화폐 가치는 5%씩 계속적으로 떨어지고 있다가 기본 베이스예요. 즉 제가 얘기해드리고 싶은 게 무엇이냐 지금 금리가 올라가는 거가 무섭긴 하지만 근데 이 금리 올라가는 것보다 더 무서운 거는 내 화폐 가치가 떨어진다. 근데 이 금리 올라가는 거에 대해서 타격받는 사람들은 어떤 사람들? 서민들. 대출을 받아서 영끌해야지 어떻게든 진입을 할 수 있는 사람들은 이제 진입할 수 있는 사다리가 걷어차진 거고 오히려 현금 부자들 같은 경우는 여전히 지금 부동산 투자를 해야 된다는 동기는 오히려 더 심해진다는 거죠. 이 인플레이션 어떻게 할 수 없으니까. 그리고 현금 부자라고 제가 말하긴 했었지만 단순히 현금부자들만의 문제일까요. 여러분들 중에서 내가 이 아침에 코엑스까지 와서 이 강의를 들으러 온 열정이 무엇이었을까 생각해 보면 좋은 거죠. 여기서 말하는 현금이라는 거가 진짜 자산가들은 10억도 넘게 현금으로 갔다가 뭔가 투자 상품들을 찾을 수도 있겠지만 몇 억이라도 혹은 내가 1억이하 소액이라 한다 하더라도 은행에 넣어놓는 건 일단 아니다라는 공감대들이 있어요. 그렇다 보니까 상담이 들어오는 분들 혹은 이제 질문하시는 분들 들어보다 보면 지금 시장에서 어떻게 해야 될까요라는 질문이 정말 많습니다. 그렇다 보니까 지금 이런 부동산 투자의 흐름이라는 거는 멈추는 건 아니에요. 그렇게만 말했을 때도 사람들 중에서 조금 어려워하시는 분들이 있을 수 있어요. 아무리 재개발 재건축이라 한다 하더라도 부동산 시장이 대세 하락장이 온다라고 하면 위험한 건 매 한 가지거든요. 진짜 대세 하락장이다라고 하면 부동산 투자를 왜 해요. 일단 현금 들고 있다가 하락이 멈추면 그때 사야 되잖아요. 일단 참고로 저 같은 경우는 이거는 조정장이면 조정장이지, 하락장이라고는 보지 않거든요. 근데 사실 제가 점쟁이도 아닌 이상 틀릴 수도 있는 거잖아요. 그러면 제가 이 얘기를 좀 더 극단적으로 얘기해볼게요. 이전 하락장을 복기해 봤을 때, 그때 당시 서울 수도권 다 무너졌는데 그때 부동산 투자가 멈췄냐? 아니에요. 멈추지 않았어요. 그때 당시에 서울 수도권 같은 경우는 수익형 부동산들이 그때 올라가기 시작했고요. 왜냐. 이제 차익형으로는 답이 안 나온다. 근데 돈으로 가지고 있긴 뭐 하니까 수익형 시장으로 가자 하면서 그때 수익형 부동산들로 갔었던 장이 그때 열렸고요. 두 번째, 지방 부동산은 그때 올랐어요. 여러분들 한번 생각해 볼까요. 그때 노무현 전 참여 정권 때 강남 불패다 버블세븐이다 하면서 서울 수도권 미친 듯이 올라갔을 때 지방장은 별로 안 좋았었어요. 그러다가 서울 수도권 무너질 때 지방장이 올라갔습니다. 그러면 제 얘기를 갖다가 곡해하시면 안 돼요 지금 서울 수도권 무너지면 이제 지방이 올라간다? 그런 얘기가 아니라 부동산 투자는 멈추지 않는다. 즉 현금을 들고 있는 사람들이 이 현금을 어떻게 하지 하고 찾아보다 보니까 그때 이전 장에서는 지방이 정말 안 올랐거든요. 오히려 지방이 저평가다. 그리고 지방장이 이전에는 너무 안 좋았다. 보니까 공급도 적었어요. 지방으로 사람들이 많이 움직였었던 것들이 있었고 실제 그때 당시 지방 투자는 정말 성공적인 투자였었습니다. 즉 여러분들이 제가 말해드리는 거의 핵심 포인트는 무엇이냐. 이제는 부동산 장이 꺾였다, 뭐다 해서 내가 투자를 멈추는 게 아니라 그때 당시의 시점에 맞춰서 부동산 즉 돈의 흐름이 어디로 가는지를 잡아보는 게 가장 핵심이라는 거를 얘기해 드리고 있어요. 서론이 좀 길었죠. 근데 이 얘기가 제일 중요한 거예요. 왜냐 여러분들이 지금처럼 부동산 시장이 혼란스럽다고 생각했었을 때는 이거 어디로 가야 돼, 일단 투자는 하긴 해야 돼. 이런 근본적인 것에서부터 의문을 가시는 분들이 많거든요. 근데 제가 말했습니다. 투자는 멈추는 게 아니다. 어디론가 돈은 흘러간다. 얘기를 해드렸고요 그러면 오늘 저의 주제는 무엇일까요. 재건축 투자죠. 이 재건축 투자가 지금 또 각광을 받는 부분들이 있습니다. 그 이유에 대하여 설명드리고 현 정권에 들어오면서 재건축 재개발들이 정말 많이 뛰고 있어요. 주목을 많이 받고 있고요 일단은 현 정권의 규제를 완화해 주겠다고 했었잖아요. 근데 재개발은 솔직히 말하면 전 정권이라 해서 특별하게 규제를 강하게 하지 않았습니다. 재건축을 정말 못 살게 굴었었죠. 이 재건축 규제들이 하나하나 풀려나갈 것이라고 보고 있기 때문에 지금 재건축 투자 당장 하지는 않는다 하더라도 어떤 식으로 방향성이 흘러갈 것인지를 한번 공부해 보시면 좋을 것 같다는 차원에서 강의를 준비해 보았습니다. 이제 본격적으로 출발해보도록 하겠습니다. 재개발, 재건축 왜 주목해야 되느냐 이유는 간명합니다. 지금 현 정권 윤석열 정부가 출범한 이후로 지금 1호 공약이 무엇인지 여러분들 아시나요. 공약이 중요한 거는 앞으로의 방향성을 볼 수 있는 척도라고 할 수 있는데요. 그러면 부동산 1호 공약이 바로 무엇이었냐. 250만 호 공급 공약입니다. 250만 호라는 거가 여러분 체감이 잘 안 되죠. 1기 신도시가 29만 세대고요. 그리고 2기 신도시가 한 30만에서 40만 사이 정도 보고 있습니다. 그리고 3기 신도시가 현재 발표된 숫자가 한 29만 세대. 그러면 250만 호라는 거는 1 2 3기 다 합쳐도 그의 몇 배 되는 숫자를 공급하겠다는 거예요. 솔직히 현실성이 있을까요 없을까요. 없다에 가깝고요. 이건 약간 캐치 프라이드. 그리고 현 정권 내에서 실질적으로 공급을 250만 호를 하겠다는 게 아니라 250만 호 공급할 수 있는 제반 여건을 만들겠다에 가깝습니다. 그러면 여러분들 예측할 수 있습니다. 2호 공약, 3호 공약이 뭘까요. 재개발 재건축 규제 완화입니다. 그러면서 3호 공약 봤을 때 1기 신도시 요즘 정말 핫하죠. 언론에서 1기 신도시 주민들이 막 들고 일어나니까 1기 신도시 또 속도감 있게 추진할 겁니다라는 기사도 나오고 하는 게 바로 이 공약에서도 나왔었던 사항입니다. 그렇다 보니까 이 재개발 재건축 쪽에 사람들이 주목하는 이유는 1번 규제가 완화될 틈이 왔다는 게 첫 번째겠죠. 부동산 경기가 활황일 때는 규제 완화해 주기가 쉬울까요, 어려울까요. 어렵죠. 오히려 부동산 경기가 조금 막 긴가민가 하니까 규제를 진짜 풀어줄 환경이 되었다라고 생각합니다. 그럼 규제가 진짜 완화되게 되면 다른 부동산 시장은 어렵다 하더라도 재개발 재건축 같은 경우는 규제 완화에 대한 반사 이익들을 볼 수 있기 때문에. 우리가 아까 맨 처음에 얘기해드렸던 대전제가 뭘까요. 투자가 멈추지 않는다. 그럼 어디로 가야 될까 했을 때 규제가 완화되는 쪽, 뭔가 이익이 있을 만한 데로 간다라는 게 일단 첫 번째입니다.*이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김제경 투미부동산컨설팅 부동산연구소장이 한 강연의 일부입니다. 김제경 소장의 강연 풀 영상은 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-13
    재건축 풀린다, 80년대 아파트에 주목하라[빠숑 김학렬 강의4-마지막]
    일단 정부 정책의 변화 포인트를 한번 정리해볼게요. 규제 지역 해제를 할 수밖에 없을 것 같아요.서울은 안 풀어요. 근데 지금 서울 빼고 거의 100개 지역이 규제 지역이에요. 그 지역 중에서는 해제할 수밖에 없을 겁니다. 해제를 하게 되면은 조금 전에 말씀드렸던 경기도 이천처럼 뭔가 움직임이 생길 지역들이 있겠죠. 괜찮은 아파트가 있고 그다음에 시세가 낮고 그다음에 교통망도 좋고 일자리까지 있다면 그런 지역들은 아마 조금 수요가 몰릴 수 있겠죠. 그리고 재건축 속도가 정상화될 수밖에 없을 것 같아요. 지난 정부는 제가 눈으로 봤던 시장 중에서 23년 동안에 그렇게 몸부림을 쳐가지고 재건축을 막는 정부는 처음 봤어요. 그냥 완전히 발목을 붙잡고 한 발자국도 못 가게 했거든요. 진짜 한 발자국도 못 갔습니다. 어떻게 못 가게 했죠. 갑자기 뜬금없이 안전 진단을 강화합니다. 안전 진단 들어보셨죠. 그니까 이게 재건축을 막는 제도가 3개 가지가 있는데 안전진단이 있고요 초기에 중간에 재건축 초과이익 환수금이 있고 마지막에 분양가 상한제가 있어요. 3대 악법인데 일단 안전 진단 제도를 강화를 합니다. 상식적으로 생각을 해보세요. 목동 아파트가 14개 단지가 있어요. 똑같은 시기에 지었어요. 1987년도 전후에 다 입주를 했습니다. 거의 같은 설계로 같이 지었어요. 실력 차가 있을까요. 단지마다 다른 차이가 있을까요, 없을까요.근데 14개 단지 중에서 6단지 딱 하나만 통과했어요. 안전진단을. 이상하지 않아요. 다른 단지는 왜 통과를 못 했을까요. 이거는 객관적인 조치가 아니라 그냥 막은 거잖아요. 뭔가 딴지를 잡고 싶은 거잖아요. 상식적으로 14개 단지가 똑같이 입주를 했고 똑같은 설계를 했는데 한 단지만 통과하고 나머지는 다 통과를 못 했어 이건 누가 보더라도 이상한 거잖아요. 재건축 하지 말라는 얘기죠. 갑자기 초과이익 환수금 제도를 더 강화를 합니다. 지지난주에 발표됐던 거 용산구 동부이촌동 한강맨션에 일 인당 평균 7억 7000만 원을 세금을 내고 들어가래요. 입주하려고 하면은. 여러분들 7억 7000 있으신 분? 부자들도 그런 돈은 없어요. 7억 7000을 갑자기 지불할 수 있는 근데 이게 정당한 세금이면 이해를 합니다. 그러니까 이게 내가 뭘 사가지고 팔았는데 수익이 생겼어, 그 돈에서 세금을 내는 거면 충분히 이해를 하겠는데 재건축 낡은 아파트 사다가 새 아파트 재건축한 다음에 입주를 하는데 7억 7000만원을 내고 들어오래요. 이해가 되세요. 나중에 세금을 안 내는 게 아니라 이 집을 팔 때 양도소득세를 내요. 안 내는 게 아니잖아요. 근데 이거는 팔지도 않았는데 세금을 내라고 하는 거야 그럼 이거는 억단위 돈이 없는 분들은 재건축을 하지 말라는 거죠. 하물며 용산구 분들도 부담이 될 텐데 서울 변두리 지역들, 경기도 인천 같은 경우는 더 부담되지 않겠습니까. 하지 말라는 얘기 맞죠. 그렇게 지금 여러 가지 재건축 속도를 막고 있었어요. 근데 이것들을 다 정상화하겠대요. 이번 정부에서. 그러면 적어도 도와주지 않는다 하더라도 정상화대로만 가도 진도 나가겠죠. 그럼 지금부터는 재건축 시장이 좋아지는 거죠. 세번째로 광역 교통망 시대로 갈 수밖에 없어요. 이거는 어쩔 수가 없어요. 서울에 집을 더 늘릴 수가 없기 때문에 서울로 출퇴근하시는 분들을 위해서 광역 교통망을 만들 수밖에 없어요. 그래서 지금 최근에 보시면 지난 정부랑 지금 정부랑 뭐가 달라졌냐면요. 지난 정부는 a c b 순으로 가겠다고 했어요.그러면 20년 넘게 걸리거든요. 지금 a만 했잖아요. 근데 지금 a는 이미 착공을 했고 24년도에 삼성역 빼고 개통시키잖아요. 단 그건 확정이 됐고. c랑 b를 같이 출발시키겠다고 하는 거잖아요. 올해나 내년까지 공사 시작하고 내년에 무조건 b를 착공시킨다고 하잖아요. 지난 정부랑 달라진 거 광역 교통망의 속도가 좀 빨라졌다는 것들 달라졌죠. 그리고 마지막입니다. 또 미분양 관리 지역이 있는데 저거는 아마 규제 지역 해제하고도 좀 맞물리는 경향들이 있습니다. 무슨 얘기냐면은 미분양이 난 지역들은 뭐죠. 분양을 많이 했던 지역이죠. 분양을 왜 많이 했을까요. 수요가 많았으니까. 근데 수요가 다 해소를 하기 전에 공급이 더 많이 들어왔어요.그러면 당연히 미분양이 나죠 그러면 이제 결론적으로 미분양이 많은 지역들 많이 나는 지역들은 수요가 많은 지역일 거잖아요. 수요가 없으면 아예 미분양이 안 나죠 이해하세요.그니까 서울 빼고. 서울은 일단 미분양이 없으니까 논외로 하고. 서울 말고 지방에서 미분양이 많이 나는 지역들은 뭔가 미래 수요가 많이 보이니까 정부든 지자체에서 공급을 많이 하려고 했을 거 아니에요. 그래서 미분양이 낫잖아요. 근데 미분양이 나면은 그럼 어떡하셔야 돼요, 여러분들? 일단 만세를 부르셔야죠. 뭔가 투자할 게 생긴 거고 살 게 생겼죠. 내 집 장만하게 생겼으니까 미분양 난 지역들은 일단 관심 갖게 보시면 될 것 같고. 그래서 미분양 관리 지역을 보시면서 한번 향후에 시장도 한번 보시면 좋겠습니다. 원희룡 장관이 투기과열지구를 추가 해제하겠다라고 지난주에 발표하셨어요. 대구 7개 구 해제했고요 그다음에 경상남도에 있는 3개 시를 해제했죠. 근데 사람들의 평가가 뭐였냐면 아쉽다였어요. 왜 아쉬울까요. 인천 지금 조정 중인데 해제 안 했죠. 그럼 인천도 해제될 여지가 있는 것들이죠. 그리고 아까 뭡니까. 도 지역 중에서도 조금 조정이 되는 지역들이 있거든요. 그런 지역들은 해제하는 게 맞잖아요. 그러니까 그런 것들은 아마 해제가 될 것 같아요.그래서 지금 이게 작년까지의 이제 규제 지역이었던 것들이고요 이제 이게 오른쪽 맞죠. 오른쪽이 2021년도고 왼쪽이 이제 최근에 해제가 됐던 지역들일 텐데 지금 해제가 될 지역들 중에서 그러니까 지금은 해제가 안 됐지만 해제가 될 지역들을 한번 유추해 보시는 것들 시세가 빠졌는지 미분양이 쌓였는지 한번 크로스를 보시게 되면은 몇 개 지역은 해제 조건을 갖췄어요. 이미 그런 지역들은 해제를 하겠죠. 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같습니다. 그래서 저 오른쪽에 있는 도표 중에서는 여러분들이 좀 공략해볼 지역들도 보이지 않을까 그런 생각이 들기도 합니다. 다음은 이 재건축 속도의 정상화일 텐데 3대 악법, 안전 진단 초과이익 환수 분양가 상한제 이런 부분들이 있을 텐데요. 이거는 윤석원 정부에서 이미 인수위 시절부터 공약을 했던 것들입니다. 초과익 환수에 대한 법률을 개정하겠다라고 하는 것들. 저건 물론 민주당 협조가 있어야 되기 때문에 서로 주고받아야겠죠. 그래서 어떻게 얼마나 빨리 될지 모르겠습니다. 그리고 공동주택 분양 가격 산정에 대한 규칙, 분양가 상한제 고치겠다. 그리고 안전진단 기준 고시 개정하겠다. 제가 말씀드린 3대 압법 다 개정하겠다고 하죠.그러면은 정상화되겠죠. 그러면은 이전 5년보다는 재건축이 좀 진도가 나갈 게 많은 거죠. 여러분들 이제 지금부터 이제 이게 하나의 팁인데 재건축을 투자할 때 초기에 들어가서 다 입주할 때까지 기다리는 게 맞습니까. 그건 투자가 아니죠. 그냥 실거주죠 그렇게 하셔도 돼요. 근데 투자하시는 분들은 그냥 적당한 시점에 사가지고 적당한 시점에 파는 거예요. 근데 언제 보통 가격이 오르죠. 한 단계 한 단계 진도가 나갈 때마다 가격이 오르죠. 그럼 적당한 지점 결국은 단계별로 이렇게 프리미엄이 생길 조건들은 생겼다라고 하는 것들이기 때문에 내 집 마련하시는 분들한테는 내 집 마련 재건축 아파트 입주 시기가 당겨져서 좋은 것들이고 투자하시는 분들한테도 이런 조건들이 됐기 때문에 좋은 것이고 다 좋은 겁니다. 재건축 속도를 정상화하면 주목해야 될 입지들이 보이죠. 일단은 80년대 아파트는 무조건이죠. 양천구 목동 노원구에 있는 지역들 그리고 1기 신도시들도 돼요. 1기 신도시 특별법 이번에 8.16 대책에 포함 안 되셔서 실망들이 많던데요. 상관없죠. 그러니까 이게 더 빨라질 줄 알았는데 빨라지지만 않을 뿐이지 지금 분당구 서현동에 있는 시범 타운들은 이미 연한이 30년이 넘었습니다. 안전 진단 신청하고 있죠 그러면 된 거잖아요. 이게 기대했던 것보다 더 빨라지지 않을 뿐이지 늦춰지지는 않을 거잖아요. 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같습니다. 그리고 입지가 괜찮은 90년대 이전 아파트들 꽤 많습니다. 부산도 많고요. 광주 대구 많습니다. 지금 전국에 있는 광역 지자체에 있는 90년 이전 아파트들 80년대 아파트겠죠. 그리고 90년대 아파트들이 저렇게 많은 비중이 있습니다. 특히 지금 빨간색 쳐놓은 부분들 있죠 참고해 보시면 될 것 같아요. 지금부터 초기 단계이기 때문에 지금은 부담이 별로 없어요. 만약에 시간과 이런 것들이 좀 여유가 있는 분들 돈이 여유가 있는 분들은 그냥 비싼 거 사시면 돼요. 당장 막 지금 더 나가는 것들. 근데 난 돈이 없어. 그러면은 이런 것들을 고민하시고 공부하시는 거예요. 초기 단계들 입지가 좋으면 재건축 무조건 갑니다. 입지가 좋으면 안 갈 수 없어요. 중층인데요. 중층이 아니라 고층도 재건축 갑니다. 근데 다행히 저때(90년대 이전)는 고층은 없었죠. 대부분 중층 저층일 텐데 저 빨간색 많은 지역들은 갈 수밖에 없는 것들입니다. 왜? 정상화하게 되면 그전까지는 진도를 안 빼줬는데 앞으로 진도를 빼줄 거니까 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같아요. 전국에 정비 사업, 즉 재개발이 1205개가 있고요 이미 진도가 나가고 있는 것들이. 그리고 경기도에만 284개 그러네요. 서울시 189개 인천에도 무려 86개가 있고요. 아무튼 많다는 얘기고요. 요거는 각 홈페이지 지자체 홈페이지에 가면요. 상세하게 단지까지 다 나와 있어요. 이미 정보는 다 노출이 돼 있기 때문에 조금만 클릭해 보시면 다 얻을 수 있다. 그리고 광역 교통망 시대가 오고 있다. 이거는 수도권뿐만 아니라 지방도 살아남기 위해서. 수도권은 원래 그렇게 하고 있었고요. 충청권 경복권 경남권은 수도권과 경쟁을 하기 위해서 하기 위해서 똘똘 뭉치고 있거든요. 그래서 교통망이 더 확장이 되고 있고 그런 지역들은 눈여겨볼 필요가 있다는 말씀을 드리고요. 하지만 다 되는 거 아니에요. 속도가 있을 거고 먼저 되는 것들이 있기 때문에 아마 먼저 되는 것들 위주로 좀 먼저 보시면 좋을 것 같고요. 그리고 의외의 수혜지도 발생합니다. 갑자기 계획이 없었는데 뜬금없이 계획 입지로 포함되는 지역들이 있습니다. 그런 지역들도 한번 눈여겨보실 필요가 있을 것 같고요.가장 중요한 것은 언제 이용이 가능한가. GTX에는 2024년도에 일단 삼성동 빼고는 개통한다라고 엊그저께도 나왔기 때문에 개통하겠죠. 그런 지역들은 좀 눈여겨보시기 바랍니다. 미분양 지역들 주목하자고 말씀드렸는데 미분양 지역이 많아지고 있는데 특히 미분양 지역 중에서도요 이렇게 미분양 관리지역으로 지정된 지역 역들이 있습니다. 전라남도 광양이 있고 대구에 4개 구가 있고요 포항 경주 울산 등이 있는데 저런 지역들은 일단 한번 가보실 필요 있어요. 왜 미분양 때문에 미분양이 안 난 단지들도 같이 못 오르고 있거나 빠지고 있거든요. 그런 거 보라는 말씀이에요. 그렇게 좀 활용하시면 좋겠다. 말씀을 드리는 것들이고요. 결론입니다. 투자자는 더 기다려야 되냐. 최저점을 맞출 자신이 있으면 기다리시고요. 아니면 그냥 준비된 사수부터 바로 결정하시면 될 것 같고요. 어떤 집을 사야 되는지? 현재 가치는 낮고 미래 가치가 높은 걸 사면 된다고 말씀을 드리고요. 그리고 1주택자들은 업그레이드가 가능하면은 이동하시는 것들이고요. 다운 그레이드로 안 합니다. 지금 거래량이 감소한 이유는 다운 그레이드를 안 하려고 하는 그분들의 본능입니다. 그렇게 이해하시면 될 것 같고요. 그럼 다주택자들은 다양한 투자입니다. 아파트 말고 다양한 투자 그리고 팔 건 팔면서 세금이 이익이 되면은 파는 게 이익이면은 파는 게 맞아요. 다주택자로서 규제를 받는 것들보다는. 그리고 5년 동안 가장 많이 변화할 지역. 이것까지 말씀드리고 마무리할게요. 서울 경기 인천이에요. 그 이유는 일자리 때문에. 양질의 일자리가 풍부한 양질의 정주 여건이 전국에서 제일 많고 제일 좋아지고 있기 때문에 그렇고요. 그리고 누구에게나 선호하는 입지 상품들이 가장 많이 공급되어 있기 때문에 그렇습니다. 최소한 일자리가 어디가 많은지 좀 집중해 보시면 좋을 것 같고요. 새 아파트는 어디가 좋아지고 있고 교통망은 어떻게 연결되는지 요것들만 보신다 하더라도 지금 하락기 상승기를 따질 필요는 없다라는 말씀을 드리면서 오늘 강의는 마치도록 하겠습니다. 평균적인 집값 등락은 필요 없고요. 여러분들이 필요한 주택들은 지금이라도 사시면 좋겠다라는 말씀을 드리면서 강의 마치도록 하겠습니다 고맙습니다.*이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김학렬 스마트튜브 소장이 한 강연의 일부입니다. 김학렬 소장의 강의 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-13
    부동산 시장, 금리 말고 이것을 보라![빠숑 김학렬 강의3]
    향후 부동산 시장은 어디로 갈까요. 투자 수요 빼고요. 자꾸 투기 어쩌고 하시는데, 오늘도 기사 보니까 서초구의 진흥 아파트 투기꾼들 막기 위해서 토지거래 허가구역을 지정했다는 뉴스가 나오는데, 서초구 진흥 아파트를 투기한 사람이 어딨어요. 갭이 20억인데 그건 말이 안 되잖아요. 지금은요. 이런 규제 지역들은 다 실수요 시장이에요. 그래서 실수요 기준으로만 보시면 될 것 같고요. 보세요. 크게 상승하고 입주 물량 많은 지역들, 아까 말씀드린 대구 같은 지역들이죠. 내년까지 방법이 없어 여기는 조정 불가피하고요. 상승을 크게 하고 입주 물량 없어. 이런 지역들은 사람들이 고민하고 있는 겁니다. 그니까 지금 거래량이 급감한 지역들이 있죠. 하락장이 아니라 고민하고 있는 장 거래량이 급감합니다. 그렇게 이해하시면 될 것 같고요. 상승은 하지 않았는데 입주 물량이 많죠. 지금까지 지난 5년 동안의 상승을 하지 않았다고 하면 입지가 별로든지 수요가 없던지 상품이 별로였던 겁니다. 그런 지역에 입주 물량이 생기잖아요. 당연히 하락하죠. 그런 지역은 원래 하락하는 지역입니다. 시장과 상관없이. 근데 상승하지 않았는데 입주 물량이 없잖아요. 저 지역은 상승합니다. 왜 상승할까요. 저 지역으로만 지금 사람들이 가고 있어요. 왜? 싸거든요. 싸거든 지금은 거래되는 게 싼 것들만 거래됩니다. 아파트도요 6억 원 이하만 거래되고 있어요. 경기도 인천에. 아마 올해 장 중에서는 6억 원 이하의 아파트들은 계속 거래가 잘 될 거고 시세가 상승할 가능성이 높다라고 판단하시면 될 것 같고요. 경기도에서 대표적인 지역이 이천이었어요. 인천 말고 이천. 하이닉스 있는. 지금도 아마 상승했다라고 떴을 거예요.올해 제일 많이 상승한 지역인데 그 이유는 딱 이 이유인 거예요. 상승하지 않았고 그다음에 입주 물량이 없었고 거기는 비규제 지역이라서 실수요도 증가했고 투자 수요도 증가했었기 때문에 계속 올랐습니다. 그니까 지금부터 무조건 다 빠집니다라고 하는 전문가들이 있을 텐데 그런 분들하고 놀지 마세요. 제가 지금 억지 쓴 거 없죠. 다 이해시켜드렸죠. 지금 시장은 전국적으로 다 요 4개의 패턴대로 진행이 되고 있습니다. 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같습니다. 변수는 없을까요. 한번 보겠습니다. 지금 가장 중요한 요소로 10명 중에 9명의 전문가가 금리라고 얘기합니다. 저는 아니라고 얘기해요. 왜 23년 동안 저도 주택에 영향을 주는 요소들을 볼 때, 저는 통계 전문가잖아요. 리서치 회사니까 맨날 회귀분석 돌리고 통계 분석을 해요. 관계가 별로 없어요. 금리하고 아파트는. 금리랑 관계에 있는 거는 수익형 부동산입니다. 만약에 부동산 중에서 수익형 부동산이라고 하면은 금리랑 상관이 밀접합니다. 그니까 수익형 부동산은 주식하고 똑같은 거예요.근데 아까 제가 실수요만 보자고 말씀드렸잖아요. 수익형 부동산은 실수요예요, 투자 수요예요? 투자 수요죠. 그러니까 금리는요 투자 수요랑 관계된 자산과만 관계가 있어요. 주식, 채권, 코인 이런 것들. 그래서 아무튼 실수요만 놓고 보면은 금리가 중요한 요소가 아니라는 것들이고요. 어떤 게 제일 중요한 요소냐. 정책입니다. 오늘 주제가 읽어 드릴 텐데 결국은 정부의 정책이 향후 방향성을 아마 결정할 가능성이 높고 그래서 정책이 어떻게 조금씩 조금씩 강화가 되는지, 완화가 되는지 한번 지켜볼 필요가 있다. 그렇게 좀 봐주시면 될 것 같습니다.*이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김학렬 스마트튜브 소장이 한 강연의 일부입니다. 김학렬 소장의 강의 영상도 동아인사이트에서 보실 수 있습니다.