14 포스트
-
2022-09-13조정장인가 아닌가?(feat. 대구 아파트값) [빠숑 김학렬 강의2]지난 5년간 아파트 가격이 많이 올랐는데, 입주물량이 적진 않았거든요. 그런데 왜 올랐을까요. 아까 말씀드린 대로 공급에는 신규 공급이 있고 기존 물량 거래가 있는데 두 개 다 축소가 되다 보니까 수요가 해소가 안 된 거예요. 그 폭발했던 게 2021년도였었고요 그래서 부랴부랴 갑자기 문재인 정부에서도 공급 대책이 나왔었고 당시 후보였던 이재명 후보는 320만호를 공급하겠다는 공약을 들고 나왔죠. 발등에 불이 떨어진 거죠. 5년 동안 공급을 안 하다가, 그 정도로 생각보다 입주 물량이 적지 않은데도 거래가 안 됐던 것들에 대해서 좀 간과하고 있었던 것 같아요. 그럼 지금은 조정 중이냐, 다시 말씀드리지만 실제로 조정되는 곳도 있어요. 대표적인 지역이 대구입니다. 그리고 세종은 확실히 조정되고 있어요. 급매물만 거래되는 지역이 있어요. 아까 말씀드린 대로 서초구 같은 지역들. 근데 실제 조정되는 지역들과 현재 급매물만 거래되고 있는 지역들은 분리를 하셔야 됩니다.조정이 되고 있는 지역들은 두 가지예요. 공급이 많던가 아니면은 적정 가격 대비 너무 많이 오른 것들이고요. 지금 급매물만 거래되고 있는 곳은 수요는 빠지지 않았고요. 그냥 거래를 해야 되다 보니까 거래만 시키고 있는데 비싸게는 안 되니까 싸게 거래가 되고 있다. 그렇게만 이해하시면 되는 겁니다. 그러면은 이 급매물만 거래되고 있는 지역들의 특징은 뭐죠? 거래는 되고 있어요.왜냐면은 실제 조정 중인 곳은 전세 가격도 조정이 되고 있고요 급매물만 거래되고 있는 지역들은요. 전세 가격은 조정이 거의 안 되고 있어요. 실수요가 안 빠졌다는 얘기잖아요. 그렇게 이해하시면 됩니다.그래서 여러분들이 판단하실 때 매매가도 빠지고 전세가도 빠져 그럼 거기는 조정되는 지역이 맞고요. 거의 같은 비율로 조정되거나 오히려 정말 조정이 된다고 하면요. 전세가격이 더 많이 빠질 거예요. 근데 급매물만 거래되고 있는 지역들은 매매 가격이 더 많이 빠지는 건 분명하고 전세 가격이 빠진다 하더라도 매매 가격이 빠지는 것만큼은 안 빠져요. 그리고 뭔가 다른 이유가 있을 거예요. 뭐냐면은 전세금을 올려주지 못하다 보니까 월세로 전환이 급격하게 되고 있거나 아니면은 그 입지 내에서 하급 상품들 있죠. 새 아파트에서 구축으로 혹은 아파트에서 다세대 빌라로 이동하고 있을 겁니다.그게 지금 현재 상황이에요. 근데 이거를 조정장이라고 해야 될지 말아야 될지는 제가 정의하지 않겠습니다. 여러분들이 판단을 해보시기 바랍니다. 조정장은 아까 말씀드린 대로 아파트 다세대 빌라 오피스텔 상관없이 다 빠지는 게 조정장이에요. 근데 지금 그런 사장인지를 한번 여러분들 스스로 한번 판단해 보시면 좋겠다라고 좀 말씀을 드려보고 싶습니다. 그럼 그걸 어떻게 구분하냐 2021년도 급등 시세장을 제외하고 보면요. 그냥 명확하게 나와요. 2020년도보다 올랐어 그럼 조정장 아니에요. 간단하죠. 2020년도 시세보다 빠졌어, 그러면 조정장이 될 수 있죠 그렇게만 해도 대략적으로 대부분 맞습니다. 그렇게 좀 보시면 된다는 얘기고요. 요게 지금 가장 심하게 조정이 되고 있는 세종시예요. 세종시의 지금 세종시에 있는 행복 도시라고 하는 동별 아파트 평균일 텐데 세종시는 조금 달라요 2020년도에 폭등을 했습니다. 그래서 2021년도 하반기 때부터 조정이 되기 시작했고 지금은 조정 마무리 단계입니다. 근데요. 재밌는 게 뭐냐면은 지금 제일 맨 위에 있는 주황색이 대평동이에요. 3생활권이죠. 그리고 새롬동이 있습니다. 새롬동이라고 하는 것들이 지금 밑에 연두색일까요. 새롬동은 조정이 안 되고 있죠. 세종시에는 6개 생활권이 있는데 제가 봤을 때 향후에 가장 입지 가치가 높을 곳은 2생활권이에요. 정부청사 에워싸고 있고 상업시설도 있고 주변에 있고 학군도 좋고 아무튼 2생활권이 제일 좋아요. 근데 세종시에 지금 아파트 가격들을 분석해 보면요. 어디가 제일 비싸냐 2생활권이 제일 비싼 게 아니라 그냥 새 아파트가 제일 비싸요. 지역이 워낙 초기이기 때문에 분화가 안 돼 있어서 그래요. 그러면 만약에 지역이 좀 정착화 되면은 다시 2생활권이 더 비싸지겠죠. 입지 분석은 그렇게 하는 거고 시장 분석은 그렇게 하시는 게 맞아요. 현재 현 시점에서 전국 17개 광역 지자체에서 가장 많이 조정이 되고 있는 대구입니다. 대구는 8개 구가 있는데 완전히 다 조정 중이죠. 근데 보세요. 이게 조정장 맞나요. 왜 조정장이라고 느껴질까요.2021년도에는 계속 올라가는 느낌이었었는데 2022년도가 되니까 올라가는 느낌은 거의 없고 미미하게 내려오고 있죠. 이게 2021년도랑 비교하니까 그런 거예요. 근데 대구는 내년도 조정이 좀 되긴 할 거예요. 그러니까 좀 미미하지만 계속 내려올 겁니다. 왜 입주 물량이 너무 많아요. 너무 많고 결정적으로 분양도 다 안 했어요. 지금 굉장히 선택의 대안이 많아진 거예요. 그러니까 이게 소비자들이 선택의 대안이 많게 되면은 선택의 의사결정들을 많이 하는 거예요. 대구하면 수성구잖아요. 수성구가 8개 구가 있는데 나머지 7개 구하고는 비교도 안 돼요 무조건 수성구가 압도적인 탑입니다. 부산에 있는 어떤 구보다도 훨씬 훌륭하고 시세가 높은 지역이고요 서울의 웬만한 지역보다도 시세가 높다고 봐도 될 정도예요.그 정도로 대단한 군데 수성구에 올해 8개 분양이 있었는데 왜 다 미분양이 났을까요. 다른 달서구나 중구나 서구나 동구 이런 데들은 이해가 됐는데 그 잘 나가는 수성구가 왜 미분양이 났을까요. 그게 결국은 대구 시장을 이해하는 키예요. 올해 분양한 물량들을 분석을 해봤더니 수성구가 지난 2년 내내 분양을 많이 했거든요. 재작년 혹은 작년에 분양했던 것보다 입지가 살짝 떨어지는데 더 비싸게 분양을 했어요. 지금 분양가가 계속 올라갑니다. 왜 그러냐면은 대구는 지난 9년 동안에 한 번도 조정이 거의 안 됐어요. 그냥 거의 미미하게 계속 쭉 올랐거든요. 그러다 보니까 뒤늦게 분양하는 것들은 이전에 분양하는 이전에 분양했던 것보다 토지비가 일단 다 올랐죠. 그리고 안타깝게도 코로나 때문에 건축 원가들이 막 올라갑니다. 그리고 아마 지금 이제 사업을 해보시는 분들은 아시겠지만 인력이 없어요. 건설 현장에서 실제 일하시는 80%는 다 외국인 노동자인 거 아세요. 한국 분들이 일을 안 해요. 외국인 노동자이고 동남아 분들인데 그분들이 지금 올해 거의 못 들어왔어요. 그리고 외국인 노동자들을 쓸 수 있는 상한선들이 있어요. 인원을 다 못 채워요. 그리고 이제 또 민주노총에서 또 반대하기도 하고 지금 여러 가지 딜레마가 꼬여가지고 건설업을 되게 못하는 상황입니다. 그러다 보니까 계속 단가가 올라가요 올라가다 보니까 올해 분양하는 것은 작년에보다 입지가 떨어지고 상품도 떨어지는데 더 비싸요. 그러면 여러분들이 한번 수성구의 희망자로서 한번 판단해보세요. 이거 분양 받을 이유가 뭐가 있어? 기존 거 미분양 난 거 혹은 피를 500 주고 사는 게 더 싼데. 피를 1천만 원 주고 사는 게 싼데. 그러니까 신규 분양은 안 받죠. 이해하시겠습니까. 근데 너무 놀랍게도 수성구는 아직 분양할 게 남아 있어요. 그러니까 내년까지 또 기다려봐도 되는 상황인 거잖아요.그럼 지금 수성구에 거래를 하는 사람들은 뭐죠. 지난 4년 동안 분양을 되게 많이 했거든요. 분양 받아서 이사를 가셔야 될 분들이 있잖아요. 그분은 이사를 가야 되는데 이사 갈 집에 이사를 갔는데 잔금을 못 쳤어요. 기존 집을 팔아야지 분양 받은 것들에 대한 잔금을 치러서 등기를 받아야 되는데 이게 안 팔리니까 여기 지금 못 들어가고 있잖아요. 그럼 이분은 지금 어떻게 해야 돼요. 새 아파트 이사 가야 되는데 기존 집을 팔아야 되죠 파는 방법이 뭐가 있어요. 싸게 파는 수밖에 없죠. 싸게 팔면 수성구도 대구도 팔려요. 지금 그러니까 당연히 마이너스가 뜬 거죠. 지금 이런 상황입니다. 근데 아까 말씀드렸죠. 아직도 분양할 게 남았다고. 그럼 대구는 내년까지는 아무리 수성구라도 좋을 수가 없죠. 그런 거죠. 근데 아까 서울은 좀 다르죠. 경기도 좀 다르죠. 만약에 내년에 분양할 게 없어. 그러면 이제 지금까지 조건 가지고 이제 판단을 해보는 겁니다. 사람들이 더 이상 기다릴까? 살까? 그런 상황이라고 보시면 될 것 같아요. 여기까지도 이해 완전히 하셨죠. 그럼 향후 어떻게 될까요.*이 기사는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김학렬 스마트튜브 소장이 한 강연 내용 중 일부입니다. 김학렬 소장의 강의 영상도 동아인사이트에서 다시 보실 수 있습니다.
-
2022-09-13지금 부동산 시장은 정상이다! [빠숑 김학렬 강의 1]안녕하세요. 스마트튜브 김학렬 소장입니다. 반갑습니다.제 의견은 최대한 배제하고, 제가 23년 동안 연구원 생활을 하면서 통계 분석을 하고 리서치를 한 것들을 가지고 분석하는 방법대로 시장을 말씀드리겠습니다.일단 현재 부동산 시장부터 한번 정리해 보도록 하겠습니다. '2021년도까지 정말 말 그대로 크게 오르다가 2022년도부터 조정 중이다'라고 일단 한 줄로 한번 정리를 해보고 시작을 하겠습니다. 오늘 가장 많이 본 기사가 서초구마저 조정이 되기 시작했다였어요. 정확히 29개 언론사가 그것들을 다 타이틀로 잡았더라고요. 최근에 용산 이슈가 또 터지는 바람에 서초구와 용산구가 최근 두 개 구만 유일하게 상승 지역이었었는데 서초구와 용산구도 이번 주 한국 부동산 시세 시황에서는 마이너스가 떴습니다. 그만큼 모든 지역이 조정 중이다 라는 것들을 아마 대부분 인식하고 계실 텐데 결론부터 말씀을 드리면 실제 시장은 서초구에서 빠지는 아파트들이 꽤 많고요 상승하는 아파트들도 꽤 많습니다. 근데 이제 이 하락하는 아파트들은 좀 뭐라 그럴까요. 좀 저렴한 아파트들이 좀 빠지고 있고요 대부분 비싼 아파트들은 급매, 급급매들만 거래가 되고 있어서 그것들을 하락으로 본다라고 했을 때는 하락으로 봐야 되는데요. 같은 시점에 어제 기사에 서초구 래미안 퍼스티지 81평이 84억에 거래됐다는 기사가 또 나왔어요. 이게 아크로 리버파크보다 더 비싼 가격이거든요. 이렇게 되면은 강남구에 있는 웬만한 80평대 아파트보다 비싼 가격이고, 이건 또 어떻게 봐야 되는지 여러분들이 한번 생각을 해보셨으면 좋겠습니다. 이게 평균적인 수치로서는 하락하고 있는데 이걸 하락으로 봐야 되는지 신고가는 갱신되고 있는지 그런 것들을 한번 고민해 보셨으면 좋을 것 같습니다. 2018~2021년 아파트 평균 상승률 도표입니다. 빨간색은 두 자릿수 상승을 한 거고요 하늘색은 한 자릿수 상승을 한 지역이고 그 다음에 노란색은 이제 마이너스가 된 지역입니다.일단 놀라셔야 되는데 2018년도 2019년도에 마이너스 쪽이 저렇게 많았어요. 여러분은 서울만 보고 계시니까 그렇죠. 서울은 플러스였어요. 많이 올랐었고 서울 제외한 나머지 지역들은 둘 쭉 날쭉이었어요.원래 시장이라고 하는 게 모든 지역이 동시에 오르고 모든 지역이 동시에 내리고 그런 적은 대한민국 역사상 한 번도 없었습니다. 대세 상승장이라고 하는 2006년도 그때도 지방 서울 다 올라간 것이 아니라 서울만 올라갔어요. 지방은 별로 안 좋았었고 그리고 대세 하락장이라고 하는 2012년도를 보더라도 서울만 빠졌고 지방은 다 큰 폭으로 상승을 하고 있었거든요. 그러니까 이제 2018년이나 2019년도 시장 같은 것이 일반적인 시장이에요. 오르고 내리구가 섞여 있는 시장. 근데 무슨 이유인지는 모르겠지만 2020년도부터 뭔가 조짐이 이상하죠. 빨간색이 막 증가합니다. 그리고 파란색도 증가하고 노란색이 급감을 하죠. 그러면서 2021년도 작년이죠. 터져버렸어요.그러니까 대한민국의 아파트가 이제 일반화된 지난 50년 동안에 가장 특이했던 시장이 2021년도 시장이에요. 다 올랐어요. 입지 불문 종류 불문 신규 구축 불문 심지어는 이런 것까지 이런 것까지 다 올랐어요. 정말 이상한 시장이죠. 그러다 보니까 2021년도부터 사람들이 뜨아하기 시작했습니다. 이게 이상한 거예요. 너무 다 오르니까 근데 아니나 다를까 2022년도가 되니까 다시 빠지기 시작합니다. 몇몇 아파트들이 지금 조정이 되고 있다라고 나오는 뉴스들을 보면요. 작년에 가장 많이 올랐던 겁니다. 작년에 가장 많이 올랐던 것들이 지금 조정이 되고 있는 것들이고요. 작년에 조금 덜 올랐던 것들이 지금까지도 상승을 하고 있어요. 이게 정상이에요. 이게 2017년도 2021년도 누적입니다. 5년 치의 누적 상승률인데 아파트 상승률일 텐데 수치에 대해서 너무 민감하게 보지 마세요. 빨간색은 오른 거고 파란색은 내린 거예요.여기서 의미가 있는 게 뭐냐면은 5년 누적이면 대부분 올라야 정상 아닙니까 부동산 불패 신화 이런 얘기 많이 들어보셨죠. 근데 놀랍게도 파란색 지역들이 있죠. 마이너스 지역이 누적으로도 있어요. 이게 단기간 파란색 마이너스 지역이 있는 것들이라고 하면은 이해가 되는데 5년 누적으로도 마이너스 지역이 있어요. 이걸 어떻게 이해해야 되죠. 저 지역은 정말 그 지난 5년 동안 대세 상승장이라고 하는 5년 동안에도 마이너스가 됐던 지역이죠. 그러면은 2022년도 한 번 시장이랑 비교를 해볼게요. 요건 2022년도 1월달부터 7월달까지의 시황입니다.일단 마이너스 된 지역들이 많죠. 근데 아주 새빨간 색깔 칠한 부분들만 보시길 바래요 저 지역은 지난 5년 동안에 마이너스 됐던 지역이에요. 바뀌었어요. 무슨 말씀인지 이해하시겠습니까 지금 파란색 보이는 부분들은 지난 5년 동안에 많이 올랐던 지역이고요 지금 빨간색 부분들은 지난 5년 동안에 안 올랐던 지역들이에요. 그러면 이게 이상한 거예요, 정상적인 거예요? 이게 정상적인 것이고 아까 보여드렸던 2021년도 시황이 특이한 거예요. 지금 마이너스가 되는 것은 지극히 정상적인 겁니다. 근데 우리가 중요한 것은 어떤 것들이 마이너스가 되고 있는지를 봐야 되는데 안타깝게도 여러분들이 관심 없는 아파트들이 대부분 마이너스가 많고요 여러분들이 꼭 가고 싶은 지역에 꼭 가고 싶은 아파트들은 아직도 마이너스가 되어 있지 않습니다. 시황을 알아두시고 다음 이야기를 좀 봐주시면 좋을 것 같습니다. 그럼 왜 올랐을까요. 지난 5년 동안은 수요는 증가하는데 너무 신기하게도 수요는 증가하는 게 눈에 보이는데 공급을 계속 감소시킵니다. 공급이라고 하는 것은요 두 가지가 있어요. 하나는 신규 아파트 공급이 있고 신규 입주하는 것들이 있죠. 또 하나는 뭐냐면은 기존 주택들을 거래시키는 게 있습니다. 너무 놀랍게도 두 개를 다 줄였어요. 그러다 보니까 가격이 막 올라갈 수밖에 없었고 특히 정책의 규제가 아주 거의 극단치에 달했던 2021년도는 폭발을 했던 것들이죠. 2021년도에 시세들을 보시고 지금 시장을 보시면은 빠진 것처럼 보이지만 제가 오늘 알려드린 대로 하세요. 2021년도 시세를 지우시고 17, 18, 19, 20, 22로 보세요. 통계를 조금이라도 배워보신 분들은 아시겠지만 튀는 데이터들이 있습니다. 극단치들을 보통 제거를 해요. 결국 2021년도는 극단칩입니다. 극단치로 재고해도 되는 이유가 뭐냐면요. 2021년도부터 거래량이 급감했거든요. 이게 정상적인 거래량이라고 하면은 그것도 통계로 인정을 해야 되는데 거래량이 급감한 상태에서 몇 개 튀는 가격들을 가지고 시세가 결정이 됐습니다. 대표적인 게 어디냐면요. 지금 가장 많이 빠지고 있는 지역 중에 하나가 의왕시에요. 그리고 송도예요. 지금 두 지역에 작년에는 굉장히 핫한 지역이었었는데 지금 제일 마이너스가 되고 있는데 송도에서 34평 기준으로 가장 비싸게 거래됐던 게 퍼스트 파크라고 하는 퍼팍이라고 하는 단지인데, 14억 7000만 원에 거래가 됐어요. 그 가격이 어떤 가격이냐면은 작년 통 틀어서 한 번 거래 됐어요. 그 전에는 얼마였을까요. 13억. 그러니까 좀 이상하게 튀죠. 14억 7000에 하나 거래되니까는 갑자기 호가들이 다 17억으로 올라갑니다. 원래 상승장은 그래요 이게 올라갈 때는요.거래된 가격보다 호가가 1~2억 높게 책정이 된 다음에 진도가 나갑니다.근데 작년 하반기 때부터 대출 문제가 생기기 시작했고 더 구매를 못하다 보니까 14억 7000이 최고가였고 그다음부터는 거래가 안 되고 최근에 거래되는 게 13억입니다. 그럼 다시 한번 정리를 해볼게요 2020년도에는 10억 11억에 거래됐던 게 2021년도에 13억~14억 7000만원 됐던 것들이고요 지금 다시 13억 대로 거래되고 있습니다. 어때요. 14억 7000 대비해서는 하락이 맞아요. 근데 2021년도 상반기 때랑 비교해 보면은 그냥 작년 시세대로 거래가 되고 있습니다. 거래량은 많지 않아요. 의왕 얘기해볼게요. 제일 잘 나갔던 단지가 엘센트로라고 하는 단지입니다. 인덕원역 GTX-C 호재 때문에 그 아파트가 16억원, 그러니까 15억원이 넘어갔습니다. 15억원이 왜 중요하냐면은 대출이 안 나오는 가격이거든요. 17억원 가까이 갔던 게 작년이었습니다 한 번 거래 됐어요. 그것도 근데 인덕원 분들은 드디어 의왕시도 17억 아파트가 나오는구나라고 생각을 했던 것들이죠. 그런데 제가 작년에 17억 찍었을 때 뭐라고 말씀드렸냐면은 이상하다라고 말씀드렸어요. 왜냐면 부동산이라고 하는 것은 뭐가 제일 중요하죠? 입지가 제일 중요합니다. 입지별로 상한선이 정해져 있어요.지금 대한민국 전국에 17개 광역 지자체가 있습니다. 어디가 제일 비싸요 서울이 압도적으로 비쌉니다. 2등이 지금 세종시 경기도 이런데 경기도 세종시가 아무리 노력해도 서울 역전할 수 없어요. 평균으로는 그리고 전국에 226개 시군구가 있는데 어디가 제일 비싸요. 강남구 서초구 소위 말해서 강남이라고 하는 지역이 제일 비쌉니다.이거는 지난 40년 동안 역전한 적이 딱 한번 있었죠. 2006년도에 과천이 딱 3개월 동안 역전한 적이 있었어요. 그때 바로 폭락을 했죠. 아무튼 정상적인 시장이라고 했을 때는 강남이라고 하는 시장이 한 번도 역전 당한 적이 없어요. 경기도에서는 어디가 제일 대장이냐면은, 네 과천이 대장이에요. 그리고 성남 광명 하남 이게 빅4예요. 과천 성남 하남 광명 4개가 경기도 제일 비싼데 갑자기 의왕시 아파트가 과천시랑 똑같아진 거예요. 혹시 의왕에서 오신 분들 오해 없기 바래요 입지가 나쁘다는 얘기가 아니에요. 호재가 많고 굉장히 좋아졌습니다. 근데 아무리 좋아져도 경기도에 있는 빅4를 역전할 수는 없어요. 특히 과천을 역전할 수는 없잖아요. 이제 4호선 라인이라고 하는데 서초구, 과천, 그다음에 안양 의왕 요 순이에요. 그리고 수원까지 가는 것들인데 갑자기 의왕이 과천의 동급이 돼버린 거예요. 그러면 이제 뭔가 이상하게 된 거죠. 그러면 결론이 어떻게 되는 거냐 과천이 더 올라가든가 의왕이 내려와야 돼요.그러면 이게 만약에 의왕의 엘센트로가 정상 가격이면은 과천 아파트가 더 올라갈 겁니다라고 말씀을 드렸고 그다음에 이 만약에 과천이 더 안 올라간다고 하면은 의왕이 조금 빠질 겁니다라고까지 말씀을 드렸어요. 둘 중에 제가 어떻게 진행될지 모르겠습니다라고 말씀드렸고 두 개가 동시에 진행될 수도 있습니다라고까지 말씀을 드렸어요. 근데 어떻게 됐죠. 2개가 동시에 진행이 됐어요. 과천은 더 올라가고 의왕은 지금 조정되고 있죠. 시장은 공정하고 정확합니다. 이건 제가 결정하는 게 아니라 거기에 살고 계신 몇십 년 동안 살아오신 입주민들이 결정하는 거예요. 지금은 작년에 들 올랐던 것들은 올라가고 작년에 정말 많이 올랐던 것들 비정상적으로 많이 올랐던 것들은 조정되고 있다. 이 말의 의미를 이제 이해하시겠죠. 그게 바로 이거예요.* 이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 한 강의 중 일부를 정리한 것입니다. 김학렬 소장의 강의 영상도 동아인사이트에서 보실 수 있습니다.
