2022-09-14
드디어 풀린다! 안전진단 총정리 [김제경 재건축 강의2]
그럼 두 번째, 재개발 재건축 투자 같은 경우는 일명 안전 마진이 존재한다라고 표현을 해요. 이 안전 마진이 무엇이냐. 오히려 지금 같은 장에서 더욱더 주목해봐야 되는 상황인 거죠. 우리가 부동산 경기가 다 올라갈 때는 그냥 재개발이고 재건축이고 아파트고 뭐고 그냥 다 올라가요. 대세 상승장 때는 상품을 가리지 않습니다. 근데 오히려 지금은 부동산 가격이 아까 올라간다라고 생각하신 분들 손 들어보세요 하니까 없었었죠. 좀 위험해요라고 하시는 분들이 많았었고요. 그러면 제가 또 반대로 물어볼게요 잘 모르겠다, 혹은 횡보할 것 같다? 이렇게 손 드신 분들이 있는데 이분들 같은 경우도 횡보한다라고 하면 부동산 투자를 역시 해야 돼요, 말아야 돼요? 안 되죠. 예를 들어볼게요 내가 13억짜리 아파트를 어떻게든 샀어요. 샀는데 5년 동안 계속 13억이야. 그럼 여러분 이거 취득세 냈지 재산세 내야 되지 여러분 또 대출 받았었다고 하면 대출 이자 내야 되지. 투자가 성공했다라고 하기에는 조금 그렇죠. 그냥 내가 계속 전월세 사는 것보다 그냥 내 집에서 그냥 편안하게 산다, 이 정도밖에 안 되는 거지 뭔가 투자로서는 솔직히 조금 마이너스죠. 그런데 이런 횡보하는 장에서도 재개발 재건축은 돈을 법니다. 한번 볼까요.
우리가 신축 아파트 가격이 13억이라고 가정을 해볼게요. 내가 재개발 재건축에 투자하려고 했었더니, 여기 투자 금액, 우리가 총 매매 가격이라고 보통 얘기를 해요. 이게 무엇이냐 내가 매입 금액이 있겠죠. 매입금액에서 감정평가 금액을 프리미엄을 나누게 되는데 이 감정가 즉 비례율을 곱하게 되면 권리가가 되고요. 이 권리가에서 조합원 분양가 여기에서 차이 분담금액을 더하게 되면 우리가 총매가가 나오게 됩니다.
어렵죠. 그냥 총 매매 금액이 8억이라고 해볼게요. 그러면 결국 이건 무엇이냐 내가 지금 당장 매수한 금액이 예를 들어 5억에 내가 샀어요. 근데 분담 금액을 3억을 더 했어요. 총매가가 예를 들어 8억이에요. 그런데 지금 나는 이 8억짜리의 재건축을 샀는데 이게 시간이 지났습니다. 5년이 지났더니 신축 아파트가 되겠죠. 신축 아파트가 되면 인근 시세에 맞춰 가겠죠. 13억으로.
그러면 여기서의 핵심은 무엇이냐. 이 13억짜리 아파트가 5년 동안 1원도 안 올라갈 동안 나는 이 재개발 재건축을 샀더니 시간이 지나가면서 이제 사업시행인가를 받고 그다음에 관리처분 인가를 받고 이주 철거해서 착공 준공해서 입주를 하고 나니까 신축 아파트가 완성이 됐죠. 그러면 나는 그동안 허름한 재개발 지역의 빌라 아니면 재건축 아파트가 아니라 신축 아파트가 되다 보니까 이 시세를 따라가게 된다라는 것입니다. 이 시세로 끝나느냐 오히려 신축이 되게 되면 더 비싸지죠. 신축 아파트가 예전에는 이 신축이 13억이었지만 이제 시간이 지나가게 되면 얘는 준신축 혹은 구축으로 가게 되고 내가 신축 대장이 되잖아요. 그러면 오히려 더 비싸지는 것들. 여러분도 한번 생각해볼까요.
마포의 대장이 어디였나요. 마포 래미안 푸르지오가 오랫동안 대장이었었지만 대장 타이틀이 작년부터 뺏겼습니다. 신촌 그랑자이가 뺏어갔었고요 지금은 또 새롭게 입주한 아파트 마프자, 마포 프레스티지 자이 여기가 2억~3억이 더 비싸요. 그런 것들을 생각해보면 내가 생각한 것보다 더 올라가겠네 라는 걸 생각해 볼 수 있고요 또 그럼 이렇게 횡보장에서도 재개발 재건축은 단계만 밟아 나간다 하더라도 돈을 벌 수 있겠다.
근데 극단적으로 우리 진짜 하락장이 온다고 가정해 볼게요 하락장이 온다고 했었을 때 얼마나 떨어질까요. 더군다나 여기서 말하는 가정이 구축 아파트 빌라 이런 게 아니라 신축 아파트잖아요. 신축 아파트가 빠져봤자 얼마 빠질까요. 한 3억 빠질까요. 3억 빠진다고 가정해 볼게요 13억짜리가 3억 빠져도 솔직히 피눈물 나죠. 그랬는데 내가 재개발 재건축에 투자했다고 하면 이 13억짜리 신축 아파트가 10억까지 무너졌어요. 그래도 나는 안전 마진 5억 보고 들어갔다가 5억 벌 줄 알고 투자했는데 2억 밖에 못 벌었네 이거죠.
즉 제가 얘기 드리고 싶은 게 무엇이냐 우리가 부동산 투자라는 게 멈추지는 않는다는 얘기를 해드렸었는데 즉 이렇게 장이 안 좋을 때 지금 주식 어렵죠. 비트코인 박살 났죠. 근데 내가 현금 가지고 있어봤자 예금 넣는 건 아닌 것 같아. 근데 인플레이션은 답이 안 나와. 어디론가 투자하긴 해야 되는데 어디를 넣어야 될지 모르겠다. 이럴 때 아이러니하게도 제일 안전한 것 중 하나가 재개발 재건축의 안전 마진 보고 들어간다는 겁니다.
그런 식으로 가는 게 이게 재개발 재건축 투자의 안전 마진은 이해해 보시면 좋을 것 같아요. 제가 재개발 재건축을 왜 주목하는지를 얘기해 드렸는데 이렇게만 말하면 솔직히 함정이 있습니다. 바로 무엇이냐 부동산 가격이 진짜 하락장에 왔을 때는 재개발 재건축은 더 떨어져요. 더 빨리 떨어지고요 더 많이 떨어지고요. 왜 실사용 가치가 없으니까. 거의 없죠. 왜냐, 신축 아파트는 전월세라도 잘 놓을 수 있잖아요. 내가 살면 되는데 재건축 40년 된 아파트 녹물 나와, 주차 힘들어. 살기 어렵죠. 극단적으로 재개발 같은 경우 한남 뉴타운 매매 금액은 25억씩 하는데 전세는 1~2억밖에 안 해요. 그러면 더 무너져요. 안전 마진 얘기해 놓고서 더 떨어진데? 여기서 그러면 여러분들 주목해봐야 되는 건 뭘까요.
진짜 확실하게 안전한 거. 재개발 재건축 얘기했을 때, 멀리 가는 애들보다도 확실하게 관리처분 인가도 나오고 이주 철거까지 끝난 애들은 입주가 머지 않았죠. 그런 애들 같은 경우는 진짜 흔들리지 않습니다. 오히려 그런 애들을 주목해보는 것도 방법이라고 얘기해 볼 수 있습니다.
재개발과 재건축의 차이점을 여러분들은 막연하게는 알고 있을 겁니다. 빌라 단독주택 이런 애들을 정비하는 게 재개발. 아파트를 다시 신축하는 게 재건축. 이렇게는 알고 있겠지만 조금 어려워도 법률적인 얘기 조금 할게요.재개발 재건축의 바이블이 도시 및 주거환경 정비법, 일명 도전법이라고 하는데 도전법 2호에 정의가 돼 있습니다. 이 재개발의 정의와 재건축의 정의가 어떤 차이점이 있느냐. 둘 다 노후 불량 건축물이라는 건 동일하지만 재개발 같은 경우는 기반시설이 열악한 곳, 재개발 기반 시설이 양호한 곳은 재건축이에요. 단적으로 한번 생각해 볼게요. 압구정 현대아파트, 동부 이촌동, 여의도. 기반 시설 어때요. 너무 훌륭하죠. 아파트만 오래됐어요. 목동 신시가지 너무 좋죠. 근데 오래돼서 신축을 하고 싶은 거예요.
근데 한남뉴타운. 위치는 너무 좋지만 여기 불 나면 큰일 납니다. 소방차가 못 들어가요. 그래서 사실 국가가 주도적으로도 정비를 지원해줘야 되는 게 재개발이에요. 그래서 재개발은 상대적으로 규제가 덜 했었고 재건축이 정말 심각했었죠. 그래서 전 정권에서는 재건축을 정말 못 살게 굴었던 것 중 하나가 야 너네 살 만한데 공익성이라고 솔직히 일도 없잖아요. 너네도 욕심이야 투기야라고 보는데 뭐 하러 그렇게 해라고 하면서 규제를 했었던 게 재건축인데, 이 재건축에 대한 규제가 정말 높았었죠. 근데 이 규제들이 현 정권 와서는 풀려나간다라는 게 포인트입니다.
그럼 어떤 식으로 풀려나가느냐라는 거를 얘기하기에 앞서서 일단은 여러분 이거는 조금 알아두셔야 돼서 하나 설명드리도록 하자면. 실제적으로 이런 재건축 투자를 하려고 할 때 1번, 투기과열지구 내에서 조합설립 인가한 재건축은 전매가 안 됩니다. 소유권 이전 등기시까지 전매가 안 돼요. 그리고 재개발 같은 경우는 관리처분 인가로부터 소유권 이전 등기 시까지 전매 금지입니다.
다만 예외 사항들이 있죠. 대표적인 게 1세대 1주택자인데 10년 보유 5년 거주 요건. 재건축 같은 경우도 거래되는데요라고 하는 데들은 보다 보면 이런 특수한 요건이라든가, 아니면 조합 설립 인가로부터 3년 동안 사업 시행 인가 신청을 안 했다든가, 사업 시행 인가로부터 3년 동안 착공을 안 했다든가, 착공 후 3년 동안 준공을 안 한 물건들, 그런 물건들을 사야지 입주권이 나오지. 그냥 동네 부동산에서 이거 나와요라고 했는데 내가 잘 안 알아보고 그냥 샀다. 근데 이거 특수한 요건 못 맞췄다라고 하면 현금 청산 대상자가 됩니다.
그러니까 이런 것들은 좀 주의하실 필요가 있고요. 재개발은 오늘 주제랑은 논외이긴 하지만 관리처분 인가 나도 거래가 되는 지역들이 되게 많아요. 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시 인가 신청한 재개발 지역들은 거래가 가능하다라는 것도 참고해 보면 좋을 것 같습니다.
그래서 이제 현 정권에서 공약들이 정말 많았었죠. 재건축 규제를 푼다라고 했는데 어떤 식으로 풀려나가느냐 가장 중요한 거는 안전 진단입니다. 이 안전진단이라는 규제가 2018년도에 강화된 이후로 서울 시내에서 2차 정밀안전진단까지 통과된 단지가 단 5 군데밖에 없어요. 어마어마하죠. 그러니까 제가 전 정권에서는 재건축 투자하지 말라고 했었어요. 왜? 안 되니까.
그리고 실제로 목동 뭐 얘기해보면 뭐예요. 6단지 빼고 안전진단 통과된 데가 하나도 없었죠. 그러니까 재건축은 안 됐었어요. 그리고 현 정권이 지금은 정권이 바뀌었지만 솔직히 (득표율) 0.7%포인트 차이였죠. 이게 민주당 정권이 한 번 더 들어갔었으면 재건축도 5년 동안 안녕~할 수도 있었었거든요. 그러니까 재건축 투자라고 뭐라고 말하기가 어려웠었던 거예요.
그랬는데 이게 정권이 바뀌니까 달라진다. 그러면 어떤 식으로 달라질 것이냐. 일단 안전 진단을 여러분들이 조금 알아두실 필요성이 있어요. 디테일하게. 왜? 안전진단이야말로 진짜 풀리니까. 여러분들이 그 얘기들은 들어본 적 있을 거예요. 막 목동 같은 경우는 맨날 얘기하죠. 안전 진단 가중치가 어쩌고저쩌고 해도 1차 안전 진단이랑 2차 안전진단 가중치는 똑같거든요. 근데 왜 1차는 통과되고 2차는 떨어질까요.
이유는 법에 있습니다. 도시 및 주거환경 정비법 12조를 보게 되면 이 안전진단에 대한 규정이 정해져 있습니다. 그런데 시행령으로 가게 되면 이 안전진단을 행할 수 있는 주체들이 정해져 있는데 1번 한국건설기술연구원, 2번 국토안전관리원, 3번 안전진단 전문기관인데 안전진단 전문기관이 민간이에요. 민간에서 안전 진단을 할 수 있다 보니까 솔직히 이런 얘기 하면 조금 그렇긴 하지만 오더가 내려오면 돈 받는 입장에서 조금 너무 과하지 않게끔 잘 통과시켜주겠죠. 그래서 D등급들이 나오는 데들이 많아요. 물론 1차에서 떨어진 애들도 있긴 하지만 보통 1차는 대부분 통과돼요 그 이유가 1차는 민간에서 하니까. 근데 2차는 왜 떨어질까요.
2차 정밀 안전진단은 우리가 기사에서 보면 2차 정밀 안전진단이라고 말하는데 정확한 용어는 2차 정밀 안전진단이라는 용어는 없습니다. 이거는 도정법 13조를 보게 되면 안전진단 결과의 적정성 검토예요. 안전 진단이 예비 안전 진단이 있고요 그다음에 정밀 안전진단이 있어요. 근데 이 정밀 안전진단을 제대로 했냐 안 했냐를 적정성 검토를 하겠다는 건데 이렇게 얘기하면 여러분들 잘 모르죠. 그러니까 그냥 2차 안전진단이라고 통칭 얘기하는 게 현실입니다. 근데 이 2차 안전진단을 보게 되면 안전진단 기관이 두 군데로 줄어듭니다.
국토안전관리원과 한국건설기술연구원. 이렇게 두 군데로 줄다 보니까 어떻게 될까요. 민간이 없어졌죠. 이 도정법의 13조가 원래 없었어요. 적정성 검토가 18년도에 새롭게 신설됐습니다. 그래서 민간에서 안전 진단을 한 거를 한 번 재검토할 거야 이렇게 해서 만든 게 2차 안전 진단이고 여기 두 기관은 본인들은 아니라고 하지만 국토부 입김이 적용이 안 됐을까요? 안 됐었다면 이렇게 5개밖에 통과가 되지 않았었겠죠. 본인들은 아니라고 주장을 합니다. 솔직히 모르는 거죠. 그런데 이게 입김이 작용했다라고 다들 보고
있어요. 그러니까 통과가 안 됐었던 건데 이게 바뀔 것이다.
이미 국회에 이제 올라간 상황들 보다 보면 뭐 예를 들어서 내진 설계가 안 돼 있다든가, 소방 시설이 어렵다든가, 이런 데들은 2차 정밀 안전진단을 면제해 주도록 하자라는 게 입안 돼 있었지만 솔직히 통과가 안 되죠. 국회의원분들이 관심 없습니다. 근데 이게 어떤 식으로 바뀔 거냐. 가장 중요한 거는 안전 진단 가중치예요. 이 안전진단 가중치가 어떻게 바뀔 거냐면 2018년도가 기준점이에요. 그전에 15년도만 한다 하더라도 안전진단이라는 게 쟁점 사항이 아니었습니다. 왜냐 다 통과였으니까 그냥 다 통과였어요. 안전진단이 노무현 전 정권 때 정말 강했었다가 쭉 낮춰서 가장 낮았을 때가 15년도였거든요. 이때 구조 안정성에 대한 비율이 20%밖에 안 됐던 거를 전 정권에서 50%로 늘렸어요. 그러니까 이게 답이 안 나오는 거예요. 그러니까 다 떨어지는 거죠. 목동 신시가지 주거 환경이 너무 하면서 막 소방차 못 들어와요, 내진 설계 안 됐어요. 이게 중요한 게 아니라 천길 콘크리트 튼튼하잖아, 콘크리트 100년 간다는데. 이러니까 안 되는 거예요.
이러니까 주거 환경에 대한 가중치가 정말 낮잖아요. 그렇게 되다 보니까 2차 정밀 안전진단에서 줄줄이 떨어진 이유가 이거였는데 여기서 중요한 거는 이 안전진단 가중치는 잘 보시면 법이 아니에요. 국토교통부 고시 사항입니다. 이게 중요한 포인트 왜냐. 법률 개정은 국회 통과 사항이에요. 그래서 어려워요. 그래서 가장 최근에 예를 들어서 종합부동산세 같은 경우도 다주택자 중과를 없애겠다라고 했었죠. 이거 국회 통과 사항이거든요. 될 수 있을까요. 조금 어렵겠다. 진짜 되는지 안 되는지 지켜봐야 되는 건데, 이게 아까 봤었던 도시 및 주거환경 정비법 13조 이걸 뜯어 고치려고 하면 어렵겠지만 안전 진단 가중치는 그냥 고시 시행령은 국무회의 통해서 그냥 바꿀 수 있어요. 근데 고시사항은 국무회의도 필요 없어요. 그냥 국토교통부 장관이 우리 이거 바꿀까 해서 고시만 하면 돼요. 그러니까 이거 바꾸기가 정말 쉽다라는 것이고요 이게 정말 낮아지게 되면 2차 정밀 안전진단도 이 기준으로 가게 되죠. 그래서 쉬워진다.
그리고 우리가 이 내진 설계를 조금 주요 포인트로 볼 필요성이 있어요. 왜냐하면 저는 그렇게 종종 얘기합니다. 목동에서 맨날 우리 맨날 떨어져서 이거 말도 안 된다, 1차랑 2차랑 기준이 똑같은데 너네 뭐 했냐, 막 이렇게 싸우잖아요. 포인트를 잘못 짚었어요. 무엇이냐 내진 설계 가지고 걸고 넘어져야 돼요. 그분들은 잘 모르니까 맨날 왜 우리 2차 떨어졌어요, 6단지는 통과됐는데 우리는 왜 안 돼요, 이런 식으로 얘기하는데 그게 아니라 구조 안정성 50% 오케이 이해하겠어 근데 목동 같은 경우는 내진 설계가 안 돼 있어요. 내진 설계가 법적으로 의무화된 게 88년도 8월 이후거든요. 그럼 목동이라든지 상계동 중계동 이런 데들은 내진 설계가 안 돼 있습니다. 아무리 철근 콘크리트 튼튼하면 뭐예요. 대한민국도 이제 지진 사각지대가 아니라고 하잖아요. 그래서 정부가 주도적으로 내진 설계하라고 장려하지 못할 망정. 어디 미국에서 아파트 무너졌었잖아요. 그러니까 이런 내진 설계가 안 돼서 우리는 무서워서 못 살겠습니다라고 얘기를 하면 그거는 합당한 거죠. 구조 안정성이라는 게 뭐예요. 이런 거잖아요. 그래서 이 내진 설계가 안 돼 있는 단지들은 안전진단 통과 가능성이 매우 높을 것이다.
그래서 여러분의 안전 진단 포인트는 이것도 하나 잡아보면 좋을 것 같고요 또 최근에 발표 나왔었죠. 8.16 부동산 대책에서 이 안전 진단 가중치 실제로 바꾸겠습니다라고 얘기가 나왔어요. 그런데 이 안전 진단 가중치 바꾸는 거는 다들 예상했었던 거예요. 이것보다 좀 더 획기적인 게 하나 나왔습니다. 뭐냐. 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가 항목 배점을 조정할 수 있고, 의무적으로 받았던 공공기관 적정성 검토 아까 말했었던 한국건설기술연구원 국토안전관리원 얘네들을 지자체 요청 시에만 시행하도록 바꾸겠다고 했죠. 이게 핵심이에요. 그러면 한번 생각해 볼게요.
목동 신시가지를 계속 예를 들었지만 여기는 여야가 없어요. 구의원이든 시의원이든 아니면 지자체장이든 국회의원이든 다 맨날 목동 가면 뭐라고 해요. 재건축 추진 이렇게 가죠. 야 너는 살 만하잖아 이러면 뺨 맞습니다. 그러면 지자체장이 과연 1차 안전진단 통과됐어요. 2차 안전진단 너는 받아야 돼라고 할 수 있을까요.
양천구청장이 정밀안전진단 통과했는데 적정성 검토 받아야 돼라고 할까요. 안 한다는 거죠. 이게 유명무실화될 수 있는 가능성이 있다는 거고요 그럼 이게 법률 개정 사항이면 조금 어려울 수 있겠지만 이게 고시 개정 사항이에요. 2018년도에 재건축 안전진단 기준을 갖다가 강화했었는데 이 부분은 어떤 걸 바꾸느냐 이제 이것도 보시면 알겠죠.
주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 국토교통부 고시입니다. 이것 때문에 사실상 2차 정밀 안전진단이 의무사항으로 바뀐 거예요. 그래서 2차 정밀안전진단 관련해서 13조를 보면 한국건설기술원 국토 안전 관련 있지만 잘 보면 끝에 이 적정성 검토를 무조건 해야 된다라고는 안 했는데 이 고시사항 때문에 사실상 의무 사항으로 바뀌었던 거예요. 근데 이거를 바꾸겠다라고 하면 2차 정밀 안전 진단이 유명 무실화될 가능성이 매우 높다라는 겁니다. 그러면 이제 안전진단은 쟁점이 아니라는 거예요. 그래서 안전진단 같은 경우는 ABCDE등급이 있는데 ABC까지는 재건축 불허,
D등급은 조건부죠. 그래서 검토를 받아야 되는 거고 E등급은 즉시 시행이지만 E등급은 솔직히 내주기 어렵습니다. 좀 부담되죠. 근데 이 D등급만 봐도 이제 다 통과될 수 있는 상황이 온다라는 것이죠.*이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 한 강연의 일부입니다. 김제경 소장 강연 풀영상은 동아인사이트에서 만나실 수 있습니다.