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  • 2022-09-14
    부동산 투자는 멈추는 게 아니다[김제경 재건축 강의1]
    여러분들은 지금 부동산 시장이 어떻다라고 생각하시나요. 부동산 시장이 괜찮은 것 같다는 분? 없죠. 부동산 시장이 안 좋다고 보는 분이 많긴 한데, 잘 모르겠다는 분도 많네요. 그럼 궁금한 건 지금 부동산 시장이 안 좋다고 생각하신 분들은 이 자리에 왜 오셨어요? 안 좋긴 한데, 들어보고 괜찮으면 또 투자하시려고요? 되게 재미있는 것 중 하나가 지금 언론에서 부동산 경기가 정말 안 좋다 안 좋다 이렇게 얘기를 하는데 지금 와중에도 움직이는 시장들이 존재한다. 그러면 이 시장에서 정말 중요한 건 또 무엇이냐. 대세 상승장이라고 말하기는 조금 어려운 부분들이 있어요. 왜냐 금리가 너무 올라가다 보니까. 이제는 양극화라는 표현으로도 조금 부족합니다. 초양극화 시대다라고 말을 하고 있습니다. 한번 보도록 할까요. 지금도 서초 강남 용산 여기는 신고가를 갱신하고 있거든요. 이런 지역들은 대출 받아서 살 수 있나요. 없습니다. 왜냐. 15억 초과 고가 주택은 LTV가 0이에요. 그렇기 때문에 대출을 받고 싶어도 받을 수가 없어요. 지금은 대출 받아서 사는 시장은 아니에요. 그러면 바로 무엇이냐 현금을 가지고 있는데 이 현금을 그대로 가지고 있기보다는 조금 굴려야 된다. 왜? 여러분들이 지금 고금리 고금리 이렇게 말은 하긴 하지만 이 대출 금리가 지금 몇 퍼센트까지 가 있을까요. 언론에서는 극단적인 경우는 무슨 6%, 7%도 말하긴 하지만 일반적으로 주택담보대출 같은 경우는 4%대 중반 정도로 받을 수 있습니다. 그런데 예금 금리 몇 퍼센트일까요. 예금 금리가 한 아직도 2% 정도밖에 안 돼요 2%대 예금 금리 가지고서 뭘 할 수 있을까. 애초에 예금도 안 해놓죠. 예적금이 있다 하더라도 비율이 얼마 안 돼요. 일단 은행에 넣어놨을 때 돈이 안 된다는 거는 다들 인지하고 있는 상태에서 지금 마지막 포인트가 나옵니다. 인플레이션이 지금 몇 퍼센트까지 갈까요. 지금 현재 7%를 향해 가고 있어요. 그러면 우리가 화폐 가치가 떨어진 게 눈에 보인다라는 거예요. 내가 설령 예금의 저축을 해놨다. 하더라도 지금 인플레이션 7%에서 예금 금리 2%라고 하면 내 화폐 가치는 5%씩 계속적으로 떨어지고 있다가 기본 베이스예요. 즉 제가 얘기해드리고 싶은 게 무엇이냐 지금 금리가 올라가는 거가 무섭긴 하지만 근데 이 금리 올라가는 것보다 더 무서운 거는 내 화폐 가치가 떨어진다. 근데 이 금리 올라가는 거에 대해서 타격받는 사람들은 어떤 사람들? 서민들. 대출을 받아서 영끌해야지 어떻게든 진입을 할 수 있는 사람들은 이제 진입할 수 있는 사다리가 걷어차진 거고 오히려 현금 부자들 같은 경우는 여전히 지금 부동산 투자를 해야 된다는 동기는 오히려 더 심해진다는 거죠. 이 인플레이션 어떻게 할 수 없으니까. 그리고 현금 부자라고 제가 말하긴 했었지만 단순히 현금부자들만의 문제일까요. 여러분들 중에서 내가 이 아침에 코엑스까지 와서 이 강의를 들으러 온 열정이 무엇이었을까 생각해 보면 좋은 거죠. 여기서 말하는 현금이라는 거가 진짜 자산가들은 10억도 넘게 현금으로 갔다가 뭔가 투자 상품들을 찾을 수도 있겠지만 몇 억이라도 혹은 내가 1억이하 소액이라 한다 하더라도 은행에 넣어놓는 건 일단 아니다라는 공감대들이 있어요. 그렇다 보니까 상담이 들어오는 분들 혹은 이제 질문하시는 분들 들어보다 보면 지금 시장에서 어떻게 해야 될까요라는 질문이 정말 많습니다. 그렇다 보니까 지금 이런 부동산 투자의 흐름이라는 거는 멈추는 건 아니에요. 그렇게만 말했을 때도 사람들 중에서 조금 어려워하시는 분들이 있을 수 있어요. 아무리 재개발 재건축이라 한다 하더라도 부동산 시장이 대세 하락장이 온다라고 하면 위험한 건 매 한 가지거든요. 진짜 대세 하락장이다라고 하면 부동산 투자를 왜 해요. 일단 현금 들고 있다가 하락이 멈추면 그때 사야 되잖아요. 일단 참고로 저 같은 경우는 이거는 조정장이면 조정장이지, 하락장이라고는 보지 않거든요. 근데 사실 제가 점쟁이도 아닌 이상 틀릴 수도 있는 거잖아요. 그러면 제가 이 얘기를 좀 더 극단적으로 얘기해볼게요. 이전 하락장을 복기해 봤을 때, 그때 당시 서울 수도권 다 무너졌는데 그때 부동산 투자가 멈췄냐? 아니에요. 멈추지 않았어요. 그때 당시에 서울 수도권 같은 경우는 수익형 부동산들이 그때 올라가기 시작했고요. 왜냐. 이제 차익형으로는 답이 안 나온다. 근데 돈으로 가지고 있긴 뭐 하니까 수익형 시장으로 가자 하면서 그때 수익형 부동산들로 갔었던 장이 그때 열렸고요. 두 번째, 지방 부동산은 그때 올랐어요. 여러분들 한번 생각해 볼까요. 그때 노무현 전 참여 정권 때 강남 불패다 버블세븐이다 하면서 서울 수도권 미친 듯이 올라갔을 때 지방장은 별로 안 좋았었어요. 그러다가 서울 수도권 무너질 때 지방장이 올라갔습니다. 그러면 제 얘기를 갖다가 곡해하시면 안 돼요 지금 서울 수도권 무너지면 이제 지방이 올라간다? 그런 얘기가 아니라 부동산 투자는 멈추지 않는다. 즉 현금을 들고 있는 사람들이 이 현금을 어떻게 하지 하고 찾아보다 보니까 그때 이전 장에서는 지방이 정말 안 올랐거든요. 오히려 지방이 저평가다. 그리고 지방장이 이전에는 너무 안 좋았다. 보니까 공급도 적었어요. 지방으로 사람들이 많이 움직였었던 것들이 있었고 실제 그때 당시 지방 투자는 정말 성공적인 투자였었습니다. 즉 여러분들이 제가 말해드리는 거의 핵심 포인트는 무엇이냐. 이제는 부동산 장이 꺾였다, 뭐다 해서 내가 투자를 멈추는 게 아니라 그때 당시의 시점에 맞춰서 부동산 즉 돈의 흐름이 어디로 가는지를 잡아보는 게 가장 핵심이라는 거를 얘기해 드리고 있어요. 서론이 좀 길었죠. 근데 이 얘기가 제일 중요한 거예요. 왜냐 여러분들이 지금처럼 부동산 시장이 혼란스럽다고 생각했었을 때는 이거 어디로 가야 돼, 일단 투자는 하긴 해야 돼. 이런 근본적인 것에서부터 의문을 가시는 분들이 많거든요. 근데 제가 말했습니다. 투자는 멈추는 게 아니다. 어디론가 돈은 흘러간다. 얘기를 해드렸고요 그러면 오늘 저의 주제는 무엇일까요. 재건축 투자죠. 이 재건축 투자가 지금 또 각광을 받는 부분들이 있습니다. 그 이유에 대하여 설명드리고 현 정권에 들어오면서 재건축 재개발들이 정말 많이 뛰고 있어요. 주목을 많이 받고 있고요 일단은 현 정권의 규제를 완화해 주겠다고 했었잖아요. 근데 재개발은 솔직히 말하면 전 정권이라 해서 특별하게 규제를 강하게 하지 않았습니다. 재건축을 정말 못 살게 굴었었죠. 이 재건축 규제들이 하나하나 풀려나갈 것이라고 보고 있기 때문에 지금 재건축 투자 당장 하지는 않는다 하더라도 어떤 식으로 방향성이 흘러갈 것인지를 한번 공부해 보시면 좋을 것 같다는 차원에서 강의를 준비해 보았습니다. 이제 본격적으로 출발해보도록 하겠습니다. 재개발, 재건축 왜 주목해야 되느냐 이유는 간명합니다. 지금 현 정권 윤석열 정부가 출범한 이후로 지금 1호 공약이 무엇인지 여러분들 아시나요. 공약이 중요한 거는 앞으로의 방향성을 볼 수 있는 척도라고 할 수 있는데요. 그러면 부동산 1호 공약이 바로 무엇이었냐. 250만 호 공급 공약입니다. 250만 호라는 거가 여러분 체감이 잘 안 되죠. 1기 신도시가 29만 세대고요. 그리고 2기 신도시가 한 30만에서 40만 사이 정도 보고 있습니다. 그리고 3기 신도시가 현재 발표된 숫자가 한 29만 세대. 그러면 250만 호라는 거는 1 2 3기 다 합쳐도 그의 몇 배 되는 숫자를 공급하겠다는 거예요. 솔직히 현실성이 있을까요 없을까요. 없다에 가깝고요. 이건 약간 캐치 프라이드. 그리고 현 정권 내에서 실질적으로 공급을 250만 호를 하겠다는 게 아니라 250만 호 공급할 수 있는 제반 여건을 만들겠다에 가깝습니다. 그러면 여러분들 예측할 수 있습니다. 2호 공약, 3호 공약이 뭘까요. 재개발 재건축 규제 완화입니다. 그러면서 3호 공약 봤을 때 1기 신도시 요즘 정말 핫하죠. 언론에서 1기 신도시 주민들이 막 들고 일어나니까 1기 신도시 또 속도감 있게 추진할 겁니다라는 기사도 나오고 하는 게 바로 이 공약에서도 나왔었던 사항입니다. 그렇다 보니까 이 재개발 재건축 쪽에 사람들이 주목하는 이유는 1번 규제가 완화될 틈이 왔다는 게 첫 번째겠죠. 부동산 경기가 활황일 때는 규제 완화해 주기가 쉬울까요, 어려울까요. 어렵죠. 오히려 부동산 경기가 조금 막 긴가민가 하니까 규제를 진짜 풀어줄 환경이 되었다라고 생각합니다. 그럼 규제가 진짜 완화되게 되면 다른 부동산 시장은 어렵다 하더라도 재개발 재건축 같은 경우는 규제 완화에 대한 반사 이익들을 볼 수 있기 때문에. 우리가 아까 맨 처음에 얘기해드렸던 대전제가 뭘까요. 투자가 멈추지 않는다. 그럼 어디로 가야 될까 했을 때 규제가 완화되는 쪽, 뭔가 이익이 있을 만한 데로 간다라는 게 일단 첫 번째입니다.*이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김제경 투미부동산컨설팅 부동산연구소장이 한 강연의 일부입니다. 김제경 소장의 강연 풀 영상은 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-13
    재건축 풀린다, 80년대 아파트에 주목하라[빠숑 김학렬 강의4-마지막]
    일단 정부 정책의 변화 포인트를 한번 정리해볼게요. 규제 지역 해제를 할 수밖에 없을 것 같아요.서울은 안 풀어요. 근데 지금 서울 빼고 거의 100개 지역이 규제 지역이에요. 그 지역 중에서는 해제할 수밖에 없을 겁니다. 해제를 하게 되면은 조금 전에 말씀드렸던 경기도 이천처럼 뭔가 움직임이 생길 지역들이 있겠죠. 괜찮은 아파트가 있고 그다음에 시세가 낮고 그다음에 교통망도 좋고 일자리까지 있다면 그런 지역들은 아마 조금 수요가 몰릴 수 있겠죠. 그리고 재건축 속도가 정상화될 수밖에 없을 것 같아요. 지난 정부는 제가 눈으로 봤던 시장 중에서 23년 동안에 그렇게 몸부림을 쳐가지고 재건축을 막는 정부는 처음 봤어요. 그냥 완전히 발목을 붙잡고 한 발자국도 못 가게 했거든요. 진짜 한 발자국도 못 갔습니다. 어떻게 못 가게 했죠. 갑자기 뜬금없이 안전 진단을 강화합니다. 안전 진단 들어보셨죠. 그니까 이게 재건축을 막는 제도가 3개 가지가 있는데 안전진단이 있고요 초기에 중간에 재건축 초과이익 환수금이 있고 마지막에 분양가 상한제가 있어요. 3대 악법인데 일단 안전 진단 제도를 강화를 합니다. 상식적으로 생각을 해보세요. 목동 아파트가 14개 단지가 있어요. 똑같은 시기에 지었어요. 1987년도 전후에 다 입주를 했습니다. 거의 같은 설계로 같이 지었어요. 실력 차가 있을까요. 단지마다 다른 차이가 있을까요, 없을까요.근데 14개 단지 중에서 6단지 딱 하나만 통과했어요. 안전진단을. 이상하지 않아요. 다른 단지는 왜 통과를 못 했을까요. 이거는 객관적인 조치가 아니라 그냥 막은 거잖아요. 뭔가 딴지를 잡고 싶은 거잖아요. 상식적으로 14개 단지가 똑같이 입주를 했고 똑같은 설계를 했는데 한 단지만 통과하고 나머지는 다 통과를 못 했어 이건 누가 보더라도 이상한 거잖아요. 재건축 하지 말라는 얘기죠. 갑자기 초과이익 환수금 제도를 더 강화를 합니다. 지지난주에 발표됐던 거 용산구 동부이촌동 한강맨션에 일 인당 평균 7억 7000만 원을 세금을 내고 들어가래요. 입주하려고 하면은. 여러분들 7억 7000 있으신 분? 부자들도 그런 돈은 없어요. 7억 7000을 갑자기 지불할 수 있는 근데 이게 정당한 세금이면 이해를 합니다. 그러니까 이게 내가 뭘 사가지고 팔았는데 수익이 생겼어, 그 돈에서 세금을 내는 거면 충분히 이해를 하겠는데 재건축 낡은 아파트 사다가 새 아파트 재건축한 다음에 입주를 하는데 7억 7000만원을 내고 들어오래요. 이해가 되세요. 나중에 세금을 안 내는 게 아니라 이 집을 팔 때 양도소득세를 내요. 안 내는 게 아니잖아요. 근데 이거는 팔지도 않았는데 세금을 내라고 하는 거야 그럼 이거는 억단위 돈이 없는 분들은 재건축을 하지 말라는 거죠. 하물며 용산구 분들도 부담이 될 텐데 서울 변두리 지역들, 경기도 인천 같은 경우는 더 부담되지 않겠습니까. 하지 말라는 얘기 맞죠. 그렇게 지금 여러 가지 재건축 속도를 막고 있었어요. 근데 이것들을 다 정상화하겠대요. 이번 정부에서. 그러면 적어도 도와주지 않는다 하더라도 정상화대로만 가도 진도 나가겠죠. 그럼 지금부터는 재건축 시장이 좋아지는 거죠. 세번째로 광역 교통망 시대로 갈 수밖에 없어요. 이거는 어쩔 수가 없어요. 서울에 집을 더 늘릴 수가 없기 때문에 서울로 출퇴근하시는 분들을 위해서 광역 교통망을 만들 수밖에 없어요. 그래서 지금 최근에 보시면 지난 정부랑 지금 정부랑 뭐가 달라졌냐면요. 지난 정부는 a c b 순으로 가겠다고 했어요.그러면 20년 넘게 걸리거든요. 지금 a만 했잖아요. 근데 지금 a는 이미 착공을 했고 24년도에 삼성역 빼고 개통시키잖아요. 단 그건 확정이 됐고. c랑 b를 같이 출발시키겠다고 하는 거잖아요. 올해나 내년까지 공사 시작하고 내년에 무조건 b를 착공시킨다고 하잖아요. 지난 정부랑 달라진 거 광역 교통망의 속도가 좀 빨라졌다는 것들 달라졌죠. 그리고 마지막입니다. 또 미분양 관리 지역이 있는데 저거는 아마 규제 지역 해제하고도 좀 맞물리는 경향들이 있습니다. 무슨 얘기냐면은 미분양이 난 지역들은 뭐죠. 분양을 많이 했던 지역이죠. 분양을 왜 많이 했을까요. 수요가 많았으니까. 근데 수요가 다 해소를 하기 전에 공급이 더 많이 들어왔어요.그러면 당연히 미분양이 나죠 그러면 이제 결론적으로 미분양이 많은 지역들 많이 나는 지역들은 수요가 많은 지역일 거잖아요. 수요가 없으면 아예 미분양이 안 나죠 이해하세요.그니까 서울 빼고. 서울은 일단 미분양이 없으니까 논외로 하고. 서울 말고 지방에서 미분양이 많이 나는 지역들은 뭔가 미래 수요가 많이 보이니까 정부든 지자체에서 공급을 많이 하려고 했을 거 아니에요. 그래서 미분양이 낫잖아요. 근데 미분양이 나면은 그럼 어떡하셔야 돼요, 여러분들? 일단 만세를 부르셔야죠. 뭔가 투자할 게 생긴 거고 살 게 생겼죠. 내 집 장만하게 생겼으니까 미분양 난 지역들은 일단 관심 갖게 보시면 될 것 같고. 그래서 미분양 관리 지역을 보시면서 한번 향후에 시장도 한번 보시면 좋겠습니다. 원희룡 장관이 투기과열지구를 추가 해제하겠다라고 지난주에 발표하셨어요. 대구 7개 구 해제했고요 그다음에 경상남도에 있는 3개 시를 해제했죠. 근데 사람들의 평가가 뭐였냐면 아쉽다였어요. 왜 아쉬울까요. 인천 지금 조정 중인데 해제 안 했죠. 그럼 인천도 해제될 여지가 있는 것들이죠. 그리고 아까 뭡니까. 도 지역 중에서도 조금 조정이 되는 지역들이 있거든요. 그런 지역들은 해제하는 게 맞잖아요. 그러니까 그런 것들은 아마 해제가 될 것 같아요.그래서 지금 이게 작년까지의 이제 규제 지역이었던 것들이고요 이제 이게 오른쪽 맞죠. 오른쪽이 2021년도고 왼쪽이 이제 최근에 해제가 됐던 지역들일 텐데 지금 해제가 될 지역들 중에서 그러니까 지금은 해제가 안 됐지만 해제가 될 지역들을 한번 유추해 보시는 것들 시세가 빠졌는지 미분양이 쌓였는지 한번 크로스를 보시게 되면은 몇 개 지역은 해제 조건을 갖췄어요. 이미 그런 지역들은 해제를 하겠죠. 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같습니다. 그래서 저 오른쪽에 있는 도표 중에서는 여러분들이 좀 공략해볼 지역들도 보이지 않을까 그런 생각이 들기도 합니다. 다음은 이 재건축 속도의 정상화일 텐데 3대 악법, 안전 진단 초과이익 환수 분양가 상한제 이런 부분들이 있을 텐데요. 이거는 윤석원 정부에서 이미 인수위 시절부터 공약을 했던 것들입니다. 초과익 환수에 대한 법률을 개정하겠다라고 하는 것들. 저건 물론 민주당 협조가 있어야 되기 때문에 서로 주고받아야겠죠. 그래서 어떻게 얼마나 빨리 될지 모르겠습니다. 그리고 공동주택 분양 가격 산정에 대한 규칙, 분양가 상한제 고치겠다. 그리고 안전진단 기준 고시 개정하겠다. 제가 말씀드린 3대 압법 다 개정하겠다고 하죠.그러면은 정상화되겠죠. 그러면은 이전 5년보다는 재건축이 좀 진도가 나갈 게 많은 거죠. 여러분들 이제 지금부터 이제 이게 하나의 팁인데 재건축을 투자할 때 초기에 들어가서 다 입주할 때까지 기다리는 게 맞습니까. 그건 투자가 아니죠. 그냥 실거주죠 그렇게 하셔도 돼요. 근데 투자하시는 분들은 그냥 적당한 시점에 사가지고 적당한 시점에 파는 거예요. 근데 언제 보통 가격이 오르죠. 한 단계 한 단계 진도가 나갈 때마다 가격이 오르죠. 그럼 적당한 지점 결국은 단계별로 이렇게 프리미엄이 생길 조건들은 생겼다라고 하는 것들이기 때문에 내 집 마련하시는 분들한테는 내 집 마련 재건축 아파트 입주 시기가 당겨져서 좋은 것들이고 투자하시는 분들한테도 이런 조건들이 됐기 때문에 좋은 것이고 다 좋은 겁니다. 재건축 속도를 정상화하면 주목해야 될 입지들이 보이죠. 일단은 80년대 아파트는 무조건이죠. 양천구 목동 노원구에 있는 지역들 그리고 1기 신도시들도 돼요. 1기 신도시 특별법 이번에 8.16 대책에 포함 안 되셔서 실망들이 많던데요. 상관없죠. 그러니까 이게 더 빨라질 줄 알았는데 빨라지지만 않을 뿐이지 지금 분당구 서현동에 있는 시범 타운들은 이미 연한이 30년이 넘었습니다. 안전 진단 신청하고 있죠 그러면 된 거잖아요. 이게 기대했던 것보다 더 빨라지지 않을 뿐이지 늦춰지지는 않을 거잖아요. 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같습니다. 그리고 입지가 괜찮은 90년대 이전 아파트들 꽤 많습니다. 부산도 많고요. 광주 대구 많습니다. 지금 전국에 있는 광역 지자체에 있는 90년 이전 아파트들 80년대 아파트겠죠. 그리고 90년대 아파트들이 저렇게 많은 비중이 있습니다. 특히 지금 빨간색 쳐놓은 부분들 있죠 참고해 보시면 될 것 같아요. 지금부터 초기 단계이기 때문에 지금은 부담이 별로 없어요. 만약에 시간과 이런 것들이 좀 여유가 있는 분들 돈이 여유가 있는 분들은 그냥 비싼 거 사시면 돼요. 당장 막 지금 더 나가는 것들. 근데 난 돈이 없어. 그러면은 이런 것들을 고민하시고 공부하시는 거예요. 초기 단계들 입지가 좋으면 재건축 무조건 갑니다. 입지가 좋으면 안 갈 수 없어요. 중층인데요. 중층이 아니라 고층도 재건축 갑니다. 근데 다행히 저때(90년대 이전)는 고층은 없었죠. 대부분 중층 저층일 텐데 저 빨간색 많은 지역들은 갈 수밖에 없는 것들입니다. 왜? 정상화하게 되면 그전까지는 진도를 안 빼줬는데 앞으로 진도를 빼줄 거니까 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같아요. 전국에 정비 사업, 즉 재개발이 1205개가 있고요 이미 진도가 나가고 있는 것들이. 그리고 경기도에만 284개 그러네요. 서울시 189개 인천에도 무려 86개가 있고요. 아무튼 많다는 얘기고요. 요거는 각 홈페이지 지자체 홈페이지에 가면요. 상세하게 단지까지 다 나와 있어요. 이미 정보는 다 노출이 돼 있기 때문에 조금만 클릭해 보시면 다 얻을 수 있다. 그리고 광역 교통망 시대가 오고 있다. 이거는 수도권뿐만 아니라 지방도 살아남기 위해서. 수도권은 원래 그렇게 하고 있었고요. 충청권 경복권 경남권은 수도권과 경쟁을 하기 위해서 하기 위해서 똘똘 뭉치고 있거든요. 그래서 교통망이 더 확장이 되고 있고 그런 지역들은 눈여겨볼 필요가 있다는 말씀을 드리고요. 하지만 다 되는 거 아니에요. 속도가 있을 거고 먼저 되는 것들이 있기 때문에 아마 먼저 되는 것들 위주로 좀 먼저 보시면 좋을 것 같고요. 그리고 의외의 수혜지도 발생합니다. 갑자기 계획이 없었는데 뜬금없이 계획 입지로 포함되는 지역들이 있습니다. 그런 지역들도 한번 눈여겨보실 필요가 있을 것 같고요.가장 중요한 것은 언제 이용이 가능한가. GTX에는 2024년도에 일단 삼성동 빼고는 개통한다라고 엊그저께도 나왔기 때문에 개통하겠죠. 그런 지역들은 좀 눈여겨보시기 바랍니다. 미분양 지역들 주목하자고 말씀드렸는데 미분양 지역이 많아지고 있는데 특히 미분양 지역 중에서도요 이렇게 미분양 관리지역으로 지정된 지역 역들이 있습니다. 전라남도 광양이 있고 대구에 4개 구가 있고요 포항 경주 울산 등이 있는데 저런 지역들은 일단 한번 가보실 필요 있어요. 왜 미분양 때문에 미분양이 안 난 단지들도 같이 못 오르고 있거나 빠지고 있거든요. 그런 거 보라는 말씀이에요. 그렇게 좀 활용하시면 좋겠다. 말씀을 드리는 것들이고요. 결론입니다. 투자자는 더 기다려야 되냐. 최저점을 맞출 자신이 있으면 기다리시고요. 아니면 그냥 준비된 사수부터 바로 결정하시면 될 것 같고요. 어떤 집을 사야 되는지? 현재 가치는 낮고 미래 가치가 높은 걸 사면 된다고 말씀을 드리고요. 그리고 1주택자들은 업그레이드가 가능하면은 이동하시는 것들이고요. 다운 그레이드로 안 합니다. 지금 거래량이 감소한 이유는 다운 그레이드를 안 하려고 하는 그분들의 본능입니다. 그렇게 이해하시면 될 것 같고요. 그럼 다주택자들은 다양한 투자입니다. 아파트 말고 다양한 투자 그리고 팔 건 팔면서 세금이 이익이 되면은 파는 게 이익이면은 파는 게 맞아요. 다주택자로서 규제를 받는 것들보다는. 그리고 5년 동안 가장 많이 변화할 지역. 이것까지 말씀드리고 마무리할게요. 서울 경기 인천이에요. 그 이유는 일자리 때문에. 양질의 일자리가 풍부한 양질의 정주 여건이 전국에서 제일 많고 제일 좋아지고 있기 때문에 그렇고요. 그리고 누구에게나 선호하는 입지 상품들이 가장 많이 공급되어 있기 때문에 그렇습니다. 최소한 일자리가 어디가 많은지 좀 집중해 보시면 좋을 것 같고요. 새 아파트는 어디가 좋아지고 있고 교통망은 어떻게 연결되는지 요것들만 보신다 하더라도 지금 하락기 상승기를 따질 필요는 없다라는 말씀을 드리면서 오늘 강의는 마치도록 하겠습니다. 평균적인 집값 등락은 필요 없고요. 여러분들이 필요한 주택들은 지금이라도 사시면 좋겠다라는 말씀을 드리면서 강의 마치도록 하겠습니다 고맙습니다.*이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김학렬 스마트튜브 소장이 한 강연의 일부입니다. 김학렬 소장의 강의 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-13
    부동산 시장, 금리 말고 이것을 보라![빠숑 김학렬 강의3]
    향후 부동산 시장은 어디로 갈까요. 투자 수요 빼고요. 자꾸 투기 어쩌고 하시는데, 오늘도 기사 보니까 서초구의 진흥 아파트 투기꾼들 막기 위해서 토지거래 허가구역을 지정했다는 뉴스가 나오는데, 서초구 진흥 아파트를 투기한 사람이 어딨어요. 갭이 20억인데 그건 말이 안 되잖아요. 지금은요. 이런 규제 지역들은 다 실수요 시장이에요. 그래서 실수요 기준으로만 보시면 될 것 같고요. 보세요. 크게 상승하고 입주 물량 많은 지역들, 아까 말씀드린 대구 같은 지역들이죠. 내년까지 방법이 없어 여기는 조정 불가피하고요. 상승을 크게 하고 입주 물량 없어. 이런 지역들은 사람들이 고민하고 있는 겁니다. 그니까 지금 거래량이 급감한 지역들이 있죠. 하락장이 아니라 고민하고 있는 장 거래량이 급감합니다. 그렇게 이해하시면 될 것 같고요. 상승은 하지 않았는데 입주 물량이 많죠. 지금까지 지난 5년 동안의 상승을 하지 않았다고 하면 입지가 별로든지 수요가 없던지 상품이 별로였던 겁니다. 그런 지역에 입주 물량이 생기잖아요. 당연히 하락하죠. 그런 지역은 원래 하락하는 지역입니다. 시장과 상관없이. 근데 상승하지 않았는데 입주 물량이 없잖아요. 저 지역은 상승합니다. 왜 상승할까요. 저 지역으로만 지금 사람들이 가고 있어요. 왜? 싸거든요. 싸거든 지금은 거래되는 게 싼 것들만 거래됩니다. 아파트도요 6억 원 이하만 거래되고 있어요. 경기도 인천에. 아마 올해 장 중에서는 6억 원 이하의 아파트들은 계속 거래가 잘 될 거고 시세가 상승할 가능성이 높다라고 판단하시면 될 것 같고요. 경기도에서 대표적인 지역이 이천이었어요. 인천 말고 이천. 하이닉스 있는. 지금도 아마 상승했다라고 떴을 거예요.올해 제일 많이 상승한 지역인데 그 이유는 딱 이 이유인 거예요. 상승하지 않았고 그다음에 입주 물량이 없었고 거기는 비규제 지역이라서 실수요도 증가했고 투자 수요도 증가했었기 때문에 계속 올랐습니다. 그니까 지금부터 무조건 다 빠집니다라고 하는 전문가들이 있을 텐데 그런 분들하고 놀지 마세요. 제가 지금 억지 쓴 거 없죠. 다 이해시켜드렸죠. 지금 시장은 전국적으로 다 요 4개의 패턴대로 진행이 되고 있습니다. 그렇게 좀 이해하시면 될 것 같습니다. 변수는 없을까요. 한번 보겠습니다. 지금 가장 중요한 요소로 10명 중에 9명의 전문가가 금리라고 얘기합니다. 저는 아니라고 얘기해요. 왜 23년 동안 저도 주택에 영향을 주는 요소들을 볼 때, 저는 통계 전문가잖아요. 리서치 회사니까 맨날 회귀분석 돌리고 통계 분석을 해요. 관계가 별로 없어요. 금리하고 아파트는. 금리랑 관계에 있는 거는 수익형 부동산입니다. 만약에 부동산 중에서 수익형 부동산이라고 하면은 금리랑 상관이 밀접합니다. 그니까 수익형 부동산은 주식하고 똑같은 거예요.근데 아까 제가 실수요만 보자고 말씀드렸잖아요. 수익형 부동산은 실수요예요, 투자 수요예요? 투자 수요죠. 그러니까 금리는요 투자 수요랑 관계된 자산과만 관계가 있어요. 주식, 채권, 코인 이런 것들. 그래서 아무튼 실수요만 놓고 보면은 금리가 중요한 요소가 아니라는 것들이고요. 어떤 게 제일 중요한 요소냐. 정책입니다. 오늘 주제가 읽어 드릴 텐데 결국은 정부의 정책이 향후 방향성을 아마 결정할 가능성이 높고 그래서 정책이 어떻게 조금씩 조금씩 강화가 되는지, 완화가 되는지 한번 지켜볼 필요가 있다. 그렇게 좀 봐주시면 될 것 같습니다.*이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김학렬 스마트튜브 소장이 한 강연의 일부입니다. 김학렬 소장의 강의 영상도 동아인사이트에서 보실 수 있습니다.
  • 2022-09-13
    조정장인가 아닌가?(feat. 대구 아파트값) [빠숑 김학렬 강의2]
    지난 5년간 아파트 가격이 많이 올랐는데, 입주물량이 적진 않았거든요. 그런데 왜 올랐을까요. 아까 말씀드린 대로 공급에는 신규 공급이 있고 기존 물량 거래가 있는데 두 개 다 축소가 되다 보니까 수요가 해소가 안 된 거예요. 그 폭발했던 게 2021년도였었고요 그래서 부랴부랴 갑자기 문재인 정부에서도 공급 대책이 나왔었고 당시 후보였던 이재명 후보는 320만호를 공급하겠다는 공약을 들고 나왔죠. 발등에 불이 떨어진 거죠. 5년 동안 공급을 안 하다가, 그 정도로 생각보다 입주 물량이 적지 않은데도 거래가 안 됐던 것들에 대해서 좀 간과하고 있었던 것 같아요. 그럼 지금은 조정 중이냐, 다시 말씀드리지만 실제로 조정되는 곳도 있어요. 대표적인 지역이 대구입니다. 그리고 세종은 확실히 조정되고 있어요. 급매물만 거래되는 지역이 있어요. 아까 말씀드린 대로 서초구 같은 지역들. 근데 실제 조정되는 지역들과 현재 급매물만 거래되고 있는 지역들은 분리를 하셔야 됩니다.조정이 되고 있는 지역들은 두 가지예요. 공급이 많던가 아니면은 적정 가격 대비 너무 많이 오른 것들이고요. 지금 급매물만 거래되고 있는 곳은 수요는 빠지지 않았고요. 그냥 거래를 해야 되다 보니까 거래만 시키고 있는데 비싸게는 안 되니까 싸게 거래가 되고 있다. 그렇게만 이해하시면 되는 겁니다. 그러면은 이 급매물만 거래되고 있는 지역들의 특징은 뭐죠? 거래는 되고 있어요.왜냐면은 실제 조정 중인 곳은 전세 가격도 조정이 되고 있고요 급매물만 거래되고 있는 지역들은요. 전세 가격은 조정이 거의 안 되고 있어요. 실수요가 안 빠졌다는 얘기잖아요. 그렇게 이해하시면 됩니다.그래서 여러분들이 판단하실 때 매매가도 빠지고 전세가도 빠져 그럼 거기는 조정되는 지역이 맞고요. 거의 같은 비율로 조정되거나 오히려 정말 조정이 된다고 하면요. 전세가격이 더 많이 빠질 거예요. 근데 급매물만 거래되고 있는 지역들은 매매 가격이 더 많이 빠지는 건 분명하고 전세 가격이 빠진다 하더라도 매매 가격이 빠지는 것만큼은 안 빠져요. 그리고 뭔가 다른 이유가 있을 거예요. 뭐냐면은 전세금을 올려주지 못하다 보니까 월세로 전환이 급격하게 되고 있거나 아니면은 그 입지 내에서 하급 상품들 있죠. 새 아파트에서 구축으로 혹은 아파트에서 다세대 빌라로 이동하고 있을 겁니다.그게 지금 현재 상황이에요. 근데 이거를 조정장이라고 해야 될지 말아야 될지는 제가 정의하지 않겠습니다. 여러분들이 판단을 해보시기 바랍니다. 조정장은 아까 말씀드린 대로 아파트 다세대 빌라 오피스텔 상관없이 다 빠지는 게 조정장이에요. 근데 지금 그런 사장인지를 한번 여러분들 스스로 한번 판단해 보시면 좋겠다라고 좀 말씀을 드려보고 싶습니다. 그럼 그걸 어떻게 구분하냐 2021년도 급등 시세장을 제외하고 보면요. 그냥 명확하게 나와요. 2020년도보다 올랐어 그럼 조정장 아니에요. 간단하죠. 2020년도 시세보다 빠졌어, 그러면 조정장이 될 수 있죠 그렇게만 해도 대략적으로 대부분 맞습니다. 그렇게 좀 보시면 된다는 얘기고요. 요게 지금 가장 심하게 조정이 되고 있는 세종시예요. 세종시의 지금 세종시에 있는 행복 도시라고 하는 동별 아파트 평균일 텐데 세종시는 조금 달라요 2020년도에 폭등을 했습니다. 그래서 2021년도 하반기 때부터 조정이 되기 시작했고 지금은 조정 마무리 단계입니다. 근데요. 재밌는 게 뭐냐면은 지금 제일 맨 위에 있는 주황색이 대평동이에요. 3생활권이죠. 그리고 새롬동이 있습니다. 새롬동이라고 하는 것들이 지금 밑에 연두색일까요. 새롬동은 조정이 안 되고 있죠. 세종시에는 6개 생활권이 있는데 제가 봤을 때 향후에 가장 입지 가치가 높을 곳은 2생활권이에요. 정부청사 에워싸고 있고 상업시설도 있고 주변에 있고 학군도 좋고 아무튼 2생활권이 제일 좋아요. 근데 세종시에 지금 아파트 가격들을 분석해 보면요. 어디가 제일 비싸냐 2생활권이 제일 비싼 게 아니라 그냥 새 아파트가 제일 비싸요. 지역이 워낙 초기이기 때문에 분화가 안 돼 있어서 그래요. 그러면 만약에 지역이 좀 정착화 되면은 다시 2생활권이 더 비싸지겠죠. 입지 분석은 그렇게 하는 거고 시장 분석은 그렇게 하시는 게 맞아요. 현재 현 시점에서 전국 17개 광역 지자체에서 가장 많이 조정이 되고 있는 대구입니다. 대구는 8개 구가 있는데 완전히 다 조정 중이죠. 근데 보세요. 이게 조정장 맞나요. 왜 조정장이라고 느껴질까요.2021년도에는 계속 올라가는 느낌이었었는데 2022년도가 되니까 올라가는 느낌은 거의 없고 미미하게 내려오고 있죠. 이게 2021년도랑 비교하니까 그런 거예요. 근데 대구는 내년도 조정이 좀 되긴 할 거예요. 그러니까 좀 미미하지만 계속 내려올 겁니다. 왜 입주 물량이 너무 많아요. 너무 많고 결정적으로 분양도 다 안 했어요. 지금 굉장히 선택의 대안이 많아진 거예요. 그러니까 이게 소비자들이 선택의 대안이 많게 되면은 선택의 의사결정들을 많이 하는 거예요. 대구하면 수성구잖아요. 수성구가 8개 구가 있는데 나머지 7개 구하고는 비교도 안 돼요 무조건 수성구가 압도적인 탑입니다. 부산에 있는 어떤 구보다도 훨씬 훌륭하고 시세가 높은 지역이고요 서울의 웬만한 지역보다도 시세가 높다고 봐도 될 정도예요.그 정도로 대단한 군데 수성구에 올해 8개 분양이 있었는데 왜 다 미분양이 났을까요. 다른 달서구나 중구나 서구나 동구 이런 데들은 이해가 됐는데 그 잘 나가는 수성구가 왜 미분양이 났을까요. 그게 결국은 대구 시장을 이해하는 키예요. 올해 분양한 물량들을 분석을 해봤더니 수성구가 지난 2년 내내 분양을 많이 했거든요. 재작년 혹은 작년에 분양했던 것보다 입지가 살짝 떨어지는데 더 비싸게 분양을 했어요. 지금 분양가가 계속 올라갑니다. 왜 그러냐면은 대구는 지난 9년 동안에 한 번도 조정이 거의 안 됐어요. 그냥 거의 미미하게 계속 쭉 올랐거든요. 그러다 보니까 뒤늦게 분양하는 것들은 이전에 분양하는 이전에 분양했던 것보다 토지비가 일단 다 올랐죠. 그리고 안타깝게도 코로나 때문에 건축 원가들이 막 올라갑니다. 그리고 아마 지금 이제 사업을 해보시는 분들은 아시겠지만 인력이 없어요. 건설 현장에서 실제 일하시는 80%는 다 외국인 노동자인 거 아세요. 한국 분들이 일을 안 해요. 외국인 노동자이고 동남아 분들인데 그분들이 지금 올해 거의 못 들어왔어요. 그리고 외국인 노동자들을 쓸 수 있는 상한선들이 있어요. 인원을 다 못 채워요. 그리고 이제 또 민주노총에서 또 반대하기도 하고 지금 여러 가지 딜레마가 꼬여가지고 건설업을 되게 못하는 상황입니다. 그러다 보니까 계속 단가가 올라가요 올라가다 보니까 올해 분양하는 것은 작년에보다 입지가 떨어지고 상품도 떨어지는데 더 비싸요. 그러면 여러분들이 한번 수성구의 희망자로서 한번 판단해보세요. 이거 분양 받을 이유가 뭐가 있어? 기존 거 미분양 난 거 혹은 피를 500 주고 사는 게 더 싼데. 피를 1천만 원 주고 사는 게 싼데. 그러니까 신규 분양은 안 받죠. 이해하시겠습니까. 근데 너무 놀랍게도 수성구는 아직 분양할 게 남아 있어요. 그러니까 내년까지 또 기다려봐도 되는 상황인 거잖아요.그럼 지금 수성구에 거래를 하는 사람들은 뭐죠. 지난 4년 동안 분양을 되게 많이 했거든요. 분양 받아서 이사를 가셔야 될 분들이 있잖아요. 그분은 이사를 가야 되는데 이사 갈 집에 이사를 갔는데 잔금을 못 쳤어요. 기존 집을 팔아야지 분양 받은 것들에 대한 잔금을 치러서 등기를 받아야 되는데 이게 안 팔리니까 여기 지금 못 들어가고 있잖아요. 그럼 이분은 지금 어떻게 해야 돼요. 새 아파트 이사 가야 되는데 기존 집을 팔아야 되죠 파는 방법이 뭐가 있어요. 싸게 파는 수밖에 없죠. 싸게 팔면 수성구도 대구도 팔려요. 지금 그러니까 당연히 마이너스가 뜬 거죠. 지금 이런 상황입니다. 근데 아까 말씀드렸죠. 아직도 분양할 게 남았다고. 그럼 대구는 내년까지는 아무리 수성구라도 좋을 수가 없죠. 그런 거죠. 근데 아까 서울은 좀 다르죠. 경기도 좀 다르죠. 만약에 내년에 분양할 게 없어. 그러면 이제 지금까지 조건 가지고 이제 판단을 해보는 겁니다. 사람들이 더 이상 기다릴까? 살까? 그런 상황이라고 보시면 될 것 같아요. 여기까지도 이해 완전히 하셨죠. 그럼 향후 어떻게 될까요.*이 기사는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김학렬 스마트튜브 소장이 한 강연 내용 중 일부입니다. 김학렬 소장의 강의 영상도 동아인사이트에서 다시 보실 수 있습니다.
  • 2022-09-13
    지금 부동산 시장은 정상이다! [빠숑 김학렬 강의 1]
    안녕하세요. 스마트튜브 김학렬 소장입니다. 반갑습니다.제 의견은 최대한 배제하고, 제가 23년 동안 연구원 생활을 하면서 통계 분석을 하고 리서치를 한 것들을 가지고 분석하는 방법대로 시장을 말씀드리겠습니다.일단 현재 부동산 시장부터 한번 정리해 보도록 하겠습니다. '2021년도까지 정말 말 그대로 크게 오르다가 2022년도부터 조정 중이다'라고 일단 한 줄로 한번 정리를 해보고 시작을 하겠습니다. 오늘 가장 많이 본 기사가 서초구마저 조정이 되기 시작했다였어요. 정확히 29개 언론사가 그것들을 다 타이틀로 잡았더라고요. 최근에 용산 이슈가 또 터지는 바람에 서초구와 용산구가 최근 두 개 구만 유일하게 상승 지역이었었는데 서초구와 용산구도 이번 주 한국 부동산 시세 시황에서는 마이너스가 떴습니다. 그만큼 모든 지역이 조정 중이다 라는 것들을 아마 대부분 인식하고 계실 텐데 결론부터 말씀을 드리면 실제 시장은 서초구에서 빠지는 아파트들이 꽤 많고요 상승하는 아파트들도 꽤 많습니다. 근데 이제 이 하락하는 아파트들은 좀 뭐라 그럴까요. 좀 저렴한 아파트들이 좀 빠지고 있고요 대부분 비싼 아파트들은 급매, 급급매들만 거래가 되고 있어서 그것들을 하락으로 본다라고 했을 때는 하락으로 봐야 되는데요. 같은 시점에 어제 기사에 서초구 래미안 퍼스티지 81평이 84억에 거래됐다는 기사가 또 나왔어요. 이게 아크로 리버파크보다 더 비싼 가격이거든요. 이렇게 되면은 강남구에 있는 웬만한 80평대 아파트보다 비싼 가격이고, 이건 또 어떻게 봐야 되는지 여러분들이 한번 생각을 해보셨으면 좋겠습니다. 이게 평균적인 수치로서는 하락하고 있는데 이걸 하락으로 봐야 되는지 신고가는 갱신되고 있는지 그런 것들을 한번 고민해 보셨으면 좋을 것 같습니다. 2018~2021년 아파트 평균 상승률 도표입니다. 빨간색은 두 자릿수 상승을 한 거고요 하늘색은 한 자릿수 상승을 한 지역이고 그 다음에 노란색은 이제 마이너스가 된 지역입니다.일단 놀라셔야 되는데 2018년도 2019년도에 마이너스 쪽이 저렇게 많았어요. 여러분은 서울만 보고 계시니까 그렇죠. 서울은 플러스였어요. 많이 올랐었고 서울 제외한 나머지 지역들은 둘 쭉 날쭉이었어요.원래 시장이라고 하는 게 모든 지역이 동시에 오르고 모든 지역이 동시에 내리고 그런 적은 대한민국 역사상 한 번도 없었습니다. 대세 상승장이라고 하는 2006년도 그때도 지방 서울 다 올라간 것이 아니라 서울만 올라갔어요. 지방은 별로 안 좋았었고 그리고 대세 하락장이라고 하는 2012년도를 보더라도 서울만 빠졌고 지방은 다 큰 폭으로 상승을 하고 있었거든요. 그러니까 이제 2018년이나 2019년도 시장 같은 것이 일반적인 시장이에요. 오르고 내리구가 섞여 있는 시장. 근데 무슨 이유인지는 모르겠지만 2020년도부터 뭔가 조짐이 이상하죠. 빨간색이 막 증가합니다. 그리고 파란색도 증가하고 노란색이 급감을 하죠. 그러면서 2021년도 작년이죠. 터져버렸어요.그러니까 대한민국의 아파트가 이제 일반화된 지난 50년 동안에 가장 특이했던 시장이 2021년도 시장이에요. 다 올랐어요. 입지 불문 종류 불문 신규 구축 불문 심지어는 이런 것까지 이런 것까지 다 올랐어요. 정말 이상한 시장이죠. 그러다 보니까 2021년도부터 사람들이 뜨아하기 시작했습니다. 이게 이상한 거예요. 너무 다 오르니까 근데 아니나 다를까 2022년도가 되니까 다시 빠지기 시작합니다. 몇몇 아파트들이 지금 조정이 되고 있다라고 나오는 뉴스들을 보면요. 작년에 가장 많이 올랐던 겁니다. 작년에 가장 많이 올랐던 것들이 지금 조정이 되고 있는 것들이고요. 작년에 조금 덜 올랐던 것들이 지금까지도 상승을 하고 있어요. 이게 정상이에요. 이게 2017년도 2021년도 누적입니다. 5년 치의 누적 상승률인데 아파트 상승률일 텐데 수치에 대해서 너무 민감하게 보지 마세요. 빨간색은 오른 거고 파란색은 내린 거예요.여기서 의미가 있는 게 뭐냐면은 5년 누적이면 대부분 올라야 정상 아닙니까 부동산 불패 신화 이런 얘기 많이 들어보셨죠. 근데 놀랍게도 파란색 지역들이 있죠. 마이너스 지역이 누적으로도 있어요. 이게 단기간 파란색 마이너스 지역이 있는 것들이라고 하면은 이해가 되는데 5년 누적으로도 마이너스 지역이 있어요. 이걸 어떻게 이해해야 되죠. 저 지역은 정말 그 지난 5년 동안 대세 상승장이라고 하는 5년 동안에도 마이너스가 됐던 지역이죠. 그러면은 2022년도 한 번 시장이랑 비교를 해볼게요. 요건 2022년도 1월달부터 7월달까지의 시황입니다.일단 마이너스 된 지역들이 많죠. 근데 아주 새빨간 색깔 칠한 부분들만 보시길 바래요 저 지역은 지난 5년 동안에 마이너스 됐던 지역이에요. 바뀌었어요. 무슨 말씀인지 이해하시겠습니까 지금 파란색 보이는 부분들은 지난 5년 동안에 많이 올랐던 지역이고요 지금 빨간색 부분들은 지난 5년 동안에 안 올랐던 지역들이에요. 그러면 이게 이상한 거예요, 정상적인 거예요? 이게 정상적인 것이고 아까 보여드렸던 2021년도 시황이 특이한 거예요. 지금 마이너스가 되는 것은 지극히 정상적인 겁니다. 근데 우리가 중요한 것은 어떤 것들이 마이너스가 되고 있는지를 봐야 되는데 안타깝게도 여러분들이 관심 없는 아파트들이 대부분 마이너스가 많고요 여러분들이 꼭 가고 싶은 지역에 꼭 가고 싶은 아파트들은 아직도 마이너스가 되어 있지 않습니다. 시황을 알아두시고 다음 이야기를 좀 봐주시면 좋을 것 같습니다. 그럼 왜 올랐을까요. 지난 5년 동안은 수요는 증가하는데 너무 신기하게도 수요는 증가하는 게 눈에 보이는데 공급을 계속 감소시킵니다. 공급이라고 하는 것은요 두 가지가 있어요. 하나는 신규 아파트 공급이 있고 신규 입주하는 것들이 있죠. 또 하나는 뭐냐면은 기존 주택들을 거래시키는 게 있습니다. 너무 놀랍게도 두 개를 다 줄였어요. 그러다 보니까 가격이 막 올라갈 수밖에 없었고 특히 정책의 규제가 아주 거의 극단치에 달했던 2021년도는 폭발을 했던 것들이죠. 2021년도에 시세들을 보시고 지금 시장을 보시면은 빠진 것처럼 보이지만 제가 오늘 알려드린 대로 하세요. 2021년도 시세를 지우시고 17, 18, 19, 20, 22로 보세요. 통계를 조금이라도 배워보신 분들은 아시겠지만 튀는 데이터들이 있습니다. 극단치들을 보통 제거를 해요. 결국 2021년도는 극단칩입니다. 극단치로 재고해도 되는 이유가 뭐냐면요. 2021년도부터 거래량이 급감했거든요. 이게 정상적인 거래량이라고 하면은 그것도 통계로 인정을 해야 되는데 거래량이 급감한 상태에서 몇 개 튀는 가격들을 가지고 시세가 결정이 됐습니다. 대표적인 게 어디냐면요. 지금 가장 많이 빠지고 있는 지역 중에 하나가 의왕시에요. 그리고 송도예요. 지금 두 지역에 작년에는 굉장히 핫한 지역이었었는데 지금 제일 마이너스가 되고 있는데 송도에서 34평 기준으로 가장 비싸게 거래됐던 게 퍼스트 파크라고 하는 퍼팍이라고 하는 단지인데, 14억 7000만 원에 거래가 됐어요. 그 가격이 어떤 가격이냐면은 작년 통 틀어서 한 번 거래 됐어요. 그 전에는 얼마였을까요. 13억. 그러니까 좀 이상하게 튀죠. 14억 7000에 하나 거래되니까는 갑자기 호가들이 다 17억으로 올라갑니다. 원래 상승장은 그래요 이게 올라갈 때는요.거래된 가격보다 호가가 1~2억 높게 책정이 된 다음에 진도가 나갑니다.근데 작년 하반기 때부터 대출 문제가 생기기 시작했고 더 구매를 못하다 보니까 14억 7000이 최고가였고 그다음부터는 거래가 안 되고 최근에 거래되는 게 13억입니다. 그럼 다시 한번 정리를 해볼게요 2020년도에는 10억 11억에 거래됐던 게 2021년도에 13억~14억 7000만원 됐던 것들이고요 지금 다시 13억 대로 거래되고 있습니다. 어때요. 14억 7000 대비해서는 하락이 맞아요. 근데 2021년도 상반기 때랑 비교해 보면은 그냥 작년 시세대로 거래가 되고 있습니다. 거래량은 많지 않아요. 의왕 얘기해볼게요. 제일 잘 나갔던 단지가 엘센트로라고 하는 단지입니다. 인덕원역 GTX-C 호재 때문에 그 아파트가 16억원, 그러니까 15억원이 넘어갔습니다. 15억원이 왜 중요하냐면은 대출이 안 나오는 가격이거든요. 17억원 가까이 갔던 게 작년이었습니다 한 번 거래 됐어요. 그것도 근데 인덕원 분들은 드디어 의왕시도 17억 아파트가 나오는구나라고 생각을 했던 것들이죠. 그런데 제가 작년에 17억 찍었을 때 뭐라고 말씀드렸냐면은 이상하다라고 말씀드렸어요. 왜냐면 부동산이라고 하는 것은 뭐가 제일 중요하죠? 입지가 제일 중요합니다. 입지별로 상한선이 정해져 있어요.지금 대한민국 전국에 17개 광역 지자체가 있습니다. 어디가 제일 비싸요 서울이 압도적으로 비쌉니다. 2등이 지금 세종시 경기도 이런데 경기도 세종시가 아무리 노력해도 서울 역전할 수 없어요. 평균으로는 그리고 전국에 226개 시군구가 있는데 어디가 제일 비싸요. 강남구 서초구 소위 말해서 강남이라고 하는 지역이 제일 비쌉니다.이거는 지난 40년 동안 역전한 적이 딱 한번 있었죠. 2006년도에 과천이 딱 3개월 동안 역전한 적이 있었어요. 그때 바로 폭락을 했죠. 아무튼 정상적인 시장이라고 했을 때는 강남이라고 하는 시장이 한 번도 역전 당한 적이 없어요. 경기도에서는 어디가 제일 대장이냐면은, 네 과천이 대장이에요. 그리고 성남 광명 하남 이게 빅4예요. 과천 성남 하남 광명 4개가 경기도 제일 비싼데 갑자기 의왕시 아파트가 과천시랑 똑같아진 거예요. 혹시 의왕에서 오신 분들 오해 없기 바래요 입지가 나쁘다는 얘기가 아니에요. 호재가 많고 굉장히 좋아졌습니다. 근데 아무리 좋아져도 경기도에 있는 빅4를 역전할 수는 없어요. 특히 과천을 역전할 수는 없잖아요. 이제 4호선 라인이라고 하는데 서초구, 과천, 그다음에 안양 의왕 요 순이에요. 그리고 수원까지 가는 것들인데 갑자기 의왕이 과천의 동급이 돼버린 거예요. 그러면 이제 뭔가 이상하게 된 거죠. 그러면 결론이 어떻게 되는 거냐 과천이 더 올라가든가 의왕이 내려와야 돼요.그러면 이게 만약에 의왕의 엘센트로가 정상 가격이면은 과천 아파트가 더 올라갈 겁니다라고 말씀을 드렸고 그다음에 이 만약에 과천이 더 안 올라간다고 하면은 의왕이 조금 빠질 겁니다라고까지 말씀을 드렸어요. 둘 중에 제가 어떻게 진행될지 모르겠습니다라고 말씀드렸고 두 개가 동시에 진행될 수도 있습니다라고까지 말씀을 드렸어요. 근데 어떻게 됐죠. 2개가 동시에 진행이 됐어요. 과천은 더 올라가고 의왕은 지금 조정되고 있죠. 시장은 공정하고 정확합니다. 이건 제가 결정하는 게 아니라 거기에 살고 계신 몇십 년 동안 살아오신 입주민들이 결정하는 거예요. 지금은 작년에 들 올랐던 것들은 올라가고 작년에 정말 많이 올랐던 것들 비정상적으로 많이 올랐던 것들은 조정되고 있다. 이 말의 의미를 이제 이해하시겠죠. 그게 바로 이거예요.* 이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 한 강의 중 일부를 정리한 것입니다. 김학렬 소장의 강의 영상도 동아인사이트에서 보실 수 있습니다.
  • 2022-09-08
    밈 주식 주의보!(with 물적분할 개선안)
    토픽1. 밈(meme) 주식 주의보SNS 입소문에 급등락 밈 주식대표 종목 AMC-BBBY 2곳에서학개미 한달간 5억달러 거래전문가 묻지마 투자 매우 위험 주가 한달새 15259달러 롤러코스터 밈 주의보 (전문링크) 토픽2. 물적분할 개선안 발표내년부터 주식매수청구권 부여 쪼개기 상장때 개미 보호 물적분할 이전 주가로 주식매각 가능 (전문링크)동아일보 박상준, 김자현, 송혜미 기자
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