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  • 2022-09-16
    무서운 깡통전세 & 미국 소비자물가가 왜 중요해?
    토픽1. 빌라 깡통전세[깡통전세 위험지도]수도권 읍면동 4곳중 1곳 빌라 깡통전세 위험1369개 읍면동 중 319곳서빌라 전셋값, 매매값의 80% 넘어 서울 등촌동 빌라 전세가율 105% 함안-익산 아파트는 90% 넘어 (전문링크) 토픽2. 미국 소비자물가지수(CPI) 발표[미국發 인플레 쇼크]8월 美물가 8.3%인플레 쇼크 장중 환율 1395.5원까지 치솟아엔低 비상 日, 외환시장 개입 시사, 주가도 출렁 亞증시 동반 급락 美물가, 금융시장 강타 환율 1390원도 넘었다 (전문링크)동아일보 최동수, 정순구, 이축복, 박민우, 이상훈, 김현수, 이호, 박희창, 송혜미 기자
  • 2022-09-15
    버핏처럼 하이 퀄리티 주식을 담아라![하재석 투자전략 강의3-마지막회]
    미국 주식 같은 경우에는 지금 상황이 좀 안 좋긴 한데 앞으로 계속 안 좋지는 않겠죠. 앞으로 회복될 겁니다. 그렇기 때문에 앞으로 회복을 보고 우리가 투자를 하면 되는데 다만 좀 조심해야 될 점이 있다는 거죠. 뭐냐면 지금은 금리가 조금 올라왔다가 여기서 이제 살짝 주춤한 상황이고 물가가 이제 9%를 찍고 8%대로 떨어졌는데 앞으로 조금 조금씩 떨어질 거예요. 근데 어쨌거나 물가는 굉장히 높은데 이런 상황이 기업 입장에서는 굉장히 어렵죠. 과거 사례를 좀 보면 1970년대 두 차례 오일 쇼크 파동이 있던 시기가 지금이랑 일견 좀 비슷한 면이 많습니다. 물가 상승률이 굉장히 높았고 그 당시에 미국은 기준금리를 10% 넘게 올렸었어요. 그리고 정치적인 리스크도 굉장히 컸고. 근데 재밌는 건 뭐냐면 그럼 70년대는 주식시장이 무조건 개박살 났냐. 그렇지가 않다는 거죠. 안 좋았던 해가 분명히 있는데 전반적으로 보면 70년대에 통틀어도 주식은, 특히나 이제 굉장히 그 펀더멘탈이 좋은 주식은 많이 올랐다는 거고요. 이때 좋았던 주식이 뭐냐면 우리가 워렌 버핏이라는 굉장히 정말 훌륭한 투자자, 이분의 얘기를 많이 하는데 이분이 1970년대에 어떤 일을 했냐면 이 당시만 해도 지금과 같은 정말 거부까지는 아니었어요. 이분이 70년대 했던 가장 큰 딜 중에 하나가 시즈 캔디라는 이 초콜릿 사탕 만드는 회사를 인수한 건데 이 시즈 캔디가 1970년대 매년 초콜릿 가격을 올립니다. 물가 상승률이 이렇게 높았는데도 물가 상승률보다 더 많이 제품 가격을 올려요. 우리나라 라면 가격 올리고 맥도날드 가격 올리고 콜라 가격 오르고 이런 것처럼 매년 올립니다. 예를 들어서 물가 상승률이 9%인데 초콜릿 가격을 10% 올리면 이 회사는 이익이 물가 상승률을 제외하고도 계속 늘어나는 거죠. 근데 우리가 모든 회사가 이렇게 할 수가 있는 게 아니잖아요. 제가 예를 들어볼게요. 라면 가격을 계속 올린다. 근데 예를 들어서 a 회사가 가격을 올리는데 b회사는 안 올린다고 그러면 아무리 a 회사 가격이 라면이 맛있어도 어느 정도까지는 a 회사를 사겠지만 그 이상이 되면 b회사 라면을 살 거 아니에요. 아무나 이렇게 할 수 있는 게 아니에요. 소비자가 제품 가격을 웬만큼 올려도 사겠다는 확신이 드는 회사만 가능한 겁니다. 그래서 이런 유형의 주식을 투자하게 되면 인플레이션 상황에서도 장기적으로는 성과가 굉장히 좋을 수가 있다는 거고. 이게 최근에 워렌 버핏의 버크셔 헤서웨이라는 회사가 들고 있는 종목 포트폴리오입니다. 심플합니다. 이렇게 큰 자산을 운용하는데도 불구하고 전체 자산의 40%를 애플을 들고 있어요. 그리고 나머지는 금융회사 그리고 에너지 회사, 소비재 회사를 들고 있는데 소비재 회사는 코카콜라, 크래프트하인즈 케첩 회사죠, 그리고 펩시 이런 회사를 들고 있습니다. 이 회사들은 공통점이 있어요. 애플 같은 경우에는 IT업종에 속합니다. 근데 애플을 본질을 뜯어보면 IT보다는 소비자에 좀 더 가까워요. 예를 들어서 저희 회사에 저는 이제 갤럭시를 쓰는데 아이폰을 쓰는 친구들이 좀 있단 말이죠. 아이폰 가격이 지금 한 한국에서 150만 원 정도 하나 봐요. 근데 아이폰이 200만 원대여도 쓰겠냐고 물으면 쓴대요. 얼마까지 오르면 쓰겠냐고 물어봤는데 어떤 친구가 그러더라고요. 나 아이폰 얼마인지도 모르고 할부금 한 10만 원 나가는 것 같은데 그냥 할부금 15만 원 20만 원 내고 쓸 거래요. 애플은 그런 회사라는 거죠. 그래서 이 애플 같은 회사를 많이 들고 있는 거고 에너지 회사나 금융회사는 유가 오르고 그리고 금리 오르면 이익이 늘어나기 때문에 가만히 있어도 이익이 늘어나고 소비재 중 코카 콜라 이런 회사들은 콜라 가격 계속 올려도 산다는 거죠. 그래서 이런 유형의 포트폴리오가 그냥 중장기적으로 보면 굉장히 메리트가 있는 포트폴리오라는 그런 얘기고 이게 좀 전문적인 용어로 하면 하이 퀄리티 기업이라고 해요. 퀄리티라는 게 뭐냐면 그 기업의 재무제표에 영업이익률, 이런 지표들이 있잖아요. 근데 영업이익률이 계속 일정하게 유지가 되는 회사들은 어떤 글로벌 경기 환경에서도 자기네 회사의 매출이나 이익은 꾸준하게 늘어나는 회사라는 의미거든요. 그런 이익률이나 이런 것들이 계속 유지가 되는 회사에 투자를 하는 게 이제 하이 퀄리티 기업 투자예요. 이런 유형이 앞서 워렌 버핏이 투자하는 회사들을 주로 투자를 하고 있는 그런 펀드라고 보시면 되고, 이런 것들에 투자를 하시게 되면 시장이 좀 일시적으로 흔들릴 수 있어도 계속 들고 가시면 이익이 날 수 있는 그런 이제 회사라고 보시면 됩니다. 오늘 원래 연금 말씀을 드리는 시간이었잖아요. 연금 얘기를 조금만 드리고 마무리 짓겠습니다. 연금 투자는 장기투자잖아요. 10년에서 30년 혹은 40년까지 장기 투자는 다른 것보다 자산을 어떻게 배분하느냐가 제일 중요해요. 그래서 연금 투자는 욕심을 너무 크게 부리지 않고 어떤 자산을 잘 배분하는 거에 포커스를 맞춰야 되거든요. 주식 채권 원자재 혹은 부동산 이런 여러 자산이라는 거는 항상 성과에 사이클이 있어요. 어떤 시기에는 주식이 좋고 어떤 시기에는 채권이 좋고 어떤 시기에는 부동산이 좋고 이렇게 사이클이 있어서 그 사이클에 맞게 자산을 잘 투자를 하면 굉장히 좋거든요. 근데 이거를 맞추기는 사실은 굉장히 어려워요. 그래서 제가 오늘은 어떤 얘기를 드리고 싶냐면 이런 걸 맞추려고 하지 말고 그냥 딱 배분을 해놓고 기다리는 방법을 말씀을 드리려고 해요. 뭐냐면 6040인데 주식에 60%, 채권에 40%를 투자를 해놓고 아무것도 안 하고 가만히 있는 그런 겁니다. 정말 쉽죠. 근데 이렇게 실제로 구현을 하는 미국의 ETF가 있어요. 이 ETF가 2008년에 나왔는데 지금 작년까지 대략적으로 한 13년 동안 연 평균 5.5%에서 10% 정도의 성과를 기록을 합니다. 리스크 성향에 따라 달라요. 제일 수익률이 낮은 거는 3070이에요. 주식 30 채권 70. 그리고 제일 수익률이 좋은 거는 8020. 주식 80 채권 20. 본인의 리스크 성향에 따라서 주식과 채권을 그냥 딱 고정시켜놓고 아무것도 안 해도 이 정도 성과는 나온다는 겁니다. 이게 다 수수료 제외한 성과예요. 그러니까 뭔가를 열심히 안 하고도 이 정도까지는 나올 수 있다는 얘기는 우리가 연금 투자 수익률을 6~7%면 장기적으로 굉장히 나쁘지 않은 우수한 수준입니다. 이 정도는 우리가 충분히 손쉽게 할 수 있다는 얘기인데 그래서 주식 이왕이면 미국 주식에 내가 한 70%나 60% 투자를 하고 나머지 채권에 한 40%를 투자를 해서 이 비중만 잘 유지를 해주셔도 연금 투자에 소기의 성과는 기대할 수 있다. 이런 말씀이고 그것조차 좀 하기 힘드시다 하는 분들은 아예 그 주식이랑 채권을 섞어서 고정으로 만들어주는 펀드도 있습니다. 이게 연금 계좌에서 투자 가능한 ETF예요. 이런 거를 그냥 투자를 하셔도 괜찮은 거고요. 최근에 나오는 타겟데이트펀드 TDF라는 게 있는데, 20대분들께서는 이왕이면 주식 비중이 좀 높은 게 좋을 거고 은퇴가 얼마 안 남으신 50대 분들은 좀 안전하게 지금까지 모아둔 연금 자산을 보존하기 위해서 채권 비중이 높아야 되는데, 이런 비중을 은퇴까지 남은 시점에 따라서 알아서 조절하는 펀드가 TDF라는 게 있고요. 이거를 그냥 투자를 하셔도 연금 계좌에서 일정 수준의 성과를 기대를 하실 수가 있습니다. *이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 하재석 NH투자증권 팀장이 한 강연의 일부입니다. 하재석 팀장 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-15
    장기국채,우량 회사채에 관심 가질 때. 환율은?[하재석 투자전략 강의2]
    금리가 되게 중요해요. 자산 가격은 금리라는 거를 기준으로 해서 프라이싱을 합니다. 예를 들어서 만약에 여기서 금리가 두 배로 올라간다면 그냥 아무것도 안 해도 코스피는 공정 가치가 떨어지는 거예요. 왜냐하면 이 금리라는 거는 자산 가격의 할인율이거든요. 그렇기 때문에 주가가 빠지게 되는데 지금 자산 가격을 결정하는 이 표준 금리는 미국 국채 10년 만기 금리입니다. 이게 올해 고점이 한 3.47%였는데 지금 한 3% 정도 돼요. 조금 빠졌어요.이 미국채 10년물 금리를 결정하는 요소는 두 가지입니다. 한가지는 미국 연준의 기준금리이고, 두 번째는 경기예요. 10년물이면 만기가 꽤 길거든요. 이거는 장기 금리이기 때문에 단순히 연준이 기준금리를 올린다고 장기 금리가 무조건 올라가지 않습니다. 근데 단기 금리, 예를 들어서 2년물 금리 이런 것들은 기준금리에 굉장히 큰 영향을 받아요. 그래서 우리가 이제 사실 실생활에서 주택담보대출이나 이런 것들은 기준금리의 영향이 제일 크다고 보시면 되고, 장기 국채 금리나 이런 것들은 단순히 기준금리가 높다고 높은 게 아니라 요즘에 보면 기준금리가 막 올라가는데도 장기 금리가 빠지는 게 앞으로 경기가 안 좋아질 거라는 예상이 시장에서 들어가기 때문에 그 장기 금리가 빠지는 거예요. 그래서 지금은 앞으로 경기가 좀 부진할 거다 이런 예상이 나오면서 장기 금리는 좀 빠지고 있고요. 저희가 봤을 때는 한국 10년물 국고채 금리가 3.3이에요. 미 국채가 3%고 한국이 조금 높죠. 근데 지금 앞으로 기준금리 인상을 조금 더 할 텐데 아마 미국이 기준금리 인상 사이클 끝날 때 딱 보면 우리나라보다 높을 거예요. 한 0.5 정도는 높을 거거든요. 거기에다가 한국이 지금 중국 영향이 좀 있어서 미국보다 조금 더 경기가 안 좋은 상황이기 때문에 한국 장기국채 쪽에는 우리가 투자를 하셔도 괜찮은 상황입니다. 그리고 요즘에 우리나라 회사채 중에 굉장히 우량한 회사인데, 얼마 전에 한 5% 이런 회사채가 좀 나왔었어요. 이게 나오자마자 순식간에 동이 나거든요. 그런 게 나오면 투자하셔도 괜찮습니다. 한 5%짜리가 혹시 나올지는 모르겠어요. 이런 것들은 해도 괜찮은 상황이에요. 왜냐면 경기가 조금 더 안 좋아질 가능성이 높기 때문에 장기 금리가 여기서 더 올라가기는 쉽지는 않은 상황이라고 보면 조금 금리가 좋은 우량한 회사채 같은 것들, 그리고 연금 투자 입장에서 한국 국고채 10년물, 이런 것들은 지금 시점에서 투자를 해볼 만한 그런 상황입니다. 최근에 미국 주식 투자 같은 거 많이 하실 거예요. 애플, 테슬라, 이런 거 많이 하시는데 최근에 주가가 좀 많이 반등을 했었어요. 많이 반등을 했는데 여기서 좀 느껴지는 게 뭐냐면 상반기에 워낙 안 좋은 게 많았어요. 전쟁 났고, 물가가 높으니까 금리 올리고, 경기도 안 좋아진다고 그러고 이러니까 주가가 많이 빠졌는데. 이제 안 좋은 얘기는 이미 다 나왔다고 생각이 들어서 다시 주가가 오른 건데. 여기서 보시면 우리나라도 그렇고 미국도 지금 실적 기업들의 실적 발표가 웬만큼 마무리가 됐는데 1분기하고 2분기하고 달라진 점이 뭐냐면, 1분기 때는 미국의 실적 발표를 하고 나서 기업들이 실적이 조금 향후에 안 좋아질 거다 이런 기업들이 얘기를 하게 되면 주가가 급락을 했었어요. 근데 2분기에는 실적이 안 좋아도 주가가 빠지지 않아요. 지금은 그러니까 투자자들의 심리는 조금 개선이 된 것 같아요. 다만 문제가 뭐냐면 최근에 주가가 많이 오르는 과정에서 코인 가격도 굉장히 많이 반등을 했고 거기에다가 미국의 나스닥에 상장된 주식 중에서 애플이나 마이크로소프트 이런 굉장히 우량한 기업들 말고 돈을 못 버는 기업들이 있어요. 돈을 잘 못 버는 기업이나 돈을 조금 버는 기업들이 있는데 얘네들이 주가가 많이 올랐어요. 근데 얘네들의 특징은 뭐냐면 시중의 유동성이 자산 시장으로 들어갈 때 가격이 급격하게 오르는 애들이에요. 반대로 얘기하면 시중의 유동성이 빠지게 되면 가격이 급격하게 빠지는 애들이거든요. 최근에 이런 유동성 자산들이 많이 올랐다는 건데 지금은 미국의 연준이 그동안 사들였던 채권을 이제 줄이고 있고요, 금리를 올리고 있기 때문에 시중 유동성은 줄어드는 국면입니다. 그러니까 이런 유동성에 민감한 자산들은 굉장히 위험합니다. 이런 것들은 조심을 해야 될 것 같고요. 주식을 지금 무조건 다 팔고 아무것도 안 하자 이런 말씀을 드리는 건 아닌데 유동성에 좌지우지되는 자산은 굉장히 좀 위험한 상황이다. 이렇게 좀 말씀을 드리겠고요. 우리나라 투자자 입장에서 중요한 게 환율이잖아요. 환율이 굉장히 중요한데 해외 투자도 많이 하시고 하잖아요. 국내 주식 시장도 환율이 중요합니다. 근데 한국의 환율은 굉장히 글로벌 경기 환경에 민감하게 반응을 합니다. 왜냐하면 우리나라가 수출을 많이 하는 국가이기 때문이기도 하고요 두 번째는 우리나라처럼 수출을 많이 하는 이런 신흥국 중에서 환율 시장이 우리나라처럼 개방돼 있는 데가 없어요. 우리나라만큼 중국이 수출 많이만 중국 위안화 정부에서 결정해요. 고시하는 거거든요. 그리고 대만도 그렇고요. 여러 우리나라랑 좀 비슷한 피어 있는 국가들 중에서 환율 시장이 이렇게 자유롭게 결정되는 게 우리나라밖에 없기 때문에 원화가 글로벌 경기에 굉장히 민감하게 반응합니다. 근데 지금 경기가 어찌 됐건 간에 당분간은 조금 안 좋아지는 국면에 있는 데다가 문제는 이제 우리나라는 원유를 굉장히 많이 수입하는 국가예요. 가스랑 오일을 굉장히 많이 수입합니다. 오일을 수입을 해서 정제해서 이제 팔기도 하고 화학 회사들이 이거를 이제 또 제품으로 가공을 해서 팔고 이러거든요. 근데 유가가 굉장히 비싸잖아요. 그러니까 수출은 사실은 여전히 잘 돼요. 수출 증가율은 떨어지는데 어찌 됐건 간에 금액은 계속 수출 금액은 늘어나거든요. 근데 수입 금액이 너무나 커져서 원자재 가격이 올라서 지금 우리나라 무역수지 적자가 계속해서 누적이 되고 있어요. 그러니까 지금과 같은 환경에서는 원화가 원 달러 환율이 1300원 아래로 내려가기가 그렇게 쉽지가 않습니다. 그래서 저희는 적어도 올해는1300원 밑으로 가기는 어렵고 1350원 위쪽을 갈 거라는 생각을 하고 있어요. 그렇기 때문에 우리가 이제 원달러 환율 측면에서는 당분간은 조금 이제 원화 강세를 보기는 좀 어렵다. 이렇게 좀 말씀을 드리고. 연금 투자 관점에서 같은 말씀을 드리면 요즘에 연금 계좌에서 ETF투자를 하시는 분들이 많이 늘어났는데 펀드도 사실은 그렇고 해외 투자를 또 많이 하셔요. 해외 투자하시면 좋아요. 여기 보시면 두 가지 미국 투자 ETF가 있어요. 펀드인데 하나는 가로 치고 h라고 붙어 있고 하나는 그런 게 안 붙어 있잖아요. h라고 붙어 있는 게 원 달러 환헤지를 한 상품입니다. 그리고 붙어 있지 않은 거는 헤지를 하지 않아요. 미국 주식에 투자를 한다는 얘기는 우리가 달러 자산을 보유한다는 얘기거든요. 헤지를 하지 않은 펀드가 헤지를 한 펀드보다 올해 작년부터 해서 성과가 훨씬 좋죠. 길게 봤을 때, 원화를 갖고 있는 투자자 입장에서 달러를 보유하게 되는 장점은 금융시장 환경이 굉장히 안 좋을 때 원화가치가 하락하고 달러 가치가 올라가면서 그만큼 내가 만약에 달러 주식을 투자를 했을 때 주식이 빠져도 달러 가치가 올라가면서 메이크업 되는 부분이 있습니다. 그래서 해외 자산 투자, 특히 달러 자산 투자는 저는 이제 장기적으로 연금 투자하시는 분들 입장에서는 그냥 달러 오픈형으로 투자하시는 게 조금 더 낫다고 보는 입장이고요. 실제로 그래서 최근에는 우리나라에서 미국이라든지 해외 주식 펀드들도 이렇게 헤지를 안 하는 상품들이 굉장히 많아요. 예전에는 100이면 100 다 환헤지를 했어요. 왜냐면 우리나라가 과거에는 금리가 미국보다 항상 높았어요. 그래서 원 달러 헤지를 하면 이자 같은 게 조금씩 생겼어요. 1년에 1~2%씩. 근데 지금은 1년에 1 2%씩 근데 지금은 그렇지가 않아요. 지금은 오히려 미국이 금리가 더 높아질 가능성이 높은 상황이고, 향후에 상황이 바뀌어도 한국의 금리가 무조건 높지가 않습니다. 그러니까 원 달러 헤지의 이점이 거의 사라졌어요. 그래서 오픈된 상품으로 투자를 하시면 좋을 것 같고요. *이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 하재석 NH투자증권 팀장이 한 강연의 일부입니다. 하재석 팀장 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-15
    앞으로 자산 가격은 성장률에 달려있다! [하재석 투자전략 강의1]
    안녕하십니까. NH투자증권 리서치에서 근무하는 하재석입니다. 금융시장에 대해 말씀 드릴 텐데, 사실 요즘 금융시장이 정치적 이슈와 복잡하게 연결돼 있어요. 저희도 쉽게 전망하기 어려운 상황인데, 이 시장의 큰 파도의 흐름은 알고 뭘 해야 되지 않겠습니다. 그 큰 흐름을 짚으시는 데 좀 도움이 됐으면 합니다. 최근 한 2~3년 정도 동안 있었던 일을 되짚어보면 코로나19 사태로 인해서 주요국가가 금리를 내리고 돈을 많이 풀었어요. 이 돈이 많이 퍼지면서 사람들이 작년까지는 그렇게까지 막 되게 힘들다는 느낌을 많이 못 받았습니다. 특히 미국 사람들은 그래요. 왜냐면 원래 일하던 사람들이 집에서 쉬는데 일하던 만큼 월급을 다 나라에서 그냥 돈으로 줬어요. 그러니까 막상 코로나 터졌다고 하는데 실제로 나는 크게 어려움이 없었던 거죠. 근데 이제 막상 돈을 막 풀었더니 어떤 일이 일어났냐. 이분들이 집에서 주식 투자하시고 코인 투자하시고 또 부동산도 그렇고 자산 쪽으로 투자를 많이 하셨습니다. 그러면서 자산 가격이 많이 올라갔죠. 우측에 있는 그림을 보시면 이게 뭐냐면 미국입니다. 미국은 가계자산에서 주식이 차지하는 비중이 커요. 코로나 이전에 2010년부터 2019년까지 10년 동안 각 자산이 얼마큼 늘어났는지가 이 연보라색 차트이고, 코로나 이후에 2020년 6월부터 2021년 9월까지 1년 3개월 동안 이 자산이 얼마큼 늘어나는지가 파란색 차트로 보여지는데, 10년 동안 자산 가격이 올라간 것만큼 그게 못지않게 1년 3개월 동안 자산 가격이 올라갔어요. 그러니까 사실 1년 3개월 동안 사람들이 굉장히 해피했죠. 내 자산이 갑자기 굉장히 많이 늘어났기 때문에 부자가 된 것 같고, 그래서 이제 물건도 많이 샀죠. 그런데 작년 말부터 상황이 좀 바뀌었습니다. 물가가 갑자기 많이 올라가기 시작을 해요. 미국의 소비자 물가 지수를 보통 많이 보는데 이 미국 소비자 물가 지수가 여기 차트를 보시면 이 파란색 차트가 물가 상승률이라고 보시면 되는데, 2010년부터 2019년 동안 미국 소비자 물가지수가 평균 18% 올랐습니다. 10년 동안 전년 대비 평균 1.8% 오른 거죠. 2%가 안 되는 물가 상승률을 기록을 했었는데, 갑자기 지금 뭐 아시겠지만 9%가 나왔어요. 올해 9%. 작년 12월에 7%대가 나왔는데, 그 전에 마지막으로 7자를 본 게 40년 전이었습니다. 82년이었거든요. 그러니까 사람들이 처음에 이렇게 얘기를 했었어요. 소비자 물가 지수가 7%가 나온 거는 일시적이다. 왜냐하면 이거는 코로나19라는 특수한 상황 때문에 그런 거고 그동안 사람들이 집에 있다가 갑자기 나오게 되면 기름값도 오르고 했기 때문에 일시적인 거다라고 했습니다. 근데 막상 지나고 보니까 올해 상반기 쭉 보니까 이게 계속 높아요. 물가가 지금 8%대, 9%대가 나온 거거든요. 그래서 더 이상은 일시적이라는 얘기를 아무도 하지 않게 됐고요. 큰일 났다, 이제 물가가 너무 높아서 큰일 났다, 이러면서 미국의 중앙은행이 금리를 굉장히 빠르게 올리기 시작한 게 이제 올해 상반기의 상황입니다. 미국이 금리를 올리니까 당연히 우리나라는 올릴 수밖에 없죠. 미국이라는 이런 큰 국가가 올라가면 한국이 안 올릴 수가 없습니다. 왜냐하면 미국이 금리를 올리는데 우리나라가 안 오르게 되면 우리나라가 미국보다 금리가 낮잖아요. 그러면 흔히 말하는 외화 유출 이런 가능성이 생기기 때문에 원달러 환율이 올라가고 이런 것 때문에 우리나라도 어느 정도 보조를 맞춰야 됩니다. 그래서 한국은행도 지금 금리를 많이 올렸고요. 좀 큰 그림에서 보시면 1980년대 초부터 2008년 금융위기 직전까지 보시면 미국 물가 상승률이 쭉 낮아집니다. 이 원인은 중국에 있어요. 중국이라는 큰 나라가 저렴한 노동력으로 공산품을 만들어서 전 세계에 수출을 하면서 공산품 가격이 많이 낮춰졌어요. 중국이 낮은 가격으로 물건을 수출해주면서 우리가 물건을 싸게 살 수 있게 된 거죠. 그래서 금융위기 전까지는 중국의 역할이 굉장히 컸고요. 2010년대에는 중국도 인건비가 많이 올라서 더 이상은 중국의 싼 노동력이 공산품 가격을 낮추는 역할을 하는 게 한계가 있었죠. 그럼 2010년대에는 왜 물가가 낮았냐면 그 아마존이나 이런 인터넷 플랫폼 기업들, 구글, 그리고 우리나라의 네이버, 카카오, 이런 회사들이 플랫폼 기업들이 하는 일들이 뭐냐면 다른 회사나 다른 사람의 비용을 낮춰줍니다. 지금은 물건 살 때 인터넷으로 최저가로 사시잖아요. 그러니까 이런 다른 사람의 비용을 낮춰주는 일들을 플랫폼 기업들이 하셨어요. 그래서 2010년대에는 이 플랫폼 기업이 물가를 낮춰서 일종의 어떤 장기 디플레이션 국면이 이어졌던 겁니다. 근데 지금은 코로나19라는 특수한 상황이 끝나가지만 인플레이션이 굉장히 높거든요. 그리고 이제 저희가 예상을 하기로는 내년도 상반기에도 미국의 물가 상승률이 3~4%대는 나올 거라고 보고 있고 내년 말이 돼야 2% 후반 정도를 보지 않을까라는 조심스러운 생각을 하고 있거든요. 2% 후반이 만약에 간다고 하더라도 코로나 이전 10년 동안 1.8%이었기 때문에 그것보다 훨씬 높은 거예요. 그러니까 앞으로는 아마도 굉장히 낮은 물가 수준이 장기간 유지됐던 이런 국면에서는 변화가 좀 있을 거다. 그러니까 앞으로 코로나19 효과가 완전히 사라지고 시간이 조금 지난다고 하더라도 1%대 물가를 보기는 당분간은 좀 쉽지 않을 거다. 이제 이런 생각을 할 수밖에 없습니다. 올해 상반기에 굉장히 힘들었어요. 올해는 유가 빼면 웬만한 자산은 다 빠졌다고 보시면 됩니다. 금리가 올라서 금리가 오르면 채권 가격이 떨어지거든요. 그래서 채권도 빠지고 미국 국채가 10% 이상 빠졌습니다. 그리고 주식은 뭐 말할 것도 없고요. 그러니까 어떤 자산에 투자를 해도 성과를 내기가 어려운 상황이었다는 거죠. 근데 이게 왜 그런지를 좀 아실 필요가 있는데 자산 가격이 사실은 영향을 여러 가지 요인을 받지만 제일 중요한 두 가지를 꼽으라고 하면 물가하고 성장입니다. 근데 올해 상반기에는 갑자기 인플레이션이 굉장히 높게 나오면서 이 물가가 자산 가격의 모든 움직임을 거의 좌지우지했어요. 거기에다가 예상치 못하게 우크라이나 러시아 전쟁까지 터지면서 이 두 국가의 전쟁 때문에 유가라든지 가스 가격이 또 많이 올라가는 일들이 있었지 않습니까. 물가가 높으면 금리를 갑자기 급속도로 올리고, 거기에 따라서 시장 금리가 올라가기 때문에 시장 금리가 올라가면 채권 가격이 떨어지고요. 주식이라든지 이런 위험 자산들 혹은 부동산도 그런데. 국채 금리가 올라가면 우리가 상대적인 거예요. 예를 들어서 국채 금리가 5%라고 만약에 가정을 하면 부동산 투자를 하기가 그렇게 쉽지가 않습니다. 일반적인 기관 투자자들이 부동산 실물자산 투자를 할 때 연평균 목표 수익률을 5~6% 정도 잡고 들어가거든요. 근데 만약에 국채 금리가 5%면 이런 물건을 투자할 이유가 없어져요. 왜냐하면 안전자산인 국채가 5%가 나오는데 부동산의 6% 보고 안 들어가거든요. 그러니까 가격이 빠질 수밖에 없는 거예요. 주식 시장은 말할 것도 없죠. 예를 들어서 배당주들 있잖아요. 배당을 많이 주는 주식들, 우리나라에는 포스코나 이런 것도 배당을 많이 주고요 금융주들이 배당을 많이 줘요. 금융회사들이 배당을 굉장히 많이 주는데 이게 과거에 배당주가 배당 수익률이 5%라고 했을 땐 이 배당을 보고 들어가시는 분이 계시지만, 지금은 예를 들어서 정기 예금 금리가 4%다 그러면 누가 배당주를 투자를 하겠습니까. 은행으로 가죠. 그런 상황이 올해 상반기에 굉장히 두드러지게 나타났던 거고요. 그렇기 때문에 웬만한 자산이 다 빠졌고 원자재 특히 유가 정도만 가격이 올랐다고 보시면 돼요. 지금은 어떤 상황이냐면 물가가 굉장히 높습니다. 물가가 굉장히 높으니까 이 물가를 잡기 위해서는 뭐든 해야 되는데 중앙은행이 할 수 있는 일은 한계가 있습니다. 기준금리를 굉장히 많이 올리게 되면 수요가 꺾이죠. 미국의 예를 들자면, 미국의 시간당 임금 상승률이 지금 굉장히 높아요. 미국의 고용시장이 되게 좋습니다. 그게 작년 대비해서 5.2% 임금 상승률이 요즘에 나와요 미국이. 근데 제가 물가 상승률이 8%, 9%라고 말씀드렸잖아요. 내가 월급이 5% 올랐는데 물가가 8% 오르면 내 구매력은 3% 포인트만큼 떨어집니다. 그러니까 소비 여력이 떨어져요. 그러니까 이게 수요가 꺾이게 됩니다. 그래서 중앙은행이 할 수 있는 일은 금리를 많이 올려서 수요를 꺾는 거 이상으로 할 수가 없어요. 예를 들어서 원유 공급을 늘리고 혹은 어떤 다른 어떤 제품의 어떤 공급을 원활하게 하고 이런 것들은 중앙은행이 할 수 있는 일이 아닙니다. 이런 것들은 기업체나 혹은 중동 국가들이 해야 되는데 이게 만만치가 않죠. 그러다 보니까 무슨 일이 일어나냐면 물가는 지금 잘 안 떨어지는데 소비 여력은 지금 떨어지고 있거든요. 근데 미국은 그나마 괜찮은데 유럽이 정말 큰일입니다. 영국 물가 상승률이 10.1%가 나왔어요. 미국은 그나마 상황이 괜찮아서 월급이라도 5%씩 오르는데 유럽 쪽은 월급도 많이 안 올라요. 그러니까 유럽 사람들은 조금 과장은 있을 수 있지만 뉴스 보시면 인터뷰 막 나오는데 지금 전기를 못 쓰고 있다. 유럽의 전기 요금이 엄청나게 지금 올랐거든요. 전기를 못 쓰고 있다고 그러고 지금 아기가 있는데 냉방을 못 한다 혹은 겨울에 난방을 못한다, 세 끼 먹어야 되는데 한 끼 먹고 있다, 이런 얘기가 나와요. 조금 과장은 있을 수 있지만 실제로 유럽은 이런 상황에 지금 직면해 있습니다. 지금부터는 이 물가 상승률은 여전히 높지만 어쨌든 고점을 보고 조금씩 조금씩 떨어질 수밖에 없어요. 왜냐면 이 물가 상승률이라는 거는 작년 대비해서 얼마나 올랐느냐를 보기 때문에 이게 이미 많이 오른 상황에서 더 많이 오를 수는 없잖아요. 계속 무한대로 많이 오를 수 없거든요. 그렇기 때문에 매우 더디지만 조금씩 조금씩 떨어질 겁니다. 그러면 이제 앞으로 전반적인 경기 둔화 쪽으로 갈 수밖에 없고요. 그래서 앞으로 자산 가격의 움직임을 결정하는 요소는 아마 성장률이 될 거예요. 유럽 말씀을 좀 드렸는데 유럽이 되게 지금 심각해요. 우리나라는 한국전력이 사실상 정부의 전기요금 가격 통제를 받기 때문에 우리가 지금 현재 체감상 전기요금에 대해서 부담을 느끼지는 않고 있잖아요. 근데 유럽 같은 경우에는 전기요금이 정말 어마어마하게 올랐습니다. 3배 이상 올랐어요. 유럽은 전기를 마음대로 쓸 수가 없고 거기에다가 지금 가스도 러시아 때문에 부족해진 상황이어서 독일에서 공장 가동 시간을 줄이고 있는 그런 상황이거든요. 에너지 위기 때문에 공장 가동을 줄이니까 경기는 더 안 좋아질 거고 그 전기 요금은 비싸니까 사람들이 살기는 더 어려워지고. 이런 상황이 지금 유럽에서 발생하고 있어서 유럽은 앞으로 굉장히 더 안 좋은 상황에 빠질 가능성이 높습니다. 사실 한국은 한국전력이 올해 적자가 지금 예상치가 30조~40조 이렇게 나와요. 어마어마한 거죠. 유가가 오르고 가스 가격이 올랐기 때문에 전기요금도 올릴 수밖에 없는데 우리나라는 가격을 못 올리기 때문에 한국전력이 혼자 적자를 뒤집어 쓰고 있거든요. 그만큼 어떤 삼성전자나 다른 기업들은 전기요금을 싸게 쓰면서 이익을 낼 수가 있는 거죠. 한국전력의 희생 때문에. 근데 유럽은 그렇지 않다는 얘기고요. 그다음에 우리나라 입장에서 또 굉장히 큰 문제가 중국입니다. 중국이 지금 굉장히 안 좋아요. 지금 경기가 정말 안 좋은데 중국의 시진핑이 올해 가을 중국의 당 대회가 있는데 아마 시진핑이 연임할 거라고 보고 있지만 그 과정에서 코로나19를 통제하는 데 굉장히 포커스를 많이 두고 있습니다. 그런데 우리도 알다시피 막을 수 없잖아요. 백신을 맞고 나서 어느 정도 퍼지는 거는 불가피하다고 보고 있는데 중국은 대내적으로 우리가 코로나19를 굉장히 잘 통제하고 있다는 거를 선전을 많이 하고 있기 때문에 코로나19 확진자가 조금만 나와도 다 막아버립니다. 그러니까 경기가 곤두박질을 치고 있고요. 올해 말까지는 이를 포기하기는 상당히 힘들 거라고 보고 있습니다.중국 경제가 굉장히 안 좋은데 문제는 우리나라는 대중국 수출 비중이 상당히 높은 국가란 말이죠. 한국은 중국의 영향 때문에 지금보다 경기가 조금 더 안 좋아질 가능성이 높아진 거고 우리나라는 중국과 그 다음에 미국이나 이런 유럽 같은 선진국에 다 수출을 하기 때문에 둘 다 엮여 있는데 그 한 축인 중국 쪽은 지금 확실히 안 좋기 때문에 영향을 받을 수밖에 없는 그런 상황이죠. 그래서 전반적으로 경기 지표들은 굉장히 다 안 좋아지고 있는데, 그나마 제일 나은 건 미국이고요. 우리나라는 중간 정도고, 중국이나 유럽 쪽은 굉장히 안 좋은 상황이라고 보시면 되겠습니다. *이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 하재석 NH투자증권 팀장이 한 강연의 일부입니다. 하재석 팀장 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-14
    재초환이란 벽...20년 보고 투자한다면?[김제경 재건축 강의3-마지막회]
    앞에서 재건축의 안전 진단을 이렇게 길게 설명한 이유가 있어요. 재건축 초과이익 환수는 솔직히 (규제 완화가) 조금 어려워요. 이 재초환 때문에 문제가 많습니다. 최근에 동부이천동에서도 7억 7000만원 터진다, 이런 얘기 나오죠. 2018년도에 나왔었던 재초환 국토부에서 시뮬레이션에서 8억4000 단지가 어디일까요. 전문가들은 다딜 이게 반포 주공 1단지 3주구라고 보고 있어요. 근데 반포 주공 1단지 3주구 재초환 부담금 얼마라고 얘기하고 있어요? 4억 대라고 얘기하고 있잖아요. 18년도에 계산한 것도 8억이었어요. 지금 집값이 얼마나 더 올랐는데 10억 넘게 나올 수도 있는 거거든요. 물론 모르죠. 이게 규제를 완화되면 바뀔 수도 있는 건데. 근데 이게 완화가 되기가 좋을까요? 역시 816 부동산 대책 나왔을 때 보니까 이것도 세부안이 9월달에 조금 나온다고 하지만 이거는 법률 개정으로 뜯어고쳐야 되는 사항이 정말 많습니다. 시행령으로 바꿀 수 있는 게 많지 않아요. 그래서 이게 조금 쉽지 않거든요. 재건축 투자 같은 경우는 저는 이렇게 이야기합니다. 바로 무엇이 있느냐 차라리 극 초기로 가세요. 재개발과는 포인트가 달라요. 저는 재개발은 아예 안전한 데 관리처분인가 이후, 이런 식으로 얘기를 했는데 이 관리처분인가 이후로 가자니 재건축은 비싸죠. 그렇다 보니까 어중간한 애들이 문제예요. 보통 단계가 조합 설립인가, 사업인가, 관리처분인가, 이런 식으로 가는데 재건축 단지들이 우리 사업 인가도 받고 관리 처분을 준비하고 있어요. 그러면 속도가 빠르다는 이유로 비싸겠죠. 근데 재건축 분담금이 솔직히 몇 억이 터질지 몰라요. 9월달에 어떻게 바뀌는지 봐야 되겠지만 제가 봤었을 때는 솔직히 실망스러울 거라고 보고 있어요. 그러면 지금 규제 완화가 명확한 게 어디죠? 안전진단이죠. 안전진단을 바라보고 있는 단지들, 아직 안전진단 통과 못 했었던 데들 어디에요. 상동, 중계동, 목동 그리고 1기 신도시. 그리고 또 어디 뭐 많죠. 개포동에도 많고, 여의도에도 많고. 이런 데들이 다 통과될 거라는 거예요. 그런 애들을 차라리 길게 보고. 왜? 솔직히 걔네들 언제 입주할까요. 15년에서 20년이에요. 빨리 가도 15년입니다. 조합 설립인가로부터 입주까지도 진짜 빨리 가야 8년. 뭐 하다 보면 10년. 또 사건 사고 터졌다 하면 15년 20년. 이렇게 가니까 어차피 내가 안전 진단 받아보고 있는 거 샀다 하더라도 관리처분 인가까지만 해도 그냥 8년에서 10년 그냥 지나가요. 그러면 정권이 두세 번은 더 보는 거죠. 그러면 이 재건축 초과이익 환수제가 현 정권에서 어려울 수 있어도 언젠가는 바뀔 수가 있지 않을까요. 그런 식으로 접근해 보면서 길게 봐야 되는 것이고요. 그럼 여러분 여기서 결론 나왔죠. 이 재건축 초기 단계를 내가 살려고 하면 여러분 게 아니에요. 여러분들 환갑 잔치할 때 칠순 잔치할 때 입주 못할 수 있어요. 어차피 자녀 겁니다. 그러면 누구한테 사줘야 된다? 우리 애들한테. 시간도 이제 곧 돈이거든요. 아까 안전 마진 얘기 했잖아요. 즉 우리 애가 아직 어려요. 그러면 우리 애한테 목동 신시가지 하나 사주고 아니면 개포동에 뭐 하나 조금 비싸긴 한데 재개발이든 우리가 좀 초기 지역들 사줬다가 시간이 지나서 신축이 되면 신혼집으로 신축 아파트 입주하면 얼마나 좋아요. 그런 식으로 바라보면서 가야 된다 이렇게 우리가 재건축 투자를 바라봐야 된다라고 정리해 보았습니다. 그래서 재건축 투자와 관련해서 제가 정리를 해보자면 이거예요. 결국 핵심은 규제 완화의 틀이 어떤 쪽으로 가느냐를 한번 보셔야 되는 것이고요 그리고 규제 완화가 진짜 된다고 가정하고 투자한다고 하더라도 라이프 사이클을 항상 고려하라는 얘기를 항상 해드립니다. 그렇다 보면 우리 애들한테 사줄 생각이 있으신 분들도 있었고 없으신 분들도 있었겠지만 차라리 이제 시간이 곧 돈이 되는 장에서 이렇게 투자 방향성도 검토해보면 좋지 않을까 이렇게 마무리해 보도록 하겠습니다. 감사합니다.*이 콘텐츠는 '2022동아재테크핀테크쇼'에서 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 한 강연의 일부입니다. 김제경 소장 강연 풀 영상도 동아인사이트에서 만날 수 있습니다.
  • 2022-09-14
    드디어 풀린다! 안전진단 총정리 [김제경 재건축 강의2]
    그럼 두 번째, 재개발 재건축 투자 같은 경우는 일명 안전 마진이 존재한다라고 표현을 해요. 이 안전 마진이 무엇이냐. 오히려 지금 같은 장에서 더욱더 주목해봐야 되는 상황인 거죠. 우리가 부동산 경기가 다 올라갈 때는 그냥 재개발이고 재건축이고 아파트고 뭐고 그냥 다 올라가요. 대세 상승장 때는 상품을 가리지 않습니다. 근데 오히려 지금은 부동산 가격이 아까 올라간다라고 생각하신 분들 손 들어보세요 하니까 없었었죠. 좀 위험해요라고 하시는 분들이 많았었고요. 그러면 제가 또 반대로 물어볼게요 잘 모르겠다, 혹은 횡보할 것 같다? 이렇게 손 드신 분들이 있는데 이분들 같은 경우도 횡보한다라고 하면 부동산 투자를 역시 해야 돼요, 말아야 돼요? 안 되죠. 예를 들어볼게요 내가 13억짜리 아파트를 어떻게든 샀어요. 샀는데 5년 동안 계속 13억이야. 그럼 여러분 이거 취득세 냈지 재산세 내야 되지 여러분 또 대출 받았었다고 하면 대출 이자 내야 되지. 투자가 성공했다라고 하기에는 조금 그렇죠. 그냥 내가 계속 전월세 사는 것보다 그냥 내 집에서 그냥 편안하게 산다, 이 정도밖에 안 되는 거지 뭔가 투자로서는 솔직히 조금 마이너스죠. 그런데 이런 횡보하는 장에서도 재개발 재건축은 돈을 법니다. 한번 볼까요. 우리가 신축 아파트 가격이 13억이라고 가정을 해볼게요. 내가 재개발 재건축에 투자하려고 했었더니, 여기 투자 금액, 우리가 총 매매 가격이라고 보통 얘기를 해요. 이게 무엇이냐 내가 매입 금액이 있겠죠. 매입금액에서 감정평가 금액을 프리미엄을 나누게 되는데 이 감정가 즉 비례율을 곱하게 되면 권리가가 되고요. 이 권리가에서 조합원 분양가 여기에서 차이 분담금액을 더하게 되면 우리가 총매가가 나오게 됩니다. 어렵죠. 그냥 총 매매 금액이 8억이라고 해볼게요. 그러면 결국 이건 무엇이냐 내가 지금 당장 매수한 금액이 예를 들어 5억에 내가 샀어요. 근데 분담 금액을 3억을 더 했어요. 총매가가 예를 들어 8억이에요. 그런데 지금 나는 이 8억짜리의 재건축을 샀는데 이게 시간이 지났습니다. 5년이 지났더니 신축 아파트가 되겠죠. 신축 아파트가 되면 인근 시세에 맞춰 가겠죠. 13억으로. 그러면 여기서의 핵심은 무엇이냐. 이 13억짜리 아파트가 5년 동안 1원도 안 올라갈 동안 나는 이 재개발 재건축을 샀더니 시간이 지나가면서 이제 사업시행인가를 받고 그다음에 관리처분 인가를 받고 이주 철거해서 착공 준공해서 입주를 하고 나니까 신축 아파트가 완성이 됐죠. 그러면 나는 그동안 허름한 재개발 지역의 빌라 아니면 재건축 아파트가 아니라 신축 아파트가 되다 보니까 이 시세를 따라가게 된다라는 것입니다. 이 시세로 끝나느냐 오히려 신축이 되게 되면 더 비싸지죠. 신축 아파트가 예전에는 이 신축이 13억이었지만 이제 시간이 지나가게 되면 얘는 준신축 혹은 구축으로 가게 되고 내가 신축 대장이 되잖아요. 그러면 오히려 더 비싸지는 것들. 여러분도 한번 생각해볼까요. 마포의 대장이 어디였나요. 마포 래미안 푸르지오가 오랫동안 대장이었었지만 대장 타이틀이 작년부터 뺏겼습니다. 신촌 그랑자이가 뺏어갔었고요 지금은 또 새롭게 입주한 아파트 마프자, 마포 프레스티지 자이 여기가 2억~3억이 더 비싸요. 그런 것들을 생각해보면 내가 생각한 것보다 더 올라가겠네 라는 걸 생각해 볼 수 있고요 또 그럼 이렇게 횡보장에서도 재개발 재건축은 단계만 밟아 나간다 하더라도 돈을 벌 수 있겠다. 근데 극단적으로 우리 진짜 하락장이 온다고 가정해 볼게요 하락장이 온다고 했었을 때 얼마나 떨어질까요. 더군다나 여기서 말하는 가정이 구축 아파트 빌라 이런 게 아니라 신축 아파트잖아요. 신축 아파트가 빠져봤자 얼마 빠질까요. 한 3억 빠질까요. 3억 빠진다고 가정해 볼게요 13억짜리가 3억 빠져도 솔직히 피눈물 나죠. 그랬는데 내가 재개발 재건축에 투자했다고 하면 이 13억짜리 신축 아파트가 10억까지 무너졌어요. 그래도 나는 안전 마진 5억 보고 들어갔다가 5억 벌 줄 알고 투자했는데 2억 밖에 못 벌었네 이거죠. 즉 제가 얘기 드리고 싶은 게 무엇이냐 우리가 부동산 투자라는 게 멈추지는 않는다는 얘기를 해드렸었는데 즉 이렇게 장이 안 좋을 때 지금 주식 어렵죠. 비트코인 박살 났죠. 근데 내가 현금 가지고 있어봤자 예금 넣는 건 아닌 것 같아. 근데 인플레이션은 답이 안 나와. 어디론가 투자하긴 해야 되는데 어디를 넣어야 될지 모르겠다. 이럴 때 아이러니하게도 제일 안전한 것 중 하나가 재개발 재건축의 안전 마진 보고 들어간다는 겁니다. 그런 식으로 가는 게 이게 재개발 재건축 투자의 안전 마진은 이해해 보시면 좋을 것 같아요. 제가 재개발 재건축을 왜 주목하는지를 얘기해 드렸는데 이렇게만 말하면 솔직히 함정이 있습니다. 바로 무엇이냐 부동산 가격이 진짜 하락장에 왔을 때는 재개발 재건축은 더 떨어져요. 더 빨리 떨어지고요 더 많이 떨어지고요. 왜 실사용 가치가 없으니까. 거의 없죠. 왜냐, 신축 아파트는 전월세라도 잘 놓을 수 있잖아요. 내가 살면 되는데 재건축 40년 된 아파트 녹물 나와, 주차 힘들어. 살기 어렵죠. 극단적으로 재개발 같은 경우 한남 뉴타운 매매 금액은 25억씩 하는데 전세는 1~2억밖에 안 해요. 그러면 더 무너져요. 안전 마진 얘기해 놓고서 더 떨어진데? 여기서 그러면 여러분들 주목해봐야 되는 건 뭘까요. 진짜 확실하게 안전한 거. 재개발 재건축 얘기했을 때, 멀리 가는 애들보다도 확실하게 관리처분 인가도 나오고 이주 철거까지 끝난 애들은 입주가 머지 않았죠. 그런 애들 같은 경우는 진짜 흔들리지 않습니다. 오히려 그런 애들을 주목해보는 것도 방법이라고 얘기해 볼 수 있습니다. 재개발과 재건축의 차이점을 여러분들은 막연하게는 알고 있을 겁니다. 빌라 단독주택 이런 애들을 정비하는 게 재개발. 아파트를 다시 신축하는 게 재건축. 이렇게는 알고 있겠지만 조금 어려워도 법률적인 얘기 조금 할게요.재개발 재건축의 바이블이 도시 및 주거환경 정비법, 일명 도전법이라고 하는데 도전법 2호에 정의가 돼 있습니다. 이 재개발의 정의와 재건축의 정의가 어떤 차이점이 있느냐. 둘 다 노후 불량 건축물이라는 건 동일하지만 재개발 같은 경우는 기반시설이 열악한 곳, 재개발 기반 시설이 양호한 곳은 재건축이에요. 단적으로 한번 생각해 볼게요. 압구정 현대아파트, 동부 이촌동, 여의도. 기반 시설 어때요. 너무 훌륭하죠. 아파트만 오래됐어요. 목동 신시가지 너무 좋죠. 근데 오래돼서 신축을 하고 싶은 거예요. 근데 한남뉴타운. 위치는 너무 좋지만 여기 불 나면 큰일 납니다. 소방차가 못 들어가요. 그래서 사실 국가가 주도적으로도 정비를 지원해줘야 되는 게 재개발이에요. 그래서 재개발은 상대적으로 규제가 덜 했었고 재건축이 정말 심각했었죠. 그래서 전 정권에서는 재건축을 정말 못 살게 굴었던 것 중 하나가 야 너네 살 만한데 공익성이라고 솔직히 일도 없잖아요. 너네도 욕심이야 투기야라고 보는데 뭐 하러 그렇게 해라고 하면서 규제를 했었던 게 재건축인데, 이 재건축에 대한 규제가 정말 높았었죠. 근데 이 규제들이 현 정권 와서는 풀려나간다라는 게 포인트입니다. 그럼 어떤 식으로 풀려나가느냐라는 거를 얘기하기에 앞서서 일단은 여러분 이거는 조금 알아두셔야 돼서 하나 설명드리도록 하자면. 실제적으로 이런 재건축 투자를 하려고 할 때 1번, 투기과열지구 내에서 조합설립 인가한 재건축은 전매가 안 됩니다. 소유권 이전 등기시까지 전매가 안 돼요. 그리고 재개발 같은 경우는 관리처분 인가로부터 소유권 이전 등기 시까지 전매 금지입니다. 다만 예외 사항들이 있죠. 대표적인 게 1세대 1주택자인데 10년 보유 5년 거주 요건. 재건축 같은 경우도 거래되는데요라고 하는 데들은 보다 보면 이런 특수한 요건이라든가, 아니면 조합 설립 인가로부터 3년 동안 사업 시행 인가 신청을 안 했다든가, 사업 시행 인가로부터 3년 동안 착공을 안 했다든가, 착공 후 3년 동안 준공을 안 한 물건들, 그런 물건들을 사야지 입주권이 나오지. 그냥 동네 부동산에서 이거 나와요라고 했는데 내가 잘 안 알아보고 그냥 샀다. 근데 이거 특수한 요건 못 맞췄다라고 하면 현금 청산 대상자가 됩니다. 그러니까 이런 것들은 좀 주의하실 필요가 있고요. 재개발은 오늘 주제랑은 논외이긴 하지만 관리처분 인가 나도 거래가 되는 지역들이 되게 많아요. 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시 인가 신청한 재개발 지역들은 거래가 가능하다라는 것도 참고해 보면 좋을 것 같습니다. 그래서 이제 현 정권에서 공약들이 정말 많았었죠. 재건축 규제를 푼다라고 했는데 어떤 식으로 풀려나가느냐 가장 중요한 거는 안전 진단입니다. 이 안전진단이라는 규제가 2018년도에 강화된 이후로 서울 시내에서 2차 정밀안전진단까지 통과된 단지가 단 5 군데밖에 없어요. 어마어마하죠. 그러니까 제가 전 정권에서는 재건축 투자하지 말라고 했었어요. 왜? 안 되니까. 그리고 실제로 목동 뭐 얘기해보면 뭐예요. 6단지 빼고 안전진단 통과된 데가 하나도 없었죠. 그러니까 재건축은 안 됐었어요. 그리고 현 정권이 지금은 정권이 바뀌었지만 솔직히 (득표율) 0.7%포인트 차이였죠. 이게 민주당 정권이 한 번 더 들어갔었으면 재건축도 5년 동안 안녕~할 수도 있었었거든요. 그러니까 재건축 투자라고 뭐라고 말하기가 어려웠었던 거예요. 그랬는데 이게 정권이 바뀌니까 달라진다. 그러면 어떤 식으로 달라질 것이냐. 일단 안전 진단을 여러분들이 조금 알아두실 필요성이 있어요. 디테일하게. 왜? 안전진단이야말로 진짜 풀리니까. 여러분들이 그 얘기들은 들어본 적 있을 거예요. 막 목동 같은 경우는 맨날 얘기하죠. 안전 진단 가중치가 어쩌고저쩌고 해도 1차 안전 진단이랑 2차 안전진단 가중치는 똑같거든요. 근데 왜 1차는 통과되고 2차는 떨어질까요. 이유는 법에 있습니다. 도시 및 주거환경 정비법 12조를 보게 되면 이 안전진단에 대한 규정이 정해져 있습니다. 그런데 시행령으로 가게 되면 이 안전진단을 행할 수 있는 주체들이 정해져 있는데 1번 한국건설기술연구원, 2번 국토안전관리원, 3번 안전진단 전문기관인데 안전진단 전문기관이 민간이에요. 민간에서 안전 진단을 할 수 있다 보니까 솔직히 이런 얘기 하면 조금 그렇긴 하지만 오더가 내려오면 돈 받는 입장에서 조금 너무 과하지 않게끔 잘 통과시켜주겠죠. 그래서 D등급들이 나오는 데들이 많아요. 물론 1차에서 떨어진 애들도 있긴 하지만 보통 1차는 대부분 통과돼요 그 이유가 1차는 민간에서 하니까. 근데 2차는 왜 떨어질까요. 2차 정밀 안전진단은 우리가 기사에서 보면 2차 정밀 안전진단이라고 말하는데 정확한 용어는 2차 정밀 안전진단이라는 용어는 없습니다. 이거는 도정법 13조를 보게 되면 안전진단 결과의 적정성 검토예요. 안전 진단이 예비 안전 진단이 있고요 그다음에 정밀 안전진단이 있어요. 근데 이 정밀 안전진단을 제대로 했냐 안 했냐를 적정성 검토를 하겠다는 건데 이렇게 얘기하면 여러분들 잘 모르죠. 그러니까 그냥 2차 안전진단이라고 통칭 얘기하는 게 현실입니다. 근데 이 2차 안전진단을 보게 되면 안전진단 기관이 두 군데로 줄어듭니다. 국토안전관리원과 한국건설기술연구원. 이렇게 두 군데로 줄다 보니까 어떻게 될까요. 민간이 없어졌죠. 이 도정법의 13조가 원래 없었어요. 적정성 검토가 18년도에 새롭게 신설됐습니다. 그래서 민간에서 안전 진단을 한 거를 한 번 재검토할 거야 이렇게 해서 만든 게 2차 안전 진단이고 여기 두 기관은 본인들은 아니라고 하지만 국토부 입김이 적용이 안 됐을까요? 안 됐었다면 이렇게 5개밖에 통과가 되지 않았었겠죠. 본인들은 아니라고 주장을 합니다. 솔직히 모르는 거죠. 그런데 이게 입김이 작용했다라고 다들 보고 있어요. 그러니까 통과가 안 됐었던 건데 이게 바뀔 것이다. 이미 국회에 이제 올라간 상황들 보다 보면 뭐 예를 들어서 내진 설계가 안 돼 있다든가, 소방 시설이 어렵다든가, 이런 데들은 2차 정밀 안전진단을 면제해 주도록 하자라는 게 입안 돼 있었지만 솔직히 통과가 안 되죠. 국회의원분들이 관심 없습니다. 근데 이게 어떤 식으로 바뀔 거냐. 가장 중요한 거는 안전 진단 가중치예요. 이 안전진단 가중치가 어떻게 바뀔 거냐면 2018년도가 기준점이에요. 그전에 15년도만 한다 하더라도 안전진단이라는 게 쟁점 사항이 아니었습니다. 왜냐 다 통과였으니까 그냥 다 통과였어요. 안전진단이 노무현 전 정권 때 정말 강했었다가 쭉 낮춰서 가장 낮았을 때가 15년도였거든요. 이때 구조 안정성에 대한 비율이 20%밖에 안 됐던 거를 전 정권에서 50%로 늘렸어요. 그러니까 이게 답이 안 나오는 거예요. 그러니까 다 떨어지는 거죠. 목동 신시가지 주거 환경이 너무 하면서 막 소방차 못 들어와요, 내진 설계 안 됐어요. 이게 중요한 게 아니라 천길 콘크리트 튼튼하잖아, 콘크리트 100년 간다는데. 이러니까 안 되는 거예요. 이러니까 주거 환경에 대한 가중치가 정말 낮잖아요. 그렇게 되다 보니까 2차 정밀 안전진단에서 줄줄이 떨어진 이유가 이거였는데 여기서 중요한 거는 이 안전진단 가중치는 잘 보시면 법이 아니에요. 국토교통부 고시 사항입니다. 이게 중요한 포인트 왜냐. 법률 개정은 국회 통과 사항이에요. 그래서 어려워요. 그래서 가장 최근에 예를 들어서 종합부동산세 같은 경우도 다주택자 중과를 없애겠다라고 했었죠. 이거 국회 통과 사항이거든요. 될 수 있을까요. 조금 어렵겠다. 진짜 되는지 안 되는지 지켜봐야 되는 건데, 이게 아까 봤었던 도시 및 주거환경 정비법 13조 이걸 뜯어 고치려고 하면 어렵겠지만 안전 진단 가중치는 그냥 고시 시행령은 국무회의 통해서 그냥 바꿀 수 있어요. 근데 고시사항은 국무회의도 필요 없어요. 그냥 국토교통부 장관이 우리 이거 바꿀까 해서 고시만 하면 돼요. 그러니까 이거 바꾸기가 정말 쉽다라는 것이고요 이게 정말 낮아지게 되면 2차 정밀 안전진단도 이 기준으로 가게 되죠. 그래서 쉬워진다. 그리고 우리가 이 내진 설계를 조금 주요 포인트로 볼 필요성이 있어요. 왜냐하면 저는 그렇게 종종 얘기합니다. 목동에서 맨날 우리 맨날 떨어져서 이거 말도 안 된다, 1차랑 2차랑 기준이 똑같은데 너네 뭐 했냐, 막 이렇게 싸우잖아요. 포인트를 잘못 짚었어요. 무엇이냐 내진 설계 가지고 걸고 넘어져야 돼요. 그분들은 잘 모르니까 맨날 왜 우리 2차 떨어졌어요, 6단지는 통과됐는데 우리는 왜 안 돼요, 이런 식으로 얘기하는데 그게 아니라 구조 안정성 50% 오케이 이해하겠어 근데 목동 같은 경우는 내진 설계가 안 돼 있어요. 내진 설계가 법적으로 의무화된 게 88년도 8월 이후거든요. 그럼 목동이라든지 상계동 중계동 이런 데들은 내진 설계가 안 돼 있습니다. 아무리 철근 콘크리트 튼튼하면 뭐예요. 대한민국도 이제 지진 사각지대가 아니라고 하잖아요. 그래서 정부가 주도적으로 내진 설계하라고 장려하지 못할 망정. 어디 미국에서 아파트 무너졌었잖아요. 그러니까 이런 내진 설계가 안 돼서 우리는 무서워서 못 살겠습니다라고 얘기를 하면 그거는 합당한 거죠. 구조 안정성이라는 게 뭐예요. 이런 거잖아요. 그래서 이 내진 설계가 안 돼 있는 단지들은 안전진단 통과 가능성이 매우 높을 것이다. 그래서 여러분의 안전 진단 포인트는 이것도 하나 잡아보면 좋을 것 같고요 또 최근에 발표 나왔었죠. 8.16 부동산 대책에서 이 안전 진단 가중치 실제로 바꾸겠습니다라고 얘기가 나왔어요. 그런데 이 안전 진단 가중치 바꾸는 거는 다들 예상했었던 거예요. 이것보다 좀 더 획기적인 게 하나 나왔습니다. 뭐냐. 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가 항목 배점을 조정할 수 있고, 의무적으로 받았던 공공기관 적정성 검토 아까 말했었던 한국건설기술연구원 국토안전관리원 얘네들을 지자체 요청 시에만 시행하도록 바꾸겠다고 했죠. 이게 핵심이에요. 그러면 한번 생각해 볼게요. 목동 신시가지를 계속 예를 들었지만 여기는 여야가 없어요. 구의원이든 시의원이든 아니면 지자체장이든 국회의원이든 다 맨날 목동 가면 뭐라고 해요. 재건축 추진 이렇게 가죠. 야 너는 살 만하잖아 이러면 뺨 맞습니다. 그러면 지자체장이 과연 1차 안전진단 통과됐어요. 2차 안전진단 너는 받아야 돼라고 할 수 있을까요. 양천구청장이 정밀안전진단 통과했는데 적정성 검토 받아야 돼라고 할까요. 안 한다는 거죠. 이게 유명무실화될 수 있는 가능성이 있다는 거고요 그럼 이게 법률 개정 사항이면 조금 어려울 수 있겠지만 이게 고시 개정 사항이에요. 2018년도에 재건축 안전진단 기준을 갖다가 강화했었는데 이 부분은 어떤 걸 바꾸느냐 이제 이것도 보시면 알겠죠. 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 국토교통부 고시입니다. 이것 때문에 사실상 2차 정밀 안전진단이 의무사항으로 바뀐 거예요. 그래서 2차 정밀안전진단 관련해서 13조를 보면 한국건설기술원 국토 안전 관련 있지만 잘 보면 끝에 이 적정성 검토를 무조건 해야 된다라고는 안 했는데 이 고시사항 때문에 사실상 의무 사항으로 바뀌었던 거예요. 근데 이거를 바꾸겠다라고 하면 2차 정밀 안전 진단이 유명 무실화될 가능성이 매우 높다라는 겁니다. 그러면 이제 안전진단은 쟁점이 아니라는 거예요. 그래서 안전진단 같은 경우는 ABCDE등급이 있는데 ABC까지는 재건축 불허, D등급은 조건부죠. 그래서 검토를 받아야 되는 거고 E등급은 즉시 시행이지만 E등급은 솔직히 내주기 어렵습니다. 좀 부담되죠. 근데 이 D등급만 봐도 이제 다 통과될 수 있는 상황이 온다라는 것이죠.*이 콘텐츠는 '2022 동아재테크핀테크쇼'에서 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 한 강연의 일부입니다. 김제경 소장 강연 풀영상은 동아인사이트에서 만나실 수 있습니다.
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